Домострой

Домострой	31.01.2017

Объёмы жилищного строительства в Рязанской области неожиданно оказались под угрозой. Ни один эксперт сейчас не возьмётся определить ценовую перспективу новых квартир и спрогнозировать, что будет с долевым строительством.

Вопреки ожиданиям, 2016 год оказался для первичного рынка недвижимости Рязанской области крайне удачным с точки зрения покупательского спроса. Большие объёмы строительства и выгодные ценовые предложения стимулировали активность граждан. На этом фоне сильно просела «вторичка». Предполагалось, что такая же тенденция сохранится и в 2017 году. Но федеральное законодательство внесло свои коррективы. Сейчас жилищное строительство всей страны, и Рязанской области в частности, находится в режиме ожидания. К чему приведёт искусственно созданный простой, предугадать сложно. О нюансах ситуации рассказывает руководитель одной из крупнейших строительных компаний региона — генеральный директор ГК «Единство» Евгений Коковин.

— Евгений Валентинович, влияет ли экономический кризис на строительную отрасль Рязанской области? Объёмы жилищного строительства последние несколько лет весьма впечатляют. Это реальное положение дел, или компании работают на пределе своих возможностей?
— Думаю, кризис во многом в головах людей. Мы ещё в сентябре прошлого года говорили о парадоксальности экономических реалий. Сейчас сочетаются нехарактерные вещи. С одной стороны, считается, что кризис более глубокий, чем в 2008 году. При этом потребительский спрос на первичном рынке жилья в 2016 году был значительно выше, чем восемь лет назад. В прошлом году мы имели рынок покупателя, а не продавца. Казалось бы, при высоком росте покупательского спроса цены должны расти. А они, наоборот, падают — стоимость жилья по итогам 2016 года снизилась примерно на 5,3% по сравнению с 2014 годом. Более того, растёт и объём предложений. В 2008 году портфель предложений резко сократился, многие приостановили или свернули строительство. Например, у нас в конце 2007-го — начале 2008 года портфель предложений составлял порядка 800 квартир в день. В конце 2009 года он упал до 300 квартир. А в 2016 году у нас было порядка 3500-4000 квартир в день, из которых можно было выбрать. Это только мы, но ведь есть и другие застройщики с большим портфелем предложений. Если взять округлённо, то в прошлом году только крупные компании предлагали порядка 7000 квартир в день. Это очень большой портфель.

— Некоторые позиции, которые вы обозначили, могут сдерживаться искусственно. В частности, цены.
— На рязанском рынке жилья нет картельного сговора по сдерживанию цен. Каждый застройщик отталкивается от своих потребностей. Строительство жилья в стране в целом и в Рязанской области в частности на 80-90% ведётся за счёт долевого участия, то есть за счёт тех денег, которые выручаются от продажи ещё не построенного жилья. Остальное — это индивидуальное жилищное строительство или бюджетные стройки.

— То есть кредитных ресурсов практически нет?
— Если бы мы строили за счёт кредитов, то в 2008 году мы бы остановились, и не факт, что возобновили бы деятельность. Мы же не только не остановились, но и сохранили все рабочие места.

— Так за счёт чего новое жильё дешевеет? Снижается себестоимость?
— Понятно, что снижение стоимости производится за счёт маржи застройщиков. В принципе, в 2016 году все строительные компании в стране подошли к той грани, когда цена квадратного метра вышла почти на уровень себестоимости. То есть ниже опускаться некуда. Поэтому в конце прошлого года цены начали расти. В убыток никто работать не станет, иначе в итоге придётся становиться в очередь недобросовестных застройщиков. Тут ещё какой момент. У каждого застройщика есть своя потребность финансирования. Ему надо, например, ускориться, закупить материалы. Тут два пути — идти в банк или ускорять продажи, то есть вводить акции. Опускаешь цены — возрастает объём продаж, восполняется необходимый разрыв в средствах, а потом цены вновь отскакивают. В таких условиях работают все застройщики. Здесь невозможно обеспечить сговор.

