По долям

Обо всём этом мы решили поговорить с независимым экспертом Евгением Коковиным.
— Евгений Валентинович, вы достаточно давно и активно занимаетесь долевым строительством, входили в состав различных рабочих групп на федеральном уровне по обсуждению изменений в законодательство о долевом строительстве жилья, выступали по этим вопросам на площадках Совета Федерации и Государственной Думы. В прошлом году вас избрали в совет Национального объединения застройщиков. Вы не понаслышке знаете суть проблем в долевом строительстве.
— Действительно, тема мне близка и интересна. Я и сейчас продолжаю активно заниматься этими вопросами, тесно общаясь с руководством Национального объединения застройщиков (НОЗА), с коллегами из регионов, где уже активно нарабатывается интересный опыт решения проблем обманутых дольщиков и обеспечения стабильной работы застройщиков.

— По сути, за последние несколько лет так и не появились чёткие и долговременные правила работы на рынке. Часть законодательных нововведений начала действовать с начала этого года, другая — с октября. В июле следующего года должны вступить в силу очередные поправки…
— Специалисты подсчитали, что Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года — основной закон, регулирующий долевое строительство жилья, — на втором десятке своей жизни обрёл уже четырнадцатую редакцию, и, надо полагать, эта версия не последняя. Безусловно, это очень важный закон, так как в настоящее время до 90% жилья в стране строится с привлечением средств дольщиков. Поэтому в законе должны быть предусмотрены все необходимые механизмы защиты, контроля и регулирования. Уместно сказать, что такие инструменты в законе уже есть, и их достаточно. Надо только, чтобы все участники долевого строительства выполняли требования данного закона. А добиться этого можно, если контролирующие органы смогут осуществлять надлежащий контроль его исполнения. Однако законодатель концентрирует своё внимание не на обеспечении соблюдения действующего законодательства, а настойчиво продолжает вносить в закон всё новые изменения. Компенсационный фонд и все, что с ним связано, — это очередная попытка защитить права дольщика. Правда, перед этим так же бодро вносили поправки по поводу страхования ответственности застройщиков. Ведь и страхование тоже было направлено на защиту прав дольщиков. Но сегодня те, кто ратовал за введение института страхования, с самых высоких трибун говорят, что эта идея себя не оправдала, и взамен предлагают новую. Вдруг в этот раз получится?

— Вдруг в этот раз получится?
— К сожалению, всё новые изменения в законодательство, по сути, не добавляют защиты прав дольщиков, но ложатся дополнительным бременем на их карман. Складывается впечатление, что законодатель по-прежнему не понимает или не хочет понимать саму природу долевого строительства. Ведь очевидно же, что долевое строительство для застройщика — это способ получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского). А для дольщика — купить дешевле, ибо те же банковские проценты оттянут в итоге его карман. Отсюда неизбежно вытекает, что все попытки «защитить дольщика» путём обременений, налагаемых на застройщика, будут оплачены именно дольщиком. Сообщество застройщиков при поддержке региональных органов власти неоднократно выступало за то, чтобы в законодательстве была определённость и стабильность: нужны пусть жёсткие, но понятные правила, которые не будут ежегодно меняться. Тогда и на рынке долевого строительства жилья наступит стабильность.

— 7 ноября были опубликованы поручения главы государства в сфере долевого строительства. На ваш взгляд, насколько предлагаемые изменения реалистичны в воплощении?
— Прежде всего, я не считаю возможным давать оценку решениям президента. Хочу лишь сказать, что мне понятна его реакция на сложившуюся ситуацию. Чехарда постоянных изменений в закон о долевом строительстве не может не вызывать озабоченности у руководителя государства, и всякому терпению есть предел. В то время, когда на фоне ежегодной активной законотворческой деятельности, направленной на защиту прав дольщиков, проблема обманутых дольщиков принимает уже государственные масштабы, приходится вмешиваться президенту и давать достаточно жёсткие поручения. Я бы разбил перечень поручений на две группы: поручения стратегического характера и поручения, требующие немедленной реализации. К первой я отношу поручение правительству, Центробанку и Агентству по ипотечному жилищному кредитованию подготовить план поэтапного замещения средств граждан банковским кредитованием в качестве источника финансирования жилищного строительства. По сути, это отказ от долевого строительства жилья. Задача непростая и не сегодняшнего дня. Над её решением органы государственной власти бьются не первый год. Возможно, участие Банка России поможет внести ясность в этот вопрос. Все остальные поручения необходимо реализовать в кратчайшие сроки.

— Почему отказ от долевого строительства сложно реализуем?
— В принципе, реализовать можно всё, что угодно, в том числе отказаться от долевого строительства. Вопрос только в том, что получим на выходе. Ведь отказ от долевого строительства — не самоцель. Цель в том, чтобы эффективно решать задачу улучшения жилищных условий граждан, сделать жилье доступным, создать для населения комфортную среду проживания. Для этого требуются колоссальные деньги. Сейчас в целом по стране в строительство жилья вложено, по разным оценкам, от 3,5 до 4 триллионов рублей, и это средства граждан, участников долевого строительства. Кто сможет заместить такой объём денежных средств? Возможность перехода на проектное финансирование, как уже было сказано, обсуждают не первый год, особенно активно обсуждение пришлось на период, когда вносились изменения в Федеральный закон №214 в части введения эскроу-счетов, которые предполагают замораживание средств дольщиков в банках до момента передачи им построенных квартир. Это один из мягких вариантов проектного финансирования. Изменения в закон приняты и вступили в силу, но на практике ничего не поменялось.

