Рантье выводят из тени?

Сдача жилья для многих соотечественников была и остается популярной и доходной операцией с недвижимостью. При этом ежегодно увеличивающийся объем ввода квадратных метров в эксплуатацию только увеличивает армию рантье. Правда, далеко не все из них готовы официально закрепить свое положение, и, как уверяют эксперты, не один год проработавшие в этом сегменте рынка жилой недвижимости, большинство по-прежнему не платит налоги в государственную казну.

Как правило, делиться с бюджетом не желают те, у кого в принципе не все благополучно с законом, например, есть долги по алиментам, кредитам и другие виды денежных обязательств. Легализовав сдачу жилья, такой недобросовестный должник может «засветиться» и потерять часть своей прибыли. И, конечно, не платят налоги те, кто не хочет это делать. Однако не всегда это происходит по злому умыслу: некоторые наймодатели до сих пор не знают, что сдача жилья облагается налогом, а другие оправдываются тем, что легализация подобного рода предпринимательства является долгой и утомительной процедурой. Между тем, как показывает практика, законная сдача жилья имеет больше преимуществ, чем недостатков.

Соседская «дружба»
Дело в том, что если наймодатель платит налоги, то государство защищает его интересы и обеспечивает безопасность в большинстве рискованных ситуаций. У такого человека всегда есть возможность обратиться за помощью в органы правопорядка. Как известно, конфликтов и спорных ситуаций на рынке найма жилья достаточно много. Веской причиной стать законопослушным гражданином является и собственный комфорт, «комфорт совести», когда не нужно бояться того, что кто-то из соседей сообщит в налоговые органы о том, что слишком подозрительно часто в той или иной квартире меняются жильцы.

Кстати, по данным Управления федеральной налоговой службы по Рязанской области, такое не редкость. Согласно предоставленной ведомством информации, в 2012 году налоговыми органами было выявлено 1,5 тысячи рязанцев, сдающих жилье, а сумма налога, предписанная ими к уплате, превысила 3 миллиона рублей. На вопрос о том, каким образом выявлялись наймодатели, руководитель управления сообщил, что весьма распространенным источником информации являются соседи.

Если уж речь зашла о «розыске» укрывателей доходов, получаемых от сдачи жилья, то сегодня у налоговых органов есть довольно много способов для сбора подобных налогов. По их словам, неоценимую помощь оказывают участковые уполномоченные полиции и Федеральная регистрационная служба, которая добросовестно предоставляет информацию о гражданах, совершивших не первую покупку жилой недвижимости. Так что укрывать доход от сдачи жилья становится все сложнее.

Не будет лишним напомнить, что Налоговый и Уголовный кодексы РФ предусматривают серьезную ответственность за неуплату подобных налогов. Это и крупные штрафы, и лишение свободы до 3 лет. Конечно, каждое дело рассматривается в индивидуальном порядке, но попавшийся на использовании серых схем наймодатель гарантированно понесет справедливые убытки.

Возвращаясь к преимуществам честной игры, необходимо отметить, что легализация доходов позволяет абсолютно спокойно и без каких бы то ни было проблем совершать другие крупные покупки, не боясь того, что это привлечет внимание налоговиков. Если все сделано по закону, под защитой находится и квартиросъемщик. Таким образом, договорные отношения между наймодателем и нанимателем могут быть честными, прозрачными и упорядоченными.

Как стать «белым»
Для того чтобы выйти из тени и легализовать доходы от сдачи жилья внаем, потребуются время и определенные усилия. Немаловажно и то, что сделать это должен владелец квартиры. В отдельных случаях это возможно со стороны уполномоченного собственником лица, имеющего на руках все необходимые документы, удостоверяющие его права.

Итак, чтобы сдача квартиры стала законной, необходимо заключить с нанимателем жилья договор, который подлежит государственной регистрации. В документе подробно описывается сдаваемая площадь, прописывается ежемесячная стоимость квартиры, порядок внесения платы, срок, на который сдается площадь, а также условия, при которых договор считается расторгнутым. В общем-то, несмотря на то, что рынок найма жилья в большинстве своем по-прежнему остается серым, схема отработанная. Как правило, агентства недвижимости, работающие в этом сегменте, имеют шаблоны подобных договоров и знают всю процедуру. При самостоятельной регистрации не будет лишним обратиться к юристу — мало ли какие нюансы могут возникнуть.

Есть и другой способ стать законопослушным наймодателем, например, сдавать квартиру в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае можно будет платить налог по упрощенному порядку ведения бухгалтерского и налогового учета, что более выгодно.

Сколько стоит честность
Согласно Налоговому кодексу РФ для граждан установлена единая ставка подоходного налога — 13%. Она действует и для налогообложения доходов физических лиц от сдачи в аренду недвижимого имущества. Для того чтобы заплатить налоги и спать спокойно, необходимо ежегодно подавать в налоговую инспекцию декларацию и копию договора найма.

Как пояснили в региональном Управлении налоговой службы, в соответствии со статьей 228 упомянутого документа физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет, то есть тому муниципалитету, в котором расположена недвижимость. Не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, налогоплательщики обязаны предоставить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую декларацию. Налог, исчисляемый по налоговой декларации, надо вносить по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (с необходимыми реквизитами).

Если по каким-то причинам это уведомление не дошло до налогоплательщика, предположим, «добрый» сосед вытащил его из почтового ящика прежде, чем послание увидел наймодатель, ответственность с владельца сдаваемой квартиры не снимается. Поэтому инспекторы настоятельно рекомендуют самостоятельно держать связь с налоговой службой. Благо, сегодня это можно делать посредством Интернета. Кстати, Налоговый кодекс устанавливает ответственность за неуплату или неполную уплату налога — сверх «утаенной» суммы придется заплатить 20-40% от ее размера.

А такой шаг, как непредоставление налогоплательщиком в обозначенный законодательством срок декларации в налоговый орган по месту учета, влечет за собой взыскание штрафа в размере 5% от суммы налога. Штраф взимается за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления (не более 30% от указанной суммы и не менее 100 рублей). Если налогоплательщик не подал декларацию в течение более чем 180 дней по истечении установленного срока, на него накладывается штраф в размере 30% от суммы налога, которую надо внести на основе декларации, и еще 10% — от суммы налога за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181-го дня.

Если сдавать жилье в качестве индивидуального предпринимателя, то порядок уплаты налогов будет несколько иным — 6% и дополнительно 1% в фонд социального страхования. Но чтобы таким образом сэкономить, предстоит совершить несколько весьма хлопотных дел: открыть банковский счет, затем вести бухгалтерскую отчетность и ежемесячно проводить отчисления в Пенсионный фонд.

Москва задает тон
Эксперты уверены, что на скрытом от глаз налоговых служб рынке найма жилья вращаются огромные деньги, которые могли бы существенно пополнить государственную казну. Вопрос лишь в том, как их получить. Столица придумала свое решение этой задачи. Для борьбы с нелегальной сдачей жилья внаем было решено объединить усилия мэрии, московского МВД, управляющих компаний, ТСЖ, сотрудников налоговой службы. Кроме того, было принято решение создать особую информационно-аналитическую базу, в которой будет аккумулироваться вся информация о рынке найма жилья. В прошлом году власти объявили конкурс на создание такой IT-системы, а председатели московских ТСЖ и управляющих компаний получили письма с убедительной просьбой провести работу по выявлению объектов нелегальной сдачи квартир. На мероприятия по нахождению нелегальных наймодателей было выделено 40 миллионов рублей. Надо сказать, что метод оказался действенным. «Ноу-хау» внедрили в прошлом году, а уже в этом УФНС по Москве сообщило, что объем налогов, собранных от дохода со сдачи квартир внаем, вырос почти на 380 миллионов рублей.

Процесс финансового упорядочения этого сегмента рынка недвижимости, безусловно, верный. Но ожидаемый положительный эффект от сбора подобных налогов неминуемо повлечет за собой увеличение ставок. Как прогнозируют эксперты, в дальнейшем собственники будут включать налоговые издержки в цену за квартиру. А это значит, начнет расти и давление на работодателей — большие расходы граждан потребуют увеличения доходов. Учитывая, что российский бизнес переживает не лучшие времена, эти запросы вряд ли будут удовлетворяться. В любом случае стоит ожидать снижения спроса на недорогие квартиры. Кроме того, в случае ужесточения правил регистрации и сбора налогов именно владельцы таких квартир начнут массово отказываться от сдачи их внаем. Напомним, что федеральные власти в последнее время делают упор на развитии в России рынка доходных домов, в которых можно было бы снимать жилье по доступным ценам. Однако пока реализация проекта под вопросом, так как застройщики неохотно соглашаются в нем участвовать, опасаясь, что доходы от сдачи квартир не смогут покрыть их затраты.

Мнение
Александр Болонин, руководитель агентства недвижимости «Квартал», р. п. Шилово Рязанской области:
— Хочу отметить, что в целом цены на рынке жилой недвижимости региона постепенно приближаются к стоимости квартир в Рязани. Безусловно, пока это касается районных центров. Например, цена однокомнатной квартиры в Шилово сегодня поднялась до 1 миллиона 200 тысяч рублей, что ненамного меньше, чем в Рязани. Также растут и арендные ставки. Как это ни удивительно, но во многом данный процесс определяет Москва. В последние годы недвижимость (как индивидуальные дома, так и квартиры) все чаще приобретают жители столичного региона.

Кроме того, в районах области появляется все больше предприятий, которые находятся в собственности крупных корпораций федерального уровня. На постоянную работу или на работу вахтовым методом приезжают специалисты из разных регионов нашей страны, которым нужно где-то жить. Так в глубинке формируется новый тип квартиросъемщика, который готов платить хорошие деньги за соответствующий уровень комфорта. У нас несколько лет снимали жилье специалисты из Иванова, Мурманска, Иркутска.

Конечно, подобный процесс пока нельзя назвать массовым. Тем не менее он продолжается, что сказывается на стоимости недвижимости.

Валерия Ермакова, квартиросъемщица:
— Я снимаю жилье в Рязани более десяти лет. За прошедшие годы пришлось сменить не одну квартиру. В целом могу охарактеризовать рязанский рынок найма жилья как довольно скудный. Дело в том, что предложений, доступных людям со средним уровнем дохода, в областном центре явно недостаточно. Как правило, если квартира находится в более или менее пригодном для комфортного проживания состоянии и расположена в микрорайоне с относительно развитой инфраструктурой (про центр города и речи нет), то она имеет весьма высокую стоимость.

Кроме того, все предложения, поступающие напрямую от наймодателей, тут же перехватываются агентствами недвижимости, которые устанавливают свои правила игры, в частности, разово берут месячную стоимость аренды или половину от нее за посреднические услуги, что, на мой взгляд, не соответствует объему и качеству этих самых услуг. Отношения с арендодателем даже не всегда предлагается оформить по закону. А если договор и заключается, то часто он бывает формальным, то есть никакие налоги не уплачиваются, а значит, в случае возможных конфликтов он вряд ли поможет квартиросъемщику отстоять свои права.