Свет в конце тоннеля

А доступен ли ипотечный кредит для широкого круга потребителей? К сожалению, нет. Оговоримся, что за последние месяц-полтора, возможно, он стал более доступен, чем в начале 2009 года. Определённую роль в этом, конечно, сыграло и заметное снижение Центральным Банком Российской Федерации ставки рефинансирования. Если 1 декабря 2008 года она была установлена на максимальном за три года уровне в 13%, то с конца апреля текущего года ставка рефинансирования начала снижаться с шагом 0,25-0,5 процентных пункта и к 25 ноября, впервые за историю своего существования (с 1 января 1992 года), достигла 9%.

Естественно, нельзя сбрасывать со счетов антикризисные меры, предпринятые правительством Российской Федерации с конца прошлого года. Когда же и при каких условиях ипотечное кредитование станет доступным для большинства граждан страны? Ответ на этот вопрос попытались найти участники Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка», которая прошла в Москве 9 и 10 декабря в Международном информационно-выставочном центре «Инфо-Пространство».

В частности, присутствующим была представлена «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования» и результаты исследования «Экономические ожидания населения России и предпочтения потенциальных ипотечных заёмщиков», проведённого ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» совместно с Институтом маркетинговых исследований «ГФК-Русь».

Годы рассвета
До начала кризиса рынок ипотеки в России активно развивался: объёмы выдачи кредитов в период с 2005 по 2007 год динамично росли, при этом темпы роста постепенно снижались. К началу 2008 года ипотечные займы выдавались во всех регионах, количество первичных кредиторов превышало 600 участников. В результате растущей конкуренции ипотека распространялась в регионы, уменьшались тарифы, снижалась концентрация рынка, ипотека становилась более доступной для заёмщиков, отмечается в материалах фонда «Институт экономики города».

За период с 2005 по 2007 годы были разработаны стандартные продукты, процедуры и документация, значительно упрощающие оценку риска для кредитора и получение финансов для заёмщика. Повышалась информированность населения об ипотеке как об инструменте решения жилищной проблемы. Количество домохозяйств, воспользовавшихся жилищным кредитованием, росло — по результатам I полугодия 2008 года доля сделок с ипотекой на рынке жилья достигла 18%.

В ходе борьбы за заёмщика первичные кредиторы постепенно ослабляли требования к уровню доходов, наличию сбережений, качеству приобретаемой недвижимости и способу оформления сделки. В 2007 году некоторые игроки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, в экзотических валютах, с плавающей ставкой. Всё это в конечном итоге вело и к постепенному снижению ставок по ипотечным займам.

Кроме того, стал развиваться и вторичный рынок ипотеки; было размещено более 20 выпусков ипотечных ценных бумаг на внутреннем и внешнем рынках. На рынке рефинансирования стали появляться новые игроки — в докризисный период, наряду с ОАО «АИЖК», ещё шесть рыночных игроков занимались секьюритизацией, то есть покупкой закладных для последующей перепродажи или выпуска ценных бумаг.

Государственное финансирование на рынке ипотеки было изначально большим, но постепенно снижалось. Ипотека в классическом понимании кредитования под залог приобретаемой недвижимости развивалась преимущественно на вторичном рынке жилья. На первичном рынке были широко распространены кредиты без залога недвижимости или под иное обеспечение, например, поручительство. Ипотека как инструмент кредитования застройщиков (физических и юридических лиц) не получила должного развития. Основной формой финансирования жилищного строительства являлось привлечение средств граждан на стадии строительства и банковское кредитование.

И снова недоступна…
Мировой финансовый кризис выявил важнейшие проблемы российского финансового сектора, в том числе заострил проблемы развития ипотеки. В первую очередь стала очевидна высокая зависимость российского рынка ипотеки от внешних источников капитала. За короткое время существенно выросли процентные ставки. Произошло повышение требований к первоначальному взносу. Кроме того, большая часть года прошла в ожидании заметного снижения стоимости недвижимости. Ну а в совокупности с ухудшением финансового положения в семьях многих россиян в частности и с нестабильной экономической ситуации в стране в целом объёмы выдачи ипотечных кредитов существенно снизились: по оценкам специалистов, в I полугодии 2008 года — в шесть раз, по сравнению с аналогичным периодом текущего года.