— Почему?
— Потому что вопросов больше, чем ответов. Внедрение проектного финансирования вынудит значительное количество мелких и средних добросовестных застройщиков уйти с рынка, объёмы и темпы строительства жилья сократятся, стоимость жилья вырастет. Сразу возникнут дополнительные трудности в реализации другого поручения президента страны по обеспечению доступности жилья и созданию для населения комфортной среды проживания. С другой стороны, и государство пока не готово к реализации проектного финансирования жилищного строительства: у банков нет свободных четырёх триллионов рублей для замещения средств, вложенных в строительство гражданами, у банков нет специалистов в области долевого строительства. Да и желания работать в этом направлении, где существуют повышенные риски, у банков, по-моему, тоже нет. И на этом перечень вопросов не закрыт.

— А что касается остальных поручений президента?
— Остальные поручения, безусловно, нужно реализовывать в кратчайшие сроки. Речь идёт о том, чтобы усилить роль Министерства строительства и ЖКХ. С этой целью будет создан механизм координации на федеральном уровне деятельности региональных контролирующих органов. Такая координация должна включать в себя установление единого порядка осуществления контроля в сфере долевого строительства и наделение Минстроя России полномочиями по согласованию назначения и освобождения руководителей контролирующих органов регионов. На данный момент единого порядка нет: на местах кто как может, тот так и справляется. Как правило, эффективность такого контроля достаточно низкая, поэтому планируется реформировать порядка 72% региональных органов контроля. По мнению руководителя Минстроя России, всего в 24 регионах полномочиями контроля наделены органы государственного строительного надзора либо создан специализированный орган контроля над долевым строительством. В остальных регионах эту работу выполняют либо местные министерства строительства, либо непрофильные органы, совмещающие контроль над долевым строительством с иными видами надзора, например, над алкоголем, сельхозтехникой и так далее. В таких условиях у специалистов органов контроля нет физической возможности качественно осуществлять свои функции. О необходимости подобных изменений в министерстве строительного комплекса Рязанской области мы говорили почти полтора года назад. Но тогда кардинальных решений по подготовке регионального контролирующего органа к работе в условиях нового законодательства принято не было.

Ещё одним нововведением может стать усиление значимости созданного в октябре Фонда защиты прав дольщиков. Ему поручат контроль над финансовой состоятельностью застройщиков. Ему также планируется предоставить возможность отказа застройщикам во внесении средств в компенсационный фонд, если будет понятно, что застройщик не отвечает требованиям или финансово несостоятелен.

Другое поручение касается подготовки предложений по усилению ответственности губернаторов и руководителей контролирующих органов. Также готовятся предложения о возложении персональной ответственности на бенефициаров застройщиков за ущерб, нанесённый дольщикам. Это в дополнение к уголовной ответственности за нецелевое расходование застройщиками денежных средств дольщиков, которая вступила в силу в мае прошлого года.

— А что с новой системой, когда застройщики платят средства в компенсационный фонд и проблемные объекты либо достраиваются за счёт этих денег, либо дольщики получают денежную компенсацию?
— Новая система, которая предполагает выплаты из Фонда защиты прав дольщиков, будет применяться только на те объекты, первые договоры долевого участия по которым будут зарегистрированы после 20 октября 2017 года, когда этот фонд начал реально действовать. Все объекты, которые начали возводиться до этого срока, будут строиться по старому законодательству, то есть через страховые компании и банковские гарантии либо через эскроу-счета.

— Но проблему обманутых дольщиков всё же надо решать.
— Федеральное законодательство уже предусмотрело всё, что нужно, остаётся его исполнять надлежащим образом всем сторонам — как застройщикам, так и контролирующим органам. Если бы средства дольщиков, которые застройщик привлекает, шли на строительство именно этого дома, то и обманутых дольщиков не должно было быть в принципе. Основная причина — это неправильный выбор экономической модели, когда при недостаточном контроле со стороны контролирующих органов застройщики направляют средства дольщиков на строительство других домов или приобретение непрофильных активов. Опыт решения проблем обманутых дольщиков в регионах уже имеется, и в Рязанской области эта проблема решается: тяжело, но решается. Остаётся вопрос, как минимизировать риски появления новых обманутых дольщиков в нынешних условиях? Но и по этому вопросу есть понимание, что необходимо делать. Об этом некоторое время назад мы подробно говорили в правительстве Рязанской области. Нужно только действовать.

— Посыл на отмену долевого строительства, на ваш взгляд, может как-то отразиться на рынке?
— Думаю, что сейчас застройщики будут стремиться оформить как можно больше новых объектов по действующим правилам. Даже если отменят долевое строительство, что маловероятно, во всяком случае, не ранее трёх-пяти лет, то начатые объекты будут продолжать строиться. Но объёмы строительства, я предполагаю, могут снизиться.

— И что же в этой связи делать потенциальным покупателям жилья?
— Покупать. Тем более что сейчас хорошее время для ипотечного кредитования, ставки по которому снижаются. В любом случае, все вышеобозначенные перспективы не ведут к снижению стоимости жилья, которое будет дорожать как по субъективным, так и по объективным причинам. Но разумеется, сперва покупатель должен убедиться в надёжности застройщика и компании, которая страхует выбранный покупателем объект.