Новостройка под залог

В одном из банков нам сообщили, что в настоящее время наблюдается устойчивый поток клиентов, которых интересуют условия приобретения квартиры именно в новых домах города.

Ипотека на поток
Напомним, что с 2005 по 2007 год рынок ипотеки в России активно развивался: объемы выдачи кредитов динамично росли. К началу 2008 г. ипотечные займы выдавались во всех регионах, количество первичных кредиторов превышало 600 участников. В результате растущей конкуренции ипотека распространялась в регионы, смягчались условия предоставления кредитов, снижалась концентрация рынка, ипотека становилась более доступной для заемщиков.

За эти два года были разработаны стандартные продукты, процедуры и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и получение кредита для заемщика. В ходе конкуренции за заемщика первичные кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. В 2007 г. некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, займы в экзотических валютах, с плавающей ставкой. Все это в конечном итоге вело и к постепенному снижению ставок по кредитам.

Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. Первичный рынок жилья кредитовался, как правило, жилищными кредитами (без залога недвижимости, под иное обеспечение, например, поручительства). Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) тогда не получила должного развития. Основными формами финансирования жилищного строительства являлось привлечение средств граждан на стадии строительства и банковское кредитование.

Результат новых лозунгов
Мировой финансовый кризис внес существенные коррективы в развитие жилищного кредитования, в том числе и на первичном рынке. Фактически на сегодняшний день мы находимся практически в тех же условиях, что были на заре развития российской ипотеки. Правительство Российской Федерации, желая спасти новый развивающийся институт под лозунгом «Приложим усилия для увеличения доступности жилья», в конце 2008 – начале 2009 года из федерального бюджета выделило немалые средства банковским организациям и увеличило уставной капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Кроме того, в декабре 2009 года были внесены изменения в закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ». В частности, в нем появилась глава «Особенности предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда на переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья». Был предложен следующий механизм. Во-первых, фонд финансирует приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, готовность которых составляет не менее чем 70% от предусмотренной проектной документацией. При этом жилые помещения не должны быть обременены правами третьих лиц, за исключением обеспеченных залогом таких жилых помещений прав требований кредитных организаций, и не должны находиться под арестом.

В обязательства застройщика входило осуществить завершение строительства многоквартирных домов и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на жилые помещения не позднее чем в течение 6 месяцев с даты заключения государственного контракта. Затем жилые помещения, приобретенные в собственность субъекта РФ, подлежат передаче в порядке, установленном федеральным законом, из собственности субъекта Российской Федерации в муниципальную собственность для предоставления в соответствии с жилищным законодательством гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда. По большому счету это стало первым шагом к развитию ипотеки как инструмента кредитования застройщиков.

Встречайте кредит под 10%?
В декабре прошлого года на Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка» были представлены результаты исследования «Экономические ожидания населения России и предпочтения потенциальных ипотечных заемщиков», проведенного АИЖК совместно с Институтом маркетинговых исследований «ГФК-Русь». Для 30% опрошенных не имеет значения, где приобретать жилье – на первичном или на вторичном рынке, 16% планируют купить квартиру скорее в новостройке, 13% – только в новостройке. Как отмечается в исследовании, потенциальные заемщики доверяют государственным гарантиям завершения строительства и 35% готовы переориентировать свое внимание на новостройки, если органы власти дадут гарантию завершения строительства.

Основными факторами, способными повлиять на заинтересованность потенциальных заемщиков в ипотечном кредите, являются размер процентной ставки (88%) и первоначальный взнос (63%). 37% опрошенных готовы взять кредит у застройщика только в том случае, если условия кредита будут более выгодные, чем в банке, 22% – независимо от условий, 14% – только в случае, если в сделке будет участвовать банк.

Как отмечают эксперты, рынок новостроек привлекателен для банков. Несмотря на то, что на вторичном рынке велик удельный вес сделок, которые проходят с недвижимостью, построенной в период правления Хрущёва и Брежнева, эти дома менее комфортны, «со временем их стоимость, скорее всего, не будет так сильно расти, а возможно, будет и снижаться».

С конца 2009 года на высшем уровне стали с завидной регулярностью звучать заявления о необходимости снижения процентной ставки по ипотечному кредитованию до 10-11%, о том, что нужно стремиться к выводу ставок на уровень 6-7%. Именно при такой планке ипотечное кредитование может стать массовым явлением. Реально ли это, особенно в нынешних условиях? Относительно вторичного рынка, на взгляд многих экспертов, снижение ставок до 10% вполне достижимо.
– По готовому жилью у нас есть совместная программа с Рязанской ипотечной корпорацией, и там ставки составляют уже от 10,5%, – отметил в интервью корреспонденту «Дом.Строй» Александр Дронов, начальник отдела по кредитованию физических лиц ОАО «Прио-Внешторгбанк». – То есть они уже вернулись на докризисный уровень. Что же касается новостроек, то здесь есть определенная динамика к снижению процентной ставки.

Однако спрогнозировать, когда и на рынке кредитования новостроек ставка снизится до 10%, эксперты, опрошенные изданием, сказать затрудняются.

Стимул для девелоперов?
О разработанной АИЖК программе по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов, газета о недвижимости «Дом.Строй» подробно рассказала в №3 (от 20 января 2010 года.). В частности, согласно этой программе цена продажи жилья не должна превышать цену Министерства регионального развития, процент по целевому займу в 2010 г. планируется установить на уровне 9%, на этапе строительства ставка физическому лицу при выдаче – 11%, юридическому – 13% (в 2009 г. в пилотных регионах процент по целевому займу составлял 11%, ставка для физлиц – 14-16%, для юрлиц – 15-18%).

