Что осень сделает с ценами на жильё?

На «вторичке» сохранялась стабильность с незначительными колебаниями, и спрос на малометражное жилье не ослабевал. Сроки экспозиции жилья не продемонстрировали резкого повышения, особенно низкими они были в сегменте дешевых одно- двухкомнатных квартир. Хотя обычно летом даже достаточно ликвидные объекты продаются несколько дольше… Отметим, что и по данным столичных аналитиков, средняя стоимость квадратного метра выросла в двух третях крупных российских городов. Эксперты сходятся во мнении, что в целом рынок жилой недвижимости выходит на докризисный уровень. Активация его участников и рост количества сделок только подтверждают данный тезис.

Бодрящие мотивы
Рынок вторичной недвижимости в настоящее время стабилен, наблюдается тенденция активизации платежеспособных покупателей. По данным Центрального агентства недвижимости, в Рязани наибольшим спросом пользуются квартиры эконом-класса стоимостью до 2 млн рублей. Во вторичном сегменте наблюдается рост продаж на уровне 25–30% к аналогичному периоду прошлого года.



Такой подъем обусловлен большим количеством государственных программ по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, а также значительным снижением процентных ставок по ипотечным кредитам. Так, Сбербанком России запущена программа по ипотечному кредитованию «Возьми за 8%», которая будет действовать до конца сентября 2011 года. Все более обнадеживающей становится ситуация и в сегменте новостроек. Уверенный рост до 2008 года и умеренное падение объемов строительства менее, чем на 13% в 2008-2009 годах говорит об устойчивости строительной отрасли города.

По расчетам Центрального агентства недвижимости общий объем возводимого в Рязани жилья по состоянию на середину сентября составляет более 800 000 квадратных метров, что эквивалентно 12 000 квартир или 95 многоквартирным домам. Из этого количества 50% объектов введено в эксплуатацию, либо будет сдано в ближайшее время. С другой стороны, как неоднократно констатировал и наш еженедельник, форсированная достройка объектов высокой стадии готовности в кризисный период привели к уменьшению реальных заделов новых площадок. Сейчас ведется продажа квартир всего лишь в 20 домах начальной стадии строительства. В то же время объем ввода жилья по итогам восьми месяцев 2011 года в Рязани составил 226,6 тыс. кв.м, что на 6% меньше, чем в аналогичный период прошлого года.

Ипотека на марше
Окончательному преодолению кризисных явлений способствует и поступательное развитие рынка ипотечного кредитования. В настоящее время в рязанском регионе банками и госкомпаниями реализуются более 50 ипотечных программ, из них более 15 – кредитные программы для приобретения новостроек. Первоначальный взнос составляет от 10%, минимальная ставка – от 8% годовых. Причем на федеральном уровне декларируется снижение ипотечной ставки в среднесрочной перспективе до 6% годовых.

Кроме того, еще одним генератором спроса на жилье являются меры государственной поддержки слабо защищенных категорий населения. В рязанском регионе действует несколько федеральных и муниципальных программ с общим финансированием более 100 млн рублей: действуют программы для ветеранов Великой отечественной войны (с бюджетом более 550 млн рублей) и предложения по военной ипотеке. Среди наиболее значимых программ:
― социальные выплаты молодым семьям на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы (исполнитель – управление образования и молодежной политики администрации Рязани) – 44 млн. руб.;
― «Долгосрочное ипотечное кредитование строительства и приобретения жилья на 2011– 2015 годы (Рязанская ипотечная корпорация) – 9,4 млн руб.;
― «Социальная ипотека» (Рязанский ипотечный фонд) – 50 млн руб.

Инвесторов зовут в доходные дома
Но наряду с развитием ипотеки государство делает акцент и на совершенно другой тренд в развитии рынка жилищного строительства. Примерно 85–90% домохозяйств в России имеют статус собcтвенности на жилье. Поэтому жилищное строительство должно в основном быть ориентировано на строительство жилья с более привлекательными потребительскими характеристиками, заявил заместитель министра регионального развития РФ Илья Пономарев на прошедшей недавно конференции «Проблемы реализации региональных программ развития жилищного строительства» в рамках открывшегося форума и выставки PROEstate. По мнению заместителя министра, уже стоит задача мотивации людей для переезда в другое жилье. «Переезжать из экономкласса в такой же "эконом" бессмысленно. Нужно дать людям возможность при переезде менять качество жизни», – считает он. Если человек будет переезжать в более качественное жилье, это и станет необходимой мотивацией.

