Снять квартиру и не прогадать

Рынок аренды жилья имеет свою специфику. В основном квартиры снимают молодые люди в возрасте до 35 лет, молодые семьи либо студенты, поэтому спрос зависит от сезонности. С июня резко увеличивается спрос на аренду недорогих квартир. Всегда пользуются спросом предложения невысокого ценового диапазона в центре Рязани. Весной появляется еще одна категория арендаторов — те, кто хотят снять объект за городом на летний период, но число объектов под их запросы на рынке достаточно ограниченно».

На кого работает время?
Наем жилья, как известно, бывает краткосрочным и долгосрочным. Краткосрочной принято называть аренду жилья от одного дня до полугода. Для кого-то из собственников недвижимости посуточная сдача квартиры – постоянный бизнес, кто-то прибегает к этому лишь изредка, например, летом, когда сам в это время уезжает за город. Чаще всего в краткосрочную аренду сдается жилье экономкласса. Логично, что при аренде дорогих квартир с дизайнерским ремонтом, дорогой мебелью и бытовой техникой стороны берут слишком большие обязательства друг перед другом, чтобы заключать договор на короткий срок. Минусов у краткосрочной аренды достаточно: выше износ квартиры, больше усилий требуется для ее обслуживания, уборки, квартирантам необходимо предоставлять посуду, полотенца, постельное белье и т. д. Между тем в некоторых случаях краткосрочная аренда может стать идеальным выходом из положения.

Такой вариант, утверждают наши коллеги из журнала «Собственник», больше подходит для квартир, которые по каким-то причинам не могут быть успешно сданы на длительный срок, допустим, с окнами на шумную улицу. Для длительного срока это недостаток, а для короткого – достоинство: приезжим легко ориентироваться, назначать встречи. Также краткосрочная аренда привлекательна для хозяев, которые не живут в Рязани, но периодически хотели бы останавливаться в своей квартире на несколько дней, а в остальное время, чтобы она не простаивала, пускают квартирантов. Иногда на короткий срок сдается квартира, которую собственник предполагает в перспективе продать, а до этого времени хочет получить дополнительный доход. Дело в том, что заключение долгосрочного договора найма может стать для него серьезной проблемой, так как будет накладывать соответствующие обременения.

Гражданский кодекс отстаивает права нанимателя как «менее защищенной» стороны. Расторгнуть договор по инициативе наймодателя в одностороннем порядке без согласия нанимателя, не нарушая законодательство, весьма проблематично. В то же время нанимателю, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, требуется только предварительное предупреждение об этом наймодателя и согласие постоянно проживающих с ним граждан. В основном, конечно, собственники предпочитают сдавать свою квартиру на длительный срок, что вполне понятно. При долгосрочной аренде меньше проблем, (например, с соседями, которым не нравится, когда в их подъезде то и дело появляются новые люди), доход стабильнее, а расходы на ремонт квартиры и приведение ее в порядок после выезда очередного жильца, как правило, ниже.

Соломинка для наймодателя
Какие же именно налоги должно уплачивать физическое лицо при сдаче квартиры внаем? Если сдается только одна квартира, то достаточно будет ежегодного декларирования доходов и уплаты 13-процентного налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Необходимо отметить, что налоговая инспекция вправе потребовать документы, подтверждающие наличие источника дохода. Как правило, это договор с нанимателем.

Одновременно необходимо задуматься о том, какой режим налогообложения лучше всего применять. Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем приведет к возникновению дополнительной налоговой нагрузки в виде необходимости уплаты НДС по ставке 18%. Таким образом, совокупное налогообложение составит 31% (13% НДФЛ + 18% НДС). Есть ли способ уменьшить налоговые отчисления? Действующим налоговым законодательством предусмотрен специальный налоговый режим, который называется «упрощенной системой налогообложения» (УСН). Ставка такого налога может составлять 6% или 15%. Ставка, пишут «Финансовые известия», выбирается налогоплательщиком самостоятельно при переходе на УСН и в дальнейшем не может быть изменена. Так как сама по себе деятельность по сдаче имущества в аренду не влечет больших затрат, то в данном случае специалисты рекомендуют применение ставки налога в размере 6% от всего полученного дохода.

Ставка больше чем…
В целом арендные ставки зависят от сезона, от района, типа дома, этажа, площади квартиры, ее состояния, набора услуг. В среднем посуточная аренда квартиры в Рязани находится в диапазоне от 800 до 1500 рублей. Даже при найме жилья на один день в идеале между сторонами заключается договор, в котором оговариваются все условия, отдельным актом составляется опись имущества и т. д. При этом должны четко прописываться состав и текущее состояние передаваемого во владение и пользование имущества, а также порядок и механизм возмещения в случае его порчи либо утраты.