Снижение доходов населения и рост безработицы привели к росту просрочек по кредитам. В конце прошлого года в целях стабилизации на рынке ипотечного кредитования в рамках предпринятых государством антикризисных мер был сформирован новый рынок — рынок реструктуризации ипотечных кредитов (займов), призванный оказать помощь заёмщикам, которые в силу возникших финансовых трудностей не могут исполнять свои обязательства перед кредиторами и перед которыми нависла угроза утраты единственного жилья.

Количество игроков на первичном рынке ипотечного кредитования резко сократилось: реально выдают займы не более 80 участников рынка, из них банков — не более 40. Количество рефинансирующих организаций сократилось до одного участника — ОАО «АИЖК».

Плюс-минус десять лет
Мировой финансовый кризис отодвинул процесс доступности ипотечного кредитования лет на десять. Такой вывод можно сделать, если сопоставить данные, представленные фондом «Институт экономики города» в мае 2008 года на Петербургском ипотечном форуме и на прошедшей неделе на Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка».

Так, полтора года назад (когда только-только начали говорить о лопнувшем ипотечном пузыре в Америке) в докладе Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», отмечалось, что предположительная доля семей, имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заёмных средств, в 2006 году составила 19%, в 2007 — 17%. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2008 году этот показатель должен был вырасти до 21%, в 2009 — до 26%, в 2010 году составить 30%.

Согласно прогнозу фонда, доля семей, которые могут себе позволить приобретение стандартного жилья (54 квадратных метра) с помощью ипотечного кредита или наём коммерческого жилья без поддержки государства, с 19% в 2006 году должна была увеличиться до 60% в 2020 году. Однако, как оказалось, рынок сможет достичь заявленных результатов лишь к 2030 году.

Впрочем, ещё более пессимистичным (или, напротив, более реальным) сегодня выглядит изменение доли сделок с ипотекой на рынке жилья. Так, в мае 2008 года предполагалось, что в этом году она составит 20,3% (по факту — 17%, то есть на уровне 2007 года), в 2010 году 26,9%, в 2020 году — 60%. Теперь же цифры несколько ниже — на рынке жилья будет проводиться 50% сделок с ипотекой к 2030 году.

Предполагается, что в течение первого этапа реализации стратегии развития ипотечного жилищного кредитования — в 2009-2011 годах — процентная ставка снизится до 13% (в мае 2008 года прогноз на 2010 год составлял 9% годовых). К концу второго этапа — 2012-2020 годы — средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам снизится до 6% годовых при условии, что уровень инфляции составит 4%. Как ни банально это звучит, подтвердится ли новый прогноз, покажет время.

Об ожиданиях и предпочтениях
Исследование экономических ожиданий населения России и предпочтений потенциальных ипотечных заёмщиков проводилось в два этапа. В ходе первого этапа было опрошено 2211 человек от 16 лет и старше, в ходе второго — 1653 потенциального клиента ипотеки в возрасте от 20 до 50 лет. Опрос показал, что если в феврале текущего года 40% потенциальных клиентов изменили планы по приобретению жилья («хотели сделать это раньше, но пока отложили покупку»), то в октябре их доля выросла до 46%.

Среди самых значимых причин, повлиявших на изменения планов, были названы нестабильная экономическая ситуация в стране (54% в октябре против 30% в феврале) и ухудшение финансового положения семьи (34% и 56% соответственно). 26% россиян (в феврале — 15%) назвали высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. В то же время основными факторами, способными повлиять на заинтересованность потенциальных заёмщиков в ипотечном кредите, являются размер процентной ставки (88% опрошенных) и первоначального взноса (63%). Наиболее приемлемая ставка составляет 9,9%, первоначальный взнос — 14,5%. При этих условиях в ипотеку может быть вовлечено порядка 60% потенциальных ипотечных заёмщиков.