— Застройщики говорят о серьёзных проблемах, с которыми они сейчас столкнулись…
— Наша отрасль очень специфична, и в последние два года её постоянно потрясывает. Хотя не исключаю, что и в других сферах похожая ситуация. Но то, что происходит со строительством жилья, начиная с осени 2013 года, — это нечто невообразимое. Тогда начали готовить Федеральный закон о страховании гражданской ответственности застройщика, дабы защитить дольщиков. Его ввели с 1 января 2014 года. Строители полгода до этого убеждали законодателя, что этого не надо делать, так как система не сработает, что это только дополнительная финансовая нагрузка на покупателей, которая усложнит работу застройщикам и никого, по сути, не защитит. В результате 1 мая 2016 году на Госсовете Владимир Путин сказал, что институт страхования гражданской ответственности застройщиков себя не оправдал. Всё, что застройщики заплатили в фонды (а это миллиарды рублей), теперь неизвестно где. Решили применять новые меры. Весь 2016 год занимались их разработкой. Первый, основной, пакет вступил в силу с 1 января этого года, второй вступит с 1 июля. Последние шесть месяцев прошлого года мы только и занимались тем, что доказывали: в том виде, в котором закон принят, принимать его было нельзя. Однако он начал действовать, и теперь застройщики находятся в очень сложной ситуации.

— В чём суть проблемы?
— С 1 января введён новый вид защиты дольщиков от недобросовестных застройщиков — компенсационный фонд, куда все застройщики должны вносить обязательные платежи по объектам, которые они начнут строить после 1 января 2017 года. Но это не все изменения. Значительно усложнился процесс получения разрешительной документации. Если я сейчас захочу построить новый объект, то я должен буду, во-первых, получить положительное заключение министерства строительного комплекса Рязанской области на соответствие застройщика требованиям закона, а эти требования изложены на десятке страниц; во-вторых — положительное заключение на соответствие проектной декларации требованиям закона. Чтобы было понимание — если ранее проектная декларация на многоэтажный дом умещалась на девяти страницах, то теперь она займёт 125 страниц.

Предполагалось, это повысит прозрачность работы застройщиков, так как в проектной декларации отражена вся информация. Но по факту это сделать будет очень сложно, учитывая утверждённую форму документа. Впрочем, есть и положительные моменты. Введены дополнительные требования к размещению информации в интернете. Это хорошо с точки зрения защиты прав потребителей, дольщиков. Изучая всю эту информацию, у них будет меньше шансов вляпаться в отношения с недобросовестным застройщиком, каких у нас тоже хватает…

В результате, на 1 января сошлись три большие проблемы, без решения которых отрасль может остановиться. И мы уже с этим сталкиваемся. Первая заключается в том, что контролирующие органы на местах не готовы выполнять свою функцию. Не потому, что не хотят, а потому, что пока не знают, как это делать. Требования сформулированы, а механизма реализации нет, не принят полный пакет необходимых подзаконных нормативных актов, коих должно было быть порядка пятнадцати. Рекомендации в письменном виде от федерального органа, который является разработчиком закона, тоже отсутствуют. Пока они только на уровне совещаний: сегодня сказали одно, завтра — другое. Это осложняется ещё и разногласиями в законе, принятом в июле прошлого года, и постановлениях председателя правительства РФ Дмитрия Медведева и приказах главы Минстроя Михаила Меня, которые были приняты в декабре прошлого года. Как толковать нормативную базу, никто не понимает. Надо отдать должное, что в этих сложнейших условиях министерство строительного комплекса Рязанской области не горячится, принимает взвешенные решения. А наши неоднократные обращения в федеральный Минстрой по линии национального объединения застройщиков с просьбой дать разъяснения, к сожалению, пока не привели к результату. В итоге контролирующие органы не готовы выдавать заключения, о которых я уже упоминал. Без них мы не сможем начать продавать и, как следствие, не сможем начать строить по договорам долевого участия — мы просто не зарегистрируем эти договоры в Росреестре.

Вторая проблема заключается в том, что Росреестру также предстоит решить сложнейшие задачи — как в части логистики взаимодействия с государственным компенсационным фондом, который начал функционировать с 1 января 2017 года, так и в части технического обеспечения функционирования этой системы. Во многих регионах это ведомство вынуждено было на время приостанавливать свою работу по приёму документов на регистрацию сделок. Очень хочется верить, что рязанское управление справится с этой, прямо сказать, непростой задачей.

Третья проблема — это тот самый компенсационный фонд, начавший действовать с 1 января. Пока непонятно, как с ним работать вообще. Подразумевается, что обязанность застройщика — перечислять взнос в этот фонд в размере 1% от стоимости строительства, заявленной в проектной декларации. То есть если строительство дома стоит 500 миллионов рублей, то необходимо единоразово перечислить пять миллионов взноса. Формируется общий кошелёк по стране, из которого средства будут направляться на достройку проблемного объекта в любом регионе страны. При этом изначально заявлялось, что действовавшие ранее обеспечительные меры (банковское поручительство, страхование гражданской ответственности застройщика в страховой компании или взаимодействие с обществом взаимного страхования), которые также предполагают перечисление средств от строительных компаний, перестанут действовать. Однако Государственная Дума 27 декабря 2016 года ушла на каникулы, а решения об отмене страхования принято не было. На сегодняшний день получается, что застройщик, которые сейчас захочет строить новый объект, обязан обеспечить свою ответственность и по старой схеме, и по новой. На данном этапе сложно предположить, как долго сохранится такая ситуация: хорошо, если выпадет только первый квартал, и мы сможем начать строить новые объекты. Но в любом случае объёмы нового строительства сейчас резко пойдут на спад. А это значит, что сократится портфель предложений. Как следствие, могут начать расти цены.

— Теоретически это может быть выгодно застройщикам, так как поднимутся цены на ещё не проданное жильё…
— Выгодно, если у компании нет программы развития, программы строительства на перспективу. Если же вложены деньги в земельный участок, в проекты, проектную документацию, экспертизу и так далее, но застройщик не успел зарегистрировать первую сделку по новому объекту до 1 января, то это существенные потери, это значит — вложенные средства заморожены, так как в сложившихся условиях застройщик не может привлекать финансовые ресурсы на строительство жилья. За этим стоит реальная перспектива того, что ряд региональных застройщиков просто может уйти с рынка. Хорошо ещё, если они смогут продать свои активы по приемлемым ценам.

— У вас была фраза о том, что новые требования не распространяются на объекты, первая сделка по которым зарегистрирована до конца 2016 года. Что имеется в виду?
— Не секрет, что квартиры продаются ещё на этапе котлована. Соответственно, если компания успела зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия до 1 января 2017 года, то весь объект будет строиться по прежнему законодательству. Но так нам говорили раньше. Допускаю, что и тут могут возникнуть разночтения.

— А планы нового строительства у компании «Единство» есть?
— В 2017 год мы планировали начать строительство около десяти новых объектов. Два из них успели вывести на рынок в декабре прошлого года, зарегистрировали первые договоры и попали под старые условия. Остальные у нас пока находятся в разработке, и мы с ними не спешим.

— То есть единственный момент, который законодательно урегулирован во всей этой истории, — это компенсационный фонд и обязанность застройщика перечислять в него средства?
— Не совсем. Изначально экспертное сообщество выступало против предложенного вида компенсационного фонда. В конце года опасения застройщиков были поддержаны и федеральными органами власти — Минюстом и Минфином. В предложенной версии компенсационного фонда существует много серьёзных рисков, в том числе дополнительная нагрузка на федеральный бюджет в ситуации, когда количество недобросовестных застройщиков резко возрастёт. Простой пример. Вроде бы мы говорим о необходимости повышения степени защиты дольщиков. Но если мы посмотрим на деятельность страховых компаний, которые по прежнему законодательству страховали ответственность застройщиков, то увидим, насколько серьёзно к этому подходят те страховые компании, которые продолжают заниматься оказанием такого рода услуг. Работают службы андеррайтинга, безопасности, — по сути, они контролировали каждый шаг застройщиков, проверялись все документы, сотрудники выезжали на место стройки. Потому что страховщики отвечают собственными средствами в случае возникновения страхового случая. Компенсационный фонд же один на всю страну, и каждый застройщик обязан туда платить. Предположим, компания перечислит 20 миллионов рублей взноса, соберёт 200 миллионов рублей с дольщиков, а затем объявит, что со стройкой у него не задалось. Это провоцирование на создание целого пула недобросовестных застройщиков. Более того, мы говорили, что взнос в фонд составляет 1% от заявленной в проектной декларации полной стоимости строительства. Получается, что новая схема провоцирует застройщиков показывать меньшую стоимость. Как уже говорилось, и это подтверждают федеральные министерства, большие риски могут лечь непосильным бременем на федеральный бюджет в случае образования снежного кома недобросовестных застройщиков. Сначала планировалось за год собрать в компенсационный фонд 78 миллиардов рублей. Затем от этого прогноза отказались и предположили, что соберут порядка 35 миллиардов. А что такое 35 миллиардов? Это всего около 35-50 средних домов. По стране — это капля в море. Мне кажется, как-то упрощённо подошли к решению вопроса защиты дольщиков.

— То есть сейчас можно говорить о том, что начался 2017 год и все новые стройки заморожены?
— По факту — да. Конечно, компании могут строить за счёт кредитных ресурсов или собственных средств. Они не могут продавать по договорам долевого участия. Другое дело, что на собственные средства или кредиты почти никто не строит, так как это быстрый путь к банкротству.

Наталья Соловьёва