Выкуп неизбежен?

Предприниматели не знали и не знают
В ноябре 2009 года одним из самых обсуждаемых в Рязанской городской Думе вопросов стал проект программы приватизации муниципального имущества: несколько раз он обсуждался на профильном комитете, был вынесен на Общественный совет по содействию развитию малого и среднего предпринимательства при главе муниципального образования, председателе Рязанской городской Думы. В итоге 26 ноября он был принят на очередном заседании Рязанского городского Совета. Приводим краткую стенограмму заключительной части обсуждения:
Провоторов: Следующий вопрос дополнительной повестки дня – «Об утверждении программы приватизации муниципального имущества на 2010 год». Виктор Михайлович, пожалуйста.
Варгин: Уважаемые коллеги! Этот вопрос очень подробно был рассмотрен на комитете, принято положительное решение, все документы перед вами.
Провоторов: Голосуем.

В перечне утверждённой программы приватизации муниципального имущества на 2010 год 73 помещения и здания. По словам начальника управления муниципальным имуществом администрации Рязани Анатолия Прокофьева, более 40 объектов включены в документ по заявлению предпринимателей, имеющих преимущественное право выкупа, они готовы приобрести помещения с учётом предусмотренной законодательством трёхлетней рассрочки.

Прошло почти полтора месяца с упомянутого заседания Рязанской городской Думы, и на момент подготовки материала выяснилось, что многие арендаторы муниципального имущества, не попавшие под действие федерального закона (то есть не имеющие преимущественного права выкупа своего помещения), были не в курсе, что занимаемые ими помещения включены в программу приватизации.

Аналогичная ситуация была и в 2008 году: 6 августа в Рязанской торгово-промышленной палате состоялось заседание, посвящённое вступлению в силу Федерального закона об отчуждении государственного и муниципального имущества. На круглом столе присутствовали около 35 фирм, арендующих помещения, включённые в программу приватизации имущества 2008 года. Блиц-опрос показал, что около половины из них не знали о том, что занимаемые ими площади включены в упомянутый документ.

Кому бублик…
К сожалению, Федеральный закон №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», несмотря на его нужность, вызвал больше вопросов и проблем, чем предполагалось.



Мы позволим себе процитировать статью, опубликованную в №31 за 2008 год. Вопросы, поднятые на круглом столе в торгово-промышленной палате, актуальны и по сей день. «По словам президента Рязанской торгово-промышленной палаты Татьяны Гусевой, при всех положительных моментах долгожданного закона он всё же ущемляет права предпринимателей: «Выкупаться помещение будет по рыночной стоимости, которую арендатор, используя помещение длительное время, некоторые по 5, 10, 12 лет, сам и создал», – пояснила Гусева.

Федеральный закон не учёл, что пару лет назад, например, частные предприниматели, занимающиеся продажей ликёроводочной продукции, были обязаны для продолжения своей деятельности переоформиться в общества с ограниченной ответственностью. И несмотря на то, что руководители ЧП стали директорами ООО и занимают на арендных условиях те же помещения, по словам и. о. начальника управления муниципальным имуществом администрации Рязани Анатолия Прокофьева, это нельзя рассматривать как реорганизацию предприятия, то есть это два разных субъекта бизнеса. Получается, что на момент вступления в силу закона № 59 предприниматели не набирают трёх лет аренды помещения как ООО и, соответственно, не имеют преимущественного права выкупа.
С серьёзными проблемами могут столкнуться предприниматели, арендующие муниципальные площади в домах, в которых недавно были организованы товарищества собственников жилья. «На сегодняшний момент, когда вступили в силу отдельные положения Жилищного кодекса, возникают случаи, когда на объекты муниципальной собственности, которые мы передали в аренду предпринимательскому сообществу, заявляют свои права жильцы многоквартирных домов, создавшие ТСЖ или выбравшие управляющие компанию. Судебное решение в этом случае в большинстве случаев выносится не в пользу предпринимателя и муниципальной собственности», – сказал Прокофьев».

Как тогда, так и сейчас нет ответа на вопрос: а что делать тем, кто не попал под действие закона? Они же брали в аренду помещения, в которых необходимо проведение капитального ремонта. И они его сделали. И цена на объект недвижимости выросла в разы. В беседе с нашим корреспондентом некоторые предприниматели отмечали, что оценочная стоимость и рыночная – не одно и то же. Оценщик, как правило, ориентируется на цену предложения, опубликованную в специализированных изданиях. Цена же покупки зачастую бывает ниже.

«А как быть тем, кто добросовестно арендовал и арендует недвижимость, на которую не распространяется действие настоящего закона? – вопрошает участник одного из интернет-форумов. – Налицо несправедливость: одним возможность выкупа, а другим – дырка от бублика. Было бы справедливо для тех арендаторов, которые по независящим от них обстоятельствам лишены возможности выкупа арендуемого помещения, предложить какую-либо компенсацию, раз уж государство решило оставить за собой часть недвижимости».

У соседей те же проблемы
Реализация закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» на местах пока оставляет желать лучшего, пишет «Российская газета». Во многих регионах похожие проблемы. Так, в Твери на 1 декабря от предпринимателей-арендаторов поступило 154 заявки, из которых удовлетворено только 14, в целом по области – 88. Среди причин недостаточных темпов реализации 159-го закона главной называется стоимость объектов: предприниматели заявляют, что приватизация объектов обходится им слишком дорого. Ещё одна причина – непреодолимые условия выкупа и процедурные барьеры.

Но как показывает практика, в последнее время областные и муниципальные власти повсеместно принимают различные положения, которые должны облегчить процесс «малой приватизации». В частности, в Ярославской области увеличена площадь помещений, которые подлежат преимущественному выкупу в рассрочку. До сих пор в соответствии с региональным законом предприниматели имели право приобретать недвижимое имущество, площадь которого не превышает 500 квадратных метров (за исключением организаций общественного питания, где норма была вдвое выше). В настоящее время региональное правительство предложило законодателям увеличить лимит вдвое.

А в Воронежской области допустимые сроки льготного выкупа выросли с трёх до семи лет. Эту идею местное бизнес-сообщество лоббировало давно. Приобрести помещения в течение трёх лет могло лишь около трети предпринимателей. Но для этого им требовалось изымать значительные средства из оборота или брать кредит под высокие проценты. Теперь эта проблема снята. Зато требуется решение другой проблемы: большая часть недвижимости, которую арендует малый и средний бизнес, находится в областной собственности, а договоры аренды в регионе заключаются сроком на один год. В итоге ни один из арендаторов этого имущества условиям льготного выкупа соответствовать не может. В связи с этим предприниматели просят увеличить максимальный срок аренды региональной собственности до пяти лет. Власти Ивановской области разрабатывают единый механизм реализации закона о «малой приватизации» для всех муниципальных образований региона.

Прийти в себя после кризиса
Увеличение срока преимущественного права выкупа арендуемых государственных и муниципальных помещений как принятая в прошлом году поправка, снизившая срок аренды с трёх до двух лет, можно рассматривать как несколько запоздалую антикризисную меру в рамках поддержки малого и среднего бизнеса. В 2009 году немногие могли позволить себе выкуп помещений – свободные средства мало у кого были, кредит взять практически невозможно. Отсрочка часа икс еще на три года, возможно, позволит предпринимателям, на август 2008 года более двух лет являющимся добросовестными арендаторами, прийти в себя после кризиса, оценить свои возможности и воспользоваться правом на преимущественную покупку.
Возможно, если законопроект будет принят, законотворцы учтут и интересы тех арендаторов, которые не смогли попасть под действие существующего закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…».

Справка
Кто имеет преимущественное право выкупа муниципального помещения?
Субъекты малого и среднего предпринимательства, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ…» (то есть до 5 августа 2008 года). При этом на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества должна отсутствовать задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням).

Помещения какой площади можно будет выкупить?
Предельные значения площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в госсобственности Рязанской области или в муниципальной собственности, в зависимости от основного вида деятельности, осуществляемого с использованием данного имущества, составляют:
не более 1 300 кв. м – для производственной деятельности;
не более 500 кв. м – для иных видов деятельности.

По какой цене будет осуществляться выкуп помещений?
Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком.

Каков порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на выкуп?
Оплата недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку. Согласно закону «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Рязанской области или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства Рязанской области», срок рассрочки не может быть более пяти лет для производственной деятельности и более трёх лет – для иных видов деятельности.

Подготовила Ольга Заздравных