«Государство должно обеспечить нуждающихся жильем, но оно не должно обеспечивать их собственностью», – заявил Илья Пономарев. Он пояснил, что программа бесплатной приватизации жилья себя исчерпала и более того, создала узел проблем, который придется решать еще долгие годы. По мнению замминистра, современная задача государства заключается в создании и развитии рынка арендного жилья. Фактически в некоторых регионах крупные корпорации уже пришли к выводу о необходимости возрождения рынка ведомственного жилья. Строительство качественных домов для сотрудников, с одной стороны позволит им помочь решить некоторые кадровые проблемы. С другой – оно может стать еще одним, хоть и второстепенным направлением бизнеса, поскольку проживающие будут платить нормальную арендную плату. В строительстве жилья для социального или коммерческого найма, других возможных вариантов (включая ведомственное жилье) чиновник видит дальнейшие перспективы. Именно в эту сторону, судя по его словам, правительство намерено постепенно «подталкивать» инвесторов.

По мнению наших коллег с сайта irn.ru, правительство не собирается решать наболевшие вопросы одним махом. Ориентация на арендное жилье, наверное, правильна, так как нормально работает во многих странах мира, а вот к чему привела бесконтрольная и безрассудная ставка на собственность с помощью ипотеки в США, все хорошо знают. Осталось понять инструменты влияния государства на развитие этого рынка и создать условия для его экономической целесо-образности всех участников процесса. Важно, чтобы эти инструменты были рыночными, а не силовыми или директивными.
При верности этому принципу в выборные 2011–2012 годы на рынке жилья не будет явных потрясений и даже при самом благоприятном сценарии цены на жилье будут расти не более чем в 1,1–1,3 раза быстрее по сравнению с инфляцией.


Маргарита Савина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости
– Чтобы понять, как будут меняться цены в ближайшие полгода, нужно проследить уровень их колебаний в самом разгаре кризиса и в момент восстановления рынка. Летом 2009 года специалисты газеты «Дом.Строй» зафиксировали снижение цен в обоих сегментах рынка недвижимости: «первичка» подешевела на 2,5%, «вторичка» – на 5,1%. И в целом это неудивительно – по итогам того года цены соответственно упали на 5,3% и 19,3%. В 2010 году, когда на рынке уже наметилась тенденция выхода из кризиса, рынок отреагировал по-разному. Так, новостройки продолжили падение – минус 1,7% за три летних месяца, а вторичное жилье за этот же период прибавило 3,8%. По сравнению с 2008 годом (осенью на рязанском рынке был тот самый ценовой максимум) цены на рязанскую недвижимость в строящихся домах за три года упали на 7–10% ( с 39 до 36 тыс. руб./кв. м). А вторичный рынок «просел» более заметно – более чем на 15% (цены снизились с 46 до 39 тыс. руб./кв. м). В текущем году ситуация кардинально изменилась. Квартиры в строящихся домах выросли в цене на 4,1%, в готовых домах – упали в цене на 0,3% Скорее всего, учитывая макроэкономические факторы, увеличение количества закладываемых новостроек и активное развитие ипотеки, совокупный рост цен на жилье в Рязани будет сопоставим с уровнем инфляции либо превысит его незначительно.

Андрей Павлович Некрасов, генеральный директор Центрального агентства недвижимости
– Увеличения предложений банков по ипотечным программам дают уверенность в сохранении темпов роста продаж жилья вторичного рынка, так как в настоящее время доля договоров по ипотечным сделкам и субсидиям находится на уровне 40–45% от общего количества сделок на рынке Рязани. Второе полугодие текущего года скорее всего сохранит тенденции прошлых лет по увеличению спроса, что повлечет рост цен в пределах 4-5%. Вектор цены на новостройки направлен в сторону роста порядка 10-12% в год. В целом же наблюдается уверенный рост по количеству зарегистрированных сделок с недвижимостью. Сценарий колебания цен на рынке новостроек может развиваться в двух направлениях. На рынке прогнозируется дефицит на рынке новостроек. Если спрос со стороны покупателей превысит предложение, то застройщики вынуждены будут поднять цены, это вызовет серьезное увеличение цен. Реально покупательская способность населения не восстановилась после кризиса, и у населения наблюдается «нехватка» денежных средств. Этот фактор не позволит привести к дефициту жилья на рынке, что в свою очередь не вызовет серьезного скачка цен и цены будут расти на уровне инфляции. Какая из тенденций будет превалирующей в ближайшие полгода, покажет время.