Расселение неизбежно

— Эдуард Вячеславович, реализация муниципальной программы рассчитана на четыре года: с 2008 по 2012 год. Насколько реально полное комплексное выполнение всех запланированных мероприятий к окончанию этого срока? Будет ли продлён период реализации программы?
— Конечно, срок реализации программы будет увеличен. Наличие программы является основанием для принятия необходимых документов, связанных с проведением конкурсных мероприятий, аукционов, и фактически заключения договоров на развитие застроенных территорий. Всё это регламентируется Градостроительным кодексом.

— Число площадок в программе развития застроенных территорий за два года увеличилось почти вдвое. Планируется ли дальнейшее расширение перечня?
— Да, мы постоянно работаем над этим вопросом. По мере обращения заинтересованных лиц – граждан или хозяйствующих субъектов — поступающие предложения анализируются. Если мы видим, что, действительно, дом и прилегающая территория отвечают требованиям программы, мы формируем соответствующую информацию и включаем эту площадку в общий список с последующей возможностью заключения договора при проведении всех конкурсных мероприятий. И таких участков уже под сотню.

— Некоторые площадки, включённые в программу, особенно расположенные в исторической части города, уже застроены, или их освоение началось до того, как была утверждена программа. Что делается в этом случае?
— Если та территория, которая обозначена в программе, подлежит развитию, а по факту на ней уже появились новые объекты, мы либо исключаем её из программы, либо развиваем, кроме земли, на которой уже возведены новые дома.

— В апреле 2009 года вышло постановление главы администрации «Об организации аукционов на право заключения договора о развитии территории в городе Рязани». Как часто собирается комиссия?
— На сегодняшний день у нас было проведено всего два аукционных конкурсных мероприятия: по Газетному переулку и по площадке в районе улице Вокзальной. Аукционы признаны несостоявшимися в связи с подачей всего по одной заявке на каждый участок, но соответствующие договоры на развитие застроенных территорий заключены. Были некоторые сложности с инвестором, который станет развивать площадку в районе Газетного переулка (это крупная московская компания), но сегодня уже все недоразумения улажены.

Прежде чем площадка выставляется на аукцион, сначала разрабатывается комплект документов, в которых определены ключевые требования к развитию застроенных территорий. Перед принятием решения о развитии застроенных территорий отдел инвестиционной политики Управления экономического развития координирует подготовку всей необходимой документации, постановлением утверждаются эти расчётные показатели.

В 2009 году были утверждены расчётные показатели обеспечения объектами социального, коммунально-бытового назначения и объектами инженерной инфраструктуры территории, подлежащей развитию, в границах: Газетный переулок, улица Ленина, улица Вознесенская, улица Урицкого — в Советском районе; улица Вокзальная, Малое шоссе, 2-я Безбожная улица — в Железнодорожном районе; улица Коломенская, 6-й Коломенский проезд, улица Ветеринарная, 5-й Коломенский проезд, Сельскохозяйственный переулок, 1-й Коломенский проезд — в Московском районе; улица Высоковольтная, улица Весенняя, улица Шевченко, улица 5-я Линия — в Железнодорожном районе.

— В перечне представлено 40 площадок, а по скольким уже подготовлены необходимые документы?
— Мы работаем сейчас по 12 площадкам, подготовка документов занимает от двух до шести месяцев, все они находятся в разной стадии готовности. По четырём площадкам — Коломенские проезды, улицы Высоковольтная, Урицкого и Маяковского — надеюсь, уже в феврале будем проводить аукцион.

— Эти участки будут предназначены под жилищное строительство, или на месте сносимых домов могут появиться торгово-офисные центры?
— Всё зависит от вида разрешённого использования участка. Вполне возможно, что некоторые территории могут использоваться не только под строительство жилья, но и под возведение торговых или офисных площадей. Во главу угла ставится ограничение или целевое назначение, которое заложено в «Правилах землепользования и застройки». Кроме того, станет учитываться и экономическая целесообразность. Особых ограничений здесь нет. Инвестор же начнёт разрабатывать проект планировки территории, который будет проходить публичные слушания, исходя из своего видения и в соответствии с Генеральным планом и «Правилами землепользования и застройки». В любом случае жители будут расселены застройщиком. Это основное условие договора.

— По каким принципам будет происходить расселение?
— В соответствии с требованием жилищного законодательства. У нас есть определённый опыт в данном вопросе. Замечу, что порой собственники мыслят крайне деструктивно, и в этой связи они могут загонять реализацию всего проекта, не оглядываясь на тяжесть положения своих соседей, с которыми живут бок о бок многие годы, в тупик. Если у жильцов дома появляется единое мнение – это 80% успеха реализации проекта. Если же у них нет общего понимания, то во многом они сами могут затормозить улучшение своих жилищных условий.

Ау, инвесторы!
Договор о развитии застроенных территорий позволит муниципальному образованию решить сложную социальную проблему ветхого и аварийного жилья, а также снять вопросы, связанные со строительством и приобретением социального жилья для очередников. В рамках договора с инвестором о развитии застроенных территорий у администрации города появятся законные основания оказывать инвестору помощь по расселению лиц, которые предъявляют завышенные требования.

В свою очередь, у инвестора в рамках договора о развитии застроенных территорий появляются серьёзные обязательства перед жильцами и муниципалитетом. Неисполнение обязательств и по срокам, и по способам решения вопросов в рамках этого договора грозит его расторжением, реальной опасностью потерять вложенные в реализацию проекта средства. В большей своей массе инвесторы, которые работают на рынке, очень ответственно подходят к процедуре расселения.

Как отмечают строители, основная проблема, возникающая у застройщиков при расселении, — это удовлетворение ничем не обоснованных требований жителей сносимых домов. Застройщики вынуждены корректировать свои проекты, а в итоге рядом с новыми красавцами домами остаются старые лачуги фактически без перспективы сноса.

Так как в городе практически не осталось свободных площадок (а инвесторы, возводившие жильё в исторической части города, изначально были лишены этого преимущества), многим застройщикам приходится присматриваться к возможному расселению старых многоэтажных домов. Удельный вес затрат на расселение увеличивается, однако в этих условиях возрастает привлекательность крупных комплексных проектов, позволяющих решать эту проблему поэтапно.

Александр Шкуропатенко, студент современной гуманитарной академии
— Мы вместе с семьёй уже не первый год живём в одноэтажном трёхквартирном доме на улице Затинной, который был построен почти 60 лет назад. Официально он не признан ветхим, но жить здесь не очень комфортно, тем более что рядом вовсю идет стройка. Нынешней зимой в самый разгар холодов у нас промёрзли трубы водоснабжения, их пришлось отогревать дедовским способом — при помощи паяльной лампы.

Ещё три года назад одна из строительных фирм города собиралась расселить наш дом, причём представитель компании вдумчиво расспрашивал нас об условиях проживания. Мы были не против переезда, но соседей предложенные условия не устроили. При таком раскладе непонятно, когда же наш и прилегающие дома будут сноситься. Кстати, некоторые близлежащие дома были успешно расселены, а их жители получили квартиры в возведённых на нашей улице новостройках.

Считаю, что городские власти, если они действительно заботятся о привлекательном внешнем виде Рязани, должны создавать все условия для того, чтобы вместо ветхих домов у нас появлялось всё больше современных многоэтажек с просторными, удобными квартирами. Кризис рано или поздно закончится, активность застройщиков возрастёт, а муниципалитету останется лишь сделать комплексную застройку максимально цивилизованной и выгодной горожанам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Евгений Серёгин, заместитель директора строительной компании «Маяк-Инвест»
— В связи с непростой экономической ситуацией деятельность рязанских застройщиков по расселению ветхого и аварийного фонда сейчас не столь активна, как в прошлые годы. Когда девелопер ведёт переговоры с жильцами, цена вопроса довольно-таки часто зависит не от метража отдельно взятой квартиры, а от площади земельного участка, прилегающего к дому. Дело в том, что застройщика интересует прежде всего земля, а не квартиры в ветхом доме.

Абсолютное большинство ветхих домов находится в частной собственности, в связи с этим требования хозяев нередко бывают несколько завышенными. Но прежде чем отказаться от предложенных условий или пойти на компромисс, застройщик тщательно анализирует, насколько ему выгодны предстоящие расходы. Нередко случается, что в старом многоквартирном доме расселены все квартиры, кроме одной. Её обитатели активно торгуются с девелоперам и имеют достаточно высокие шансы на удовлетворение своих аппетитов, если, конечно, эти условия не выходят за грани разумного.

Возвращаясь к сегодняшней ситуации, хочу отметить, что перспективы сноса домов старого фонда и, соответственно, комплексной застройки многих микрорайонов Рязани будут ясны примерно через год, так как сейчас многие девелоперы, в том числе и те, кто собирается участвовать в городских программах, ждут оживления покупательского спроса.