Отвечая на вопрос нашего корреспондента, чем вызван интерес к кредитованию возводимых жилых домов на начальной стадии строительства, генеральный директор ОАО «АИЖК» Александр Семеняка сообщил, что реализация программы «Стимул» позволит избавить банки от риска сбыта жилья.
– Есть два риска, которые банки в стройке в принципе опасаются. Первый – будет ли продано построенное жилье. Второй – завершится ли стройка в срок на базе имеющейся разрешительной документации, силами этого застройщика и подрядчика. Мы своей программой стимулирования стремимся избавить банки от первого риска, при этом второй риск – это как раз компетенция банка: отобрать правильных застройщиков, проверить документацию, контролировать, чтобы не было нецелевого использования средств, – отметил Семеняка.

По мнению участников рынка ипотечного кредитования, внедрение и реализация этого плана может дать толчок к увеличению доли кредитования на рынке новостроек. Вместе с тем эта программа рассчитана на крупные банки, кроме того, не каждый застройщик согласится в ней участвовать, так как, если сравнивать динамику цен по новостройкам в Рязани, то она выше установленных Минрегионразвития 28–30 тысяч рублей за квадратный метр. Нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что в 2009 году было заложено мало новых объектов, и при увеличении спроса количество предложений будет ограничено.


Александр Николаевич Семеняка, генеральный директор ОАО «АИЖК»
– В рамках программы «Стимул» мы готовы давать ипотечные кредиты не только физическим, но и юридическим лицам, которые выкупят жилье. Данных юрлиц мы называем гарантами сбыта. Если речь идет о достройке жилья, то гарантом сбыта может выступать тот же застройщик, который все непроданное жилье постепенно выкупит с помощью нашего ипотечного кредита. Для вновь начинаемого строительства гарантами должны выступать институты развития. Так, Фонд содействия развитию жилищного строительства при продаже участка на аукционе готов давать гарантии, что он выкупит до 25% жилья, которое проектируется. Мы предлагаем делать то же самое региональным ипотечным агентствам: если строится, например, 100-квартирный дом, то мы выкупим 100 закладных, при этом мы дадим долгосрочный ресурс – 70% на финансирование такой покупки. Возможно, что такими гарантами смогут выступать и саморегулируемые организации строителей: все они принимают некую финансовую ответственность, и, возможно, для них механизм подобных гарантий будет более прозрачной формой принятия такой ответственности. Подчеркну, что гарант по сбыту не является конечным покупателем жилья. Гарант будет ставить цену покупки ниже цены рынка, и он будет покупать только то жилье, которое осталось непроданным застройщиком, цена гаранта – самая невыгодная. И если уж гарант выкупил это жилье, значит, на рынке просто не было спроса.

Александр Евгеньевич Дронов, начальник отдела по кредитованию физических лиц ОАО «Прио-Внешторгбанк»
– Прио-Внешторгбанк сегодня сотрудничает с ведущими региональными строительными компаниями и агентствами недвижимости, разрабатывает и реализует совместные проекты для предложения оптимальных условий кредитования. Многие рязанцы уже оценили условия покупки жилья в новостройках города – без поручителей и предоставления в залог имеющегося жилья. Ставки по ипотеке начинаются от 16%, а после ввода дома в эксплуатацию процентная ставка на выбор клиента фиксируется на весь оставшийся срок кредита либо становится плавающей, тем самым снижаясь до 11,8% годовых. С марта банк запустил новую программу для физических лиц – «Жилищный кредит», которая выгодно отличает новое предложение по сравнению с классической ипотекой. Это и отсутствие необходимости оценки залога, страхования недвижимости, жизни и трудоспособности, и минимальный пакет документов. Мы предлагаем возможность построения аннуитетных и дифференцированных графиков, предоставляем льготный период уплаты процентов и возможность погашения кредита без дополнительных комиссий и штрафов с первого месяца. Возможно погашение основного долга за счет средств материнского капитала. Наши клиенты ценят быстрые сроки рассмотрения заявки и отсутствие залога имеющегося жилья на этапе строительства, что, как мы считаем, станет нормой для всех.

Рифат Семёнович Феткуллин, генеральный директор ЗАО «Жилстрой»
– Общая ситуация на рязанском рынке новостроек соответствует времени. Люди рождаются, женятся, хотят жить отдельно. Новые квартиры всегда нужны. Соответственно, спрос рождает предложение. Строительный комплекс Рязанской области очень сильный. В области есть все необходимое для строительства, начиная от проектных работ, предприятий стройиндустрии, до возведения объектов любой сложности.
К сожалению, говорить об оживлении ипотеки пока рано. Банкам нужна стабильность, уверенность в получении прибыли. Для этого в стране должен быть экономический рост, подъем производства, соответственно полная занятость населения. Без коммерческой выгоды и гарантий возврата ипотечных кредитов банки работать не будут. На мой взгляд, пока еще много препятствий для развития ипотечного кредитования. Если говорить о критериях, по которым сегодня необходимо выбирать квартиру в строящемся доме, то в первую очередь – это гарантии завершения строительства дома и ввод его в эксплуатацию в намеченные сроки. Это под силу только надежным компаниям.