Небоскребы в Рязани: утопия или реальность?

Причин, мешающих появлению в областном центре высоток, несколько. Одна из них — психологический барьер на пути реализации расположенных там квартир. Мы, жители небольших российских городов, предпочитаем жить на средних этажах: в случае неисправности лифта незатруднительно подняться пешком, подвальная сырость не доберется до квартиры, протекшая кровля не причинит нам ущерба. Для высоток нужны качественные скоростные лифты, соответственно, специалисты по их обслуживанию. Да много чего еще требуется для полноценной и безопасной эксплуатации зданий, количество этажей в которых более 25.

Еще один фактор, который напрямую влияет на число высотных домов в городе, — полная закрытость центра Рязани для таких проектов. На территории исторического центра действует закон о границах зон охраны объектов культурного наследия, согласно которому высота зданий жестко ограничена. Правда, строительными компаниями постоянно предпринимаются попытки ее увеличить, что вряд ли можно назвать благоразумным. Помимо этого, существует такое понятие, как «историческая панорама». Этот момент изрядно портит жизнь застройщикам, которые пытаются возвести многоэтажное здание там, где это не вписывается в историческую линию городского горизонта.

Здесь пожелания инвесторов и застройщиков входят в противоречие с требованиями законодательства. Городские законы стоят на страже культурно-исторических ценностей, в то время как инвесторы заинтересованы именно в тех территориях, которые обладают исторической значимостью и, соответственно, хорошими видовыми характеристиками.

Еще одной проблемой участники рынка называют тот факт, что высотное строительство приходится согласовывать на федеральном уровне, что опять-таки усложняет процесс.

Дым вашему дому!
Также не стоит забывать, что небоскребы — это объекты высокой пожароопасности. Риск для людей, которые находятся в высотном доме, усиливается тем, что эвакуация затруднена и возрастает сложность борьбы с пожарами. В высотных зданиях пожар быстро развивается по вертикали, и при эвакуации людей и проведении спасательных работ возникают трудности. Дым заполняет эвакуационные выходы, лестничные клетки и лифтовые шахты.

Скорость распространения дыма, а также ядовитых газов может достигать несколько десятков метров в минуту. Здание оказывается полностью задымленным, а нахождение людей без специальных средств защиты становится просто невозможным. Наиболее быстро происходит задымление верхних этажей. При пожаре всегда выходит из строя лифт и некоторые системы противопожарной защиты.

Факторы, которые могут способствовать трагическому развитию событий, — это низкая огнестойкость сооружений и инженерного оборудования, наличие просторных помещений, которые не разделены противопожарными преградами, небольшое количество лестничных клеток, а также отсутствие специально составленных эвакуационных планов при пожарах и наличие большого количества легковоспламеняющегося оборудования, мебели или облицовки. Поэтому высотки относят к объектам повышенного внимания со стороны надзорных органов.

Всероссийский научно-исследовательский институт противопожарной обороны МЧС разработал специальные мероприятия для многофункциональных высотных зданий и комплексов. К этим предложениям, кроме обычных мер предосторожности, относится также запрет на использование праздничной пиротехники. Необходимо отметить то, что требования к путям эвакуации в небоскребах предъявляются более жесткие, чем в обычных малоэтажных зданиях. Эвакуация при возникновении пожара на больших высотах через окна невозможна, поэтому создателей таких домов обязывают предусматривать быстрый доступ к путям эвакуации внутри здания, то есть к лестницам.

Малоэтажки лучше?
И теперь самый главный вопрос, который требует ответа при оценке перспектив высотного строительства в Рязани. Зачем нам небоскребы? Не первый год в нашем регионе взят курс на развитие малоэтажного строительства как наиболее комфортного для человека. Разве может сравниться дом на своей земле с «ульем», поднимающимся до неба? Кроме того, мегамногоквартирный дом должен быть обеспечен нужным количеством парковочных мест, что трудно сделать даже для обычных рязанских жилых кварталов.

Впрочем, теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый — экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на квадратный метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу.

Второй — экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент — имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). Но пока интерес к высотным зданиям находится на довольно низком уровне как у застройщиков, так и у потенциальных приобретателей жилья.

Возможно, первых останавливает несовершенство законодательства в этой сфере. Постоянных норм проектирования и строительства зданий высотой более 100 метров в России пока нет. Для каждого небоскреба требуется разработка специальных технических условий и их согласование в Минрегионразвития. Экспертизу проектной документации нужно проходить в Главгосэкспертизе России, в Москве, а не на месте. Все это заметно удлиняет процесс получения разрешения на строительство. Вторых, то есть потенциальных покупателей, пугает отсутствие опыта проживания в «небоскребах» и недоверие к эксплуатирующим службам, которые зачастую не в состоянии обеспечить всем необходимым и традиционное городское жилье.

Мнение


Евгений Чикин, генеральный директор ООО «Промстройпроект»:
— Говорить о перспективах высотного домостроения в Рязани на сегодняшний день трудно. Дело в том, что в областном центре можно пройти экспертизу жилых зданий, не превышающих 72 метров в высоту, а это 25 этажей. Если объект предполагает большее количество этажей, то экспертиза делается уже в Москве, а там свои правила и требования. Насколько мне известно, опыта прохождения подобных экспертиз у рязанских застройщиков нет. Что касается технических возможностей для возведения в Рязани высоток, то, на мой взгляд, ничто этому не препятствует. Например, на территории, где наша компания возвела жилой комплекс «Приокский парк», можно было бы строить очень высокие здания — более 100 этажей. Качество грунта для этого достаточное.

Что касается пожаробезопасности в высотках, то и сегодня при строительстве обычных домов мы устанавливаем датчики задымления в подъездах и квартирах. В небоскребах их было бы больше, например, в каждой квартире. Безусловно, потребовалось бы большее количество эвакуационных лестниц. Но все это выполнимо. Также есть (и, надо полагать, они отработаны) технологии тушения пожаров в высотных зданиях и эвакуации жильцов. Важно с максимальной тщательностью подойти к реализации таких проектов и учесть опыт городов, где высотное строительство ведется уже не один год.


Сергей Виноградов, председатель совета директоров Группы компаний «Рязаньпроект»:
— Беспредметно рассуждать о перспективах высотного строительства на территории Рязани, на мой взгляд, неправильно. Для начала необходимо понять целесообразность возведения жилых домов или коммерческих зданий, высота которых превышает двадцать пять этажей, то есть 75 метров. Например, имеет смысл изучить официальные данные о текущей обеспеченности рязанцев жильем, показатели, к которым стремится регион, сроки, в течение которых предполагается их достичь.

Кроме того, нужно понимать, каким количеством земель располагает город, достаточно ли их для того, чтобы реализовать намеченное, насколько экономически обоснованно строительство высотных зданий, есть ли для этого необходимое техническое обеспечение. Также следует сопоставить планы с реальными потребностями рынка, покупательной способностью рязанцев. Насколько я понимаю сложившуюся ситуацию, региональному рынку на сегодняшний день достаточно того, что предлагают строительные компании. Надо заметить, что пока в Рязани, судя по имеющейся у нас информации, никто серьезно не рассматривал возможность высотного строительства. Как только возникнет острая необходимость в возведении таких домов, детальная проработка соответствующих проектов не заставит себя ждать.