Ольга Заздравных

Аркадий Владимирович Дворкович, помощник президента Российской Федерации
— Главная задача на текущий период и ближайшие несколько месяцев — обеспечение доступности ипотечных кредитов по мере того, как будет восстанавливаться спрос на жильё. Сегодня он находится на достаточно низком уровне. Но по мере восстановления экономики спрос будет расти, и мы рассчитываем, что банковская система в целом при поддержке Агентства по ипотечному жилищному кредитования сможет удовлетворять этот спрос. Основные ориентиры, которые мы перед собой ставим, — это необходимость снижения ставок по ипотечным кредитам до 10-11%. Думаю, что в следующем году определённую долю ипотечных займов можно будет брать по этим ставкам. Почему определённую долю, а не всё? Стоимость денег по-прежнему остаётся высокой, и ресурсы, которые может привлекать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, пока не позволяют выдавать займы по таким ставкам. Кредиты по льготным ставкам будут предоставляться на определённые виды жилья (новостройки эконом-класса, малоэтажное жильё) и для отдельных категорий граждан (в частности, при переселении семей из моногородов при нахождении работы в других местах). Мы, конечно же, рассчитываем, что банки постепенно смогут активизировать ипотечное кредитование. Это произойдёт не сразу, и докризисный уровень ипотеки не восстановится в следующем году.

Александр Николаевич Семеняка, генеральный директор ОАО «АИЖК»
— По итогам 2009 года мы ожидаем сокращения объёмов ипотечного жилищного кредитования более чем в пять раз, однако в августе-сентябре мы наблюдали перелом тенденций на рынке, который был вызван общей стабилизацией макроэкономической ситуации, а также тем, что меры, предпринятые правительством, стали приносить свои плоды. Объём выдачи ипотечных кредитов в следующем году может составить порядка 350 миллиардов (в 2009 году — около 135 миллиардов а в 2008 году — 650 миллиардов) рублей. Основой для такого оптимизма послужили результаты опроса: если в феврале более половины заёмщиков ожидало снижения цен, то сейчас 70% опрошенных ждут стабилизации цен или даже умеренного роста, то есть отложенный спрос на жильё возвращается. На сегодняшний день 15% годовых — критический уровень процентной ставки. 66% опрошенных готовы пользоваться ипотекой при 10%, а 100% респондентов — при 6%. Соответственно, тот уровень, который был озвучен правительством как ориентир на следующий год (10-11%), способен увеличить число ипотечных заёмщиков. Как мы ожидаем, средняя величина процентной ставки снизится к концу 2010 года с 14,6 до 12%. Основной объём ипотеки сегодня выдают пять крупнейших банков с участием госкапитала. Мы ставим важную задачу: на фоне роста объёмов выдачи ипотечных кредитов обеспечить опережающий рост доли банков, входящих в первую двадцатку, которые были активны до кризиса, но не имели госучастия.

Иван Валерьевич Осколков, директор департамента корпоративного управления Минэкономразвития РФ
— Правительство приняло достаточно серьёзные меры, которые не только позволили сохранить рынок ипотеки, но и создали условия для того, чтобы в ближайшем будущем выйти на уровень, который был до кризиса. Во-первых, достаточно много, на наш взгляд, было сделано для решения проблемы ресурсов. Так, с конца 2008 года были приняты решения о предоставлении на 15 лет кредитов банкам, которые фактически оцениваются как капитал банков. Кредиты на общую сумму 392 миллиарда рублей выдавались банкам через «Внешэкономбанк» при условии сохранения объёма кредитного портфеля по ряду позиций. Одним из таких приоритетов является ипотека. Кроме того, в ноябре приняты поправки в закон о пенсионных накоплениях, и с декабря эти средства могут направляться и в ипотечные ценные бумаги, и в корпоративные облигации. Свыше 100 миллиардов рублей из пенсионных накоплений граждан планируется направить на приобретение бумаг, связанных с ипотекой. Во-вторых, в ноябре в соответствии с антикризисным планом в правительство был внесён законопроект, цель которого — создание определённости для заёмщиков и кредиторов в ситуациях, когда граждане, чаще всего по объективным причинам, не могут рассчитываться по полученным займам, а кредиторы, соответственно, оказываются в ситуации, когда им не платят.

