Мнение

Андрей Жильцов


Быть или не быть ИП

16.10.2019
По «сводкам с полей», открыт осенний налоговый сезон охоты на физических лиц, не декларирующих доходы от сдачи в аренду имущества. По этому поводу я решил актуализировать основные варианты таких отношений с их плюсами и минусами.



Первый вариант. Владелец недвижимости как физлицо сдаёт в аренду коммерческую недвижимость.
Это, можно сказать, историческое наследие: арендатор удерживает НДФЛ, отчитывается как налоговый агент и всё. Сам собственник живёт себе спокойно, без регистрации в качестве ИП.

Плюсы. Никакой отчётности, никаких дополнительных предпринимательских платежей в Пенсионный фонд. Надежда на то, что при продаже можно будет воспользоваться давностью владения и не декларировать доход от продажи.

Минусы. Огромный риск со стороны налоговой переклассифицировать такую деятельность как предпринимательскую без соответствующей регистрации. Так как НДФЛ всё равно уже уплачен, налоговая будет бороться за НДС. Но доначисление НДС возможно только, когда сумма дохода за каждые три последовательных месяца будет больше 2 миллионов рублей. Иначе можно отбиться и взять «задним числом» освобождение от НДС по 145 статье НК РФ. Это работает, мы так неоднократно делали. В общем, если сумма аренды больше этого порога, то вы однозначно «хороший клиент» налоговой и с вами есть смысл «работать».

Ещё минус в 13-процентной ставке, которая выше 6 процентов по доходной упрощёнке и, возможно, стоимости патента по сдаче имущества в аренду.

Второй вариант. Владелец недвижимости зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
Плюсы. Безопасный вариант, с налоговой точки зрения, сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Возможность снизить налоговые платежи, используя упрощёнку или ПСН. Возможность взять освобождение от налога на имущество, если помещение не попало в местные перечни имущества, облагаемого по кадастровой стоимости.

Минусы. Пенсионные платежи, бессмысленные и беспощадные, правда, их можно зачесть в налог по упрощёнке. Декларирование и отслеживание сроков уплаты налога. Необходимость ККТ при приёме наличных. Расходы на ведение расчётного счёта. При последующей продаже в статусе ИП — исчисление налога исходя из применяемой системы налогообложения, но это можно обернуть и в плюс. Доступ налоговой ко всем вашим счетам, включая и банковские карты и возможность их блокировки.

Третий вариант. Фактически сдаёте в аренду недвижимость, но «официально» арендной платы не получаете.
Плюсы. Все моё и без налогов. Нет ненужных движений по отчётности и т. д. и т. п. Ощущения налоговой невидимки.

Минусы. Незаконный способ ведения деятельности. Возможные правовые риски взаимоотношения с арендаторами. «Охота» на вас со стороны налоговой, в том числе направление запросов в адрес организаций, которые, по данным налоговой, фактически эксплуатируют вашу недвижимость. Вот пример одного из таких запросов.

ЗАПРОС

о представлении информации (сведений).

Межрайонная инспекция ФНС России № ** по *** области, на основании ст. 31, 93.1 части первой Налогового кодекса РФ, с целью привлечения налогоплательщиков к декларированию доходов, просит представить в пятидневный срок со дня получения настоящего запроса, информацию о сумме полученного дохода в связи со сдачей в аренду имущества за период 2016-2018 гг. и копии подтверждающих документов, по следующим лицам:


Неповиновение законному распоряжению или требованию должностного лица органа, осуществляющего государственный надзор (контроль), а равно воспрепятствование осуществлению этим должностным лицом служебных обязанностей влечет ответственность граждан и должностных лиц, предусмотренную частью 1 статьи 19.4 КоАП.

Четвёртый вариант. Безвозмездно сдаёте в аренду недвижимость по договору ссуды, как физлицо.
Плюсы. Отношения узаконены, есть договор, а налогов нет. Если таким договором прикрыта неофициальная аренда, то см. третий вариант. Никакой отчётности, никаких лишних движений. Можно потом реализовать имущество со всеми преференциями, доступными физлицам.

Минусы. Подозрения со стороны налоговой, что вы прикрываете таким договором арендные отношения. Доначисления арендатору налогов с внереализационного дохода, рассчитанного исходя из рыночных ставок арендной платы. Это само по себе убивает нормальное использование этого варианта.

Собственно, на этом всё. Удачи вам, дорогие друзья и уважаемые коллеги!



Метки: СБК «Профит», Андрей Жильцов, налоги



Поиск

11:18
Омичи показали рязанцам своего «ОNЕГИНа»

16.11.2019 15:12
В РГВВДКУ торжественно отметили 101-ю годовщину образования училища

16.11.2019 13:00
Рязанцам представили спектакль «Валентин и Валентина»

16.11.2019 11:56
Мэрия Рязани опровергла намерение перенести памятник Ленину на место памятника Молодцову

16.11.2019 11:07
Елена Сорокина вновь заговорила о программе развития окраин Рязани

15.11.2019 16:28
В системе «КонсультантПлюс» появились архивы бухгалтерской и налоговой отчётности

15.11.2019 15:27
Ростелеком: Отменена плата за все звонки на российские номера с таксофонов

15.11.2019 15:05
Сбербанк: Досрочный перевыпуск карт доступен в мобильном приложении

15.11.2019 14:51
На АМК «Рязанский отметили всемирный День качества

15.11.2019 14:38
РГМЭК рассказала о новых возможностях оптимизировать затраты на электроэнергию

15.11.2019 12:00
Россельхозбанк: Размещаются биржевые облигации, ориентированные на розничных инвесторов

15.11.2019 11:18
В ЦПКиО начали укладывать асфальт

15.11.2019 10:23
Ростелеком: Компания развивает успех тарифов «Вызов»

15.11.2019 09:27
Рязанские школьники могут стать создателями футуристической энциклопедии

14.11.2019 18:07
Рязанский регоператор по вывозу мусора объяснил задержки с его вывозом

14.11.2019 15:03
Россельхозбанк: Чистая прибыль по РСБУ за 10 месяцев 2019 года составила 13,8 миллиарда рублей

14.11.2019 09:03
Рязанских школьников протестировали на топонимический кретинизм

13.11.2019 17:35
В Рязани обсудили технологии для обеспечения безопасности в городской среде

13.11.2019 15:26
Компания ТТК представила жителям Рязани «сочное» предложение

13.11.2019 15:05
Ростелеком: Компания консолидирует 100% Tele2 Россия

13.11.2019 13:05
Определился победитель конкурса на руководителя Фонда капремонта Рязанской области

13.11.2019 12:05
Сбербанк: Клиенты могут получить 10 тысяч бонусов СПАСИБО, подключив автоплатёж

13.11.2019 10:56
Лидеры рязанского рынка недвижимости презентовали удобный сервис для клиентов

13.11.2019 10:34
В Рязани проведут образовательный курс по основам цифровой экономики

13.11.2019 09:26
Россельхозбанк: На фестиваль «Young Old: новые старшие» пришли более 13 тысяч человек

АРХИВ. ЖУРНАЛ
   Ноябрь 2019   
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30