Отношения между нанимателем и собственником квартиры регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наниматель и собственник жилья подписывают договор найма, в который по взаимной договоренности могут включить любые пункты, не противоречащие действующему законодательству. Чтобы этот документ имел юридическую силу и наниматель или наймодатель могли впоследствии отстоять свои права в суде, в нем должны быть указаны стороны, заключившие договор, предмет договора, срок, цена и порядок оплаты. Если договор заключен не был, то защитить права, в частности, возместить нанесенный одной из сторон ущерб, невозможно. Договоренность «на словах» чревата последствиями для обеих сторон.

Для нанимателя жилья – тем, что он может в любой момент оказаться на улице. Самый распространенный случай – внезапно возникшее желание собственника досрочно расторгнуть договор. Для этого придумываются самые разные причины: неожиданная болезнь, приезд родственников, вступление в брак и т. п. Договор с четко обозначенными условиями его досрочного расторжения и штрафные санкции защищают интересы арендатора. Владельца недвижимости подстерегают совсем другие опасности, в основном связанные с угрозой порчи имущества. Основное для собственников – полнота информации об арендаторе и наличие точных контактных данных, чтобы его можно было найти после отъезда. Надо понимать, что арендодатели – частные лица не могут использовать самый простой механизм защиты от мелкого ущерба, в отличие от компаний, которые могут, например, зарезервировать определенную сумму на кредитной карточке арендатора и в случае нанесения ущерба снять деньги. Хозяева могут только взять залог наличными, но такой депозит редко бывает значительным.

На самом деле арендаторы тоже рискуют своим имуществом. Например, квартиранту нельзя менять замки в квартире. А кто в таком случае гарантирует сохранность ваших вещей? Даже если хозяин жилья порядочный человек, посягнуть на чужое может любой злоумышленник, который проживал в квартире до вас. Даже при долгосрочной аренде собственники квадратных метров не всегда разрешают арендаторам менять замки.
При краткосрочной аренде это исключено. Единственная возможность подстраховаться – это обозначить в договоре найма время и периодичность осмотра владельцем сдаваемого в аренду жилого помещения. Компании-профессионалы, которые занимаются краткосрочной и долгосрочной арендой, как правило, имеют хорошие сайты с подробным описанием квартир и с функцией предварительного оформления заявки или бронирования. Специалисты советуют не заключать договор, не увидев квартиры хотя бы на фотографиях.

Величина арендных ставок, как мы уже отметили в начале статьи, прежде всего зависит от местоположения, престижности района или отдельно взятой улицы. Также учитываются тип дома, общее состояние жилища, качество отделки, наличие телефона, мебели и бытовой техники. Но большинство нанимателей жилья обычно живо интересуются тем, что подешевле. Новичку, пришедшему на арендный рынок, следует усвоить, что однокомнатных квартир дешевле, чем за 6 тыс. руб. в месяц (а «двушек» менее чем за 8 тыс.), в Рязани найти почти невозможно. Апартаменты повышенной комфортности стоят существенно дороже – люксовые «однушки» могут сдаваться за 25 тыс. рублей в месяц, ставки на «двушки» – достигать 40 тыс., трехкомнатные квартиры топ-уровня порой штурмуют планку, приближающуюся к 50 тыс. рублей.

Причуды нанимателей
В преддверии 1 апреля управление аренды квартир одной из крупных московских компаний составило рейтинг курьезных требований, предъявляемых нанимателями к снимаемому жилью. Наиболее частые нестандартные пожелания нанимателей (доля таких чудаков, к счастью, не превышает 5%) в отношении съемного жилья основываются на нумерологии и представлениях о «счастливых» и «несчастливых» числах. Многие арендаторы просят подобрать квартиру, в номере которой фигурирует цифра 7. Особой популярностью у этой группы клиентов пользуется жилье на 3, 5 или 7 этажах, а также в домах с этим номером, расположенных обязательно на нечетной стороне улицы. В отношении числа 13 мнения расходятся – одни категорически не хотят жить в таких «нехороших» квартирах, другие, наоборот, стремятся здесь поселиться, ссылаясь на особую ауру и мистический дух такого жилища.

Чуть менее популярный, но также достаточно распространенный метод выбора съемной квартиры – согласно основным правилам фен-шуй. Благоприятными для проживания считаются квартиры, расположенные в домах, удаленных от оживленных магистралей, промышленных зон, свалок, помоек и болот. Перед домом обязательно должен быть палисадник (чтобы положительная энергия «втекала» в дом), а неподалеку протекать река. Также эти клиенты предъявляют завышенные требования к планировкам и внутреннему убранству жилья. Например, в интерьерах должно быть минимум темных цветов и острых углов, источающих «негативную» энергию. И, наконец, замыкают список курьезных требований арендаторы, желающие нанять квартиру с изюминкой в интерьере – зеркальным потолком, меховыми стенами, антикварной мебелью, камином и т. д.

Власть бумаги
Итак, гражданское законодательство гласит, что договоренности, связанные с недвижимостью, должны быть обязательно зафиксированы письменно. О купле-продаже стакана семечек или компьютерной флешки можно столковаться и устно, а вот все, что касается квартиры (причем не только продажи, но и аренды), придется изложить на бумаге. Щепетильный момент, связанный с заключением договора найма, мы затрагиваем столь подробно отнюдь не случайно.

Абсолютное большинство людей, снимающих жилье, о договорах отзываются без особого почтения. Уверять, что все наши сограждане сплошь законопослушны и соблюдают взятые на себя обязательства, мы не станем. Но, как нам кажется, заключать договор все-таки стоит. Во-первых, написанное худо-бедно дисциплинирует. Если хозяин не окончательный мерзавец, а человек, лучше всего описываемый просторечным клише «раздолбай», он может просто забыть, что наобещал при сдаче. Деликатно напомнить, ткнув пальцем в бумажку, бывает вполне достаточно. Во-вторых, наличие договора дает жильцу мощный рычаг давления на арендодателя: всегда можно деликатно намекнуть, мол, вы, почтенный, занимаетесь уклонением от уплаты налогов, и это деяние прямо описано в ст. 198 Уголовного кодекса, предусматривающей крупные штрафы, а то и до трех лет тюрьмы… Конечно, подобный «рычаг» в отношениях партнеров по сделке подобен ядерному оружию, и использовать его стоит лишь в крайних случаях.

Правила хорошего найма
Как объясняют риэлторы, пункты в договоре найма можно разделить на две группы. Сначала – обязательные, без которых документ будет юридически ничтожным. Здесь указываются:
– участники договора. Причем прописываются не только ФИО, но и паспортные данные – учитывая, что одних Кузнецовых в России более миллиона. А «серия, номер, выдан тогда-то» — это уже однозначная идентификация человека, исключающая ошибки.
– Объект. Указание точного адреса – опять-таки для того, чтобы было предельно понятно, о какой квартире идет речь.
– Суть договора. «Гражданин А сдает гражданину Б вышеуказанный объект». Тонкость в том, что слово «аренда», активно используемое всеми, строго говоря, неправомерно – аренда касается юридических лиц. Граждане на языке закона называются «физическими лицами», а то, что они делают, именуется «наймом».

Теперь от обязательных условий перейдем к индивидуальным.
– Порядок расчетов. Как и в какие сроки должны передаваться деньги? Знающие люди утверждают, что четкое описание процедуры избавляет от множества конфликтов, когда одна сторона «чуточку подзадержалась», а другая посчитала, что это вовсе не чуточку.
– Порядок посещения квартиры собственником. Ранее мы уже говорили, что привычка вваливаться среди ночи, открыв своим ключом, очень неприятна для нанимателей жилья. Поэтому подробно опишите, насколько часто возможны посещения, в какое время, как хозяину следует предупреждать вас.
– Перспективы стоимости. Большинство клиентов хотят снимать жилье на длительный срок. Владельцы квартир часто не против, но резонно утверждают, что совершенно невозможно предсказать поведение цен на два-три года вперед. Поэтому довольно-таки часто поступают так: устанавливают ставку на один год, а далее стороны снова обсуждают этот вопрос.
– Состояние квартиры. Огромное количество конфликтов происходит из-за того, что хозяин обвиняет жильца в том, что он что-то сломал, а тот утверждает, что все было сломано задолго до него, в крайнем случае, дышало на ладан. Во избежание подобных ситуаций риэлторы рекомендуют составлять специальный акт с описанием состояния жилья и находящегося в нем имущества. Фиксация всех повреждений и недостатков позволит избежать неприятных «разборок».
– Возможность досрочного расторжения. Следует изложить, в каких случаях это происходит, когда хозяин возвращает (а когда не возвращает) страховой депозит, за какое время сторона, желающая разорвать договор, должна предупредить об этом контрагента.
Письменное подтверждение обязательств сторон не раз упрощало жизнь как нанимателям, так и наймодателям, а желание сэкономить на услугах риэлторов и юристов при заключении сделок с недвижимостью далеко не всегда оправданно.


Светлана Александровна Иванова, и. о. руководителя отдела аренды жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости
– Как для арендаторов, так и для арендодателей существует ряд преимуществ в работе с Центральным агентством недвижимости, среди которых:
– консультирование по вопросам состояния рынка недвижимости, именно в сегменте аренды (спрос – предложение, цены, сроки экспозиции, налогообложение, оформление договоров);
– экспертная оценка объекта с выездом специалиста (подробный анализ позволяет реально оценить квартиру, показать арендатору все ее достоинства и сдать квартиру по оптимальной цене);
– содействие в организации взаиморасчетов между сторонами сделки;
– документальное оформление сделки, передача объекта с сопроводительными документами;
– гарантийное обслуживание (при наступлении гарантийного случая ООО «Центральное агентство недвижимости» обязуется бесплатно осуществить для владельца гарантийного сертификата вторичную услугу по подбору наймодателя/нанимателя и организации проведения сделки);
– страхование квартир на срок аренды;
– защита клиентов от криминала и непрофессионализма;
– защита экономических и правовых интересов клиента;
– экономия времени и ненужных контактов.
Данные выгоды обеспечиваются четкими технологиями услуги, длительной и отработанной специализацией на рынке недвижимости и профессиональной командой сотрудников агентства.