Анатолий Геннадьевич Аксаков, президент Ассоциации региональных банков «Россия»
— Если говорить о формировании резервов, то я всегда говорил: кредит, по которому не платят и по которому есть неопределённость, хуже, чем кредит, по которому всё ясно. Если кредит реструктурированный, заёмщику понятен график платежей, есть урегулирование имеющейся задолженности, значит, и резервы должны быть совсем иные. Я заинтересован в том, чтобы при урегулировании взаимоотношений кредитора и заёмщика интересы банков были максимально учтены. Тем более, как уже не раз отмечалось, любые риски банки будут компенсировать повышенной процентной ставкой. Если говорить о состоянии ипотечного кредитования, то хотел бы отметить, что АИЖК в жёстких условиях, когда у нас был недостаток средств, работало достаточно эффективно. По реструктурированным кредитам Агентство выполнило достаточно большую работу, при этом надо отметить, что само решение о создании Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) подтолкнуло банки к реструктуризации выданных займов. Из 35 тысяч реструктурированных кредитов только около 10% приходится на долю АРИЖК. Банки взяли эту функцию на себя: и потому, что условия, которые были предусмотрены АРИЖК для реструктуризации кредитов, были достаточно жёсткими, и потому, что посчитали: если передать реструктуризацию на уровень АРИЖК, то это может ударить по имиджу самих банков.

Надежда Борисовна Косарева, президент фонда «Институт экономики города»
— Очень важно, что в условиях кризиса не потеряны долгосрочные ориентиры развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Это значит, что ни у кого нет сомнений в том, что данный сегмент будет существовать и в будущем, что сложившуюся ситуацию надо использовать для анализа уроков и для того, чтобы готовить возможности после окончания кризисных явлений выйти на предыдущие тенденции развития и увеличить их результат. Основной урок предыдущего этапа в том, что не надо переоценивать возможности ипотечного жилищного кредитования в качестве инструмента решения всех проблем и всех групп населения. Ипотека является надёжным и эффективным инструментом для решения жилищной проблемы населения со средним уровнем дохода только в случае гарантированной платёжеспособности. В реализации долгосрочной стратегии развития рынка выделено три основных этапа. Первый этап — 2009-2011 годы — краткосрочный, он, в частности, предполагает реализацию антикризисных мер, восстановление доверия к рынку. Приоритет на этом этапе отдаётся механизму кредитования жилищного строительства и поддержке спроса на первичном рынке жилья. В 2012-2020 годы предполагается внедрение новых механизмов жилищного финансирования, что позволит достичь баланса спроса и предложения на рынке жилья. До 2030 года предполагается приблизиться к насыщению рынка ипотеки.

Екатерина Владимировна Шавангина, генеральный директор ОАО «Рязанская ипотечная корпорация»
— Начиная со второй половины 2008 года, количество выдаваемых ипотечных кредитов существенно снизилось. Первая половина текущего года также была достаточно сложная. Однако с июля 2009 года ситуация на рынке ипотечного кредитования начала стабилизироваться, увеличилось количество обращений граждан в Рязанскую ипотечную корпорацию, число выдаваемых займов стало возрастать. Можно сказать, что на данный момент по объёму кредитования мы достигли уровня первой половины 2008 года. Сегодня, на мой взгляд, самое удобное время для приобретения жилья: процентные ставки невысокие (от 11%), цены на недвижимость ещё не выросли. Проблемных заёмщиков у нас очень мало — менее половины процента от всего портфеля. С начала 2009 года корпорация активно работает в направлении перечисления средств материнского капитала в счёт погашения ипотечного кредита. Кроме того, с июля этого года РИК принимает участие в реализации программы «Военная ипотека» на территории Рязанской области. Рязанская ипотечная корпорация планирует работать по новым кредитным продуктам, которые готовит АИЖК: программа с переменной процентной ставкой, «Материнский капитал», программа по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов.