Приватизация жилья: парадоксы и сомнения

Приватизация жилья: парадоксы и сомнения	15.05.2013

В феврале этого года Государственная Дума в очередной раз приняла решение о продлении бесплатной приватизации жилья.

Оформить в собственность занимаемую квартиру, не выкупая ее у муниципалитета, теперь можно до 1 марта 2015 года.

Напомним, что бесплатная приватизация жилья в России началась в 1992 году; последний срок действия «раздачи» квартир после неоднократных продлений был ограничен 1 марта 2013 года. Однако по настоянию президента Владимира Путина в Жилищный кодекс (ЖК) РФ были внесены соответствующие поправки, и те россияне, которые до сих пор задумывались по поводу того, обременять себя владением недвижимого имущества или оставаться свободными от лишних хлопот, получили еще один шанс обзавестись собственностью.

Зачем нужно было продлевать приватизацию еще на два года? Свою позицию по этому вопросу президент объяснил так: необходимо всем создать равные условия (имелось в виду уравнение граждан с военнообязанными, которым обеспечили право оформить жилье в собственность как раз до 2015 года).

Произвол собственника
Однако большую часть сограждан это объяснение не удовлетворило. За прошедшие 20 лет все, кто хотел распоряжаться квадратными метрами по своему усмотрению, казалось бы, уже воспользовались предоставленной возможностью. Судя по опросам общественности, очередной «подарок» от власти — лишь способ подсобрать в казну дополнительные деньги. Ведь после того, как наниматель квартиры переходит в разряд собственников, на него ложится не только бремя содержания недвижимости, но и обязанность уплаты налога на жилое владение. Но так ли это на самом деле? Действительно, продление бесплатной приватизации вызвало немало вопросов, ответы на которые не так однозначны, как может показаться на первый взгляд.

Каковы плюсы и минусы бесплатной приватизации и можно ли считать ее даровой? Многие люди, оформляя жилье в собственность, не совсем представляют, что же они все-таки совершают и какой груз ответственности на себя накладывают. Согласно ЖК РФ, приватизацией квартиры называется ее безвозмездная передача в общую совместную или общую долевую собственность лицам, зарегистрированным на этой жилплощади, при условии, что эти лица не использовали свое право на приватизацию жилья ранее.

Самым главным и неоспоримым плюсом приватизации является то, что квартира переходит в собственность владельца (или владельцев). Теперь он (или они) может воспользоваться данным приватизированным имуществом по-своему: продать, подарить, завещать, отчуждать каким-то иным способом. Только приватизированная квартира может быть предметом залога, что немаловажно в случае кредитования под залог недвижимости. Более того, владелец имеет право предоставить оформленное в собственность жилье в качестве залога по кредиту третьего лица. Только приватизированная квартира может быть унаследована по закону и передана после смерти прежних собственников новым законным владельцам — родственникам или лицам, указанным в завещании. Пожалуй, на этом основные плюсы приватизации заканчиваются.

Дорогое удовольствие
На сегодняшний день в Рязани приватизировано более 80% жилья. Граждан, которые все еще не позаботились о том, чтобы квартира перешла в их законную собственность, с каждым годом становится все меньше. По данным Многофункционального центра оказания муниципальных услуг, куда желающие оформить жилье в собственность в последнее время подавали необходимые документы, с марта этого года поток желающих стать полноправными владельцами на условиях приватизации резко увеличился.

Однако далеко не все граждане, решившие приватизировать квартиру, знают, что имеется ряд отрицательных моментов. Например, приватизация коммунальных квартир и комнат в общежитиях, когда-то предоставленных государством, в некоторых случаях оказывается неоправданной. По оценкам риэлторов, сделки в этом сегменте составляют весьма незначительную долю рынка, то есть купля-продажа коммунальных квартир не пользуется особым спросом, и получить от такой сделки какую-то прибыль после ее приватизации и последующей продажи весьма непросто. Никто не гарантирует, что коммуналку приобретут. К тому же, согласно законодательству, люди, проживающие в таких квартирах на условиях социального найма, имеют права на улучшение жилищных условий.

Следующая категория граждан, которые, казалось бы, не должны быть заинтересованы в приватизации, — это одинокие малоимущие люди. Новый Жилищный кодекс обещает нам увеличение налога на недвижимость, хотя содержать и оплачивать собственную квартиру и сейчас недешево. А вскоре владельцам жилья придется платить налог, исходя из реальной стоимости квартиры без учета льгот, оплачивать подорожавшие коммунальные услуги и самостоятельно делать капитальный ремонт дома!

Тем людям, которые задумались о том, приватизировать ли им квартиру, не стоит жалеть средства на консультацию с грамотным юристом

Как говорится, приватизируйте и делайте что хотите: продавайте, сами ремонтируйте сгнившие трубы в подвале, перекрывайте протекающую крышу, обслуживайте дом, платите за содержание. Вы ответственны за свое имущество! Может быть, таким образом государство избавляется от обязанности содержать давно изношенное, зачастую откровенно ветхое жилье, свалив это бремя на граждан? Тем, кто рассчитывает в старости лишь на свои силы, приватизация будет дополнительной обузой. Лица, проживающие по договору соцнайма, от этого избавлены.

Преграда для соцнайма
Ну и наконец, сколько все-таки стоит «бесплатная» приватизация? Список документов, необходимых для оформления жилья в собственность, довольно обширен. Необходим технический паспорт, справка с места жительства, документ, подтверждающий, что ранее право на приватизацию не было использовано, ордер на квартиру, кадастровый паспорт и еще ряд справок. В среднем вся процедура обойдется в 3-5 тысяч рублей в зависимости от конкретных условий. Так что, прежде чем решиться на такой шаг, еще раз хорошенько все взвесьте.

Как продление сроков приватизации отразится на рынке недвижимости в целом? Ответ на этот вопрос больше интересует специалистов, но и потенциальным продавцам и покупателям жилья он важен, ведь любые изменения на рынке, структурные или законодательные, могут привести к ценовым скачкам или падениям. Безусловно, дальнейшая приватизация будет способствовать введению в оборот дополнительного количества жилья. Однако неприватизированных квартир как в Рязани, так и в России осталось не так уж и много. К тому же муниципальные дома — это, как правило, устаревший жилищный фонд, не представляющий для рынка особого интереса. Поэтому эксперты уверены, что приватизация существенно не повлияет на рынок купли-продажи. Правда, при этом добавляют: поощрение дальнейшей приватизации, вероятнее всего, станет препятствием для развития института социального найма. Надо отметить, что это важный фактор развития экономики. Например, в большинстве зарубежных стран развитый институт социального найма делает людей более мобильными, дает большие финансовые возможности физическим лицам.

Тем людям, которые задумались о том, стоит ли им приватизировать квартиру или нет, можно посоветовать следующее: не пожалейте средств на консультацию с грамотным юристом. Если же квартира приватизирована, но человек сомневается в правильности решения, совет тот же. В крайнем случае возможна деприватизация. Что это такое? Деприватизация представляет собой возврат гражданином в государственную или муниципальную собственность ранее приватизированного жилого помещения. Она лишает гражданина права собственности на данную квартиру. Это означает, что такое жилье бывший собственник уже никогда не сможет продать, подарить, передать в наследство.

Иметь или не иметь?
Принимая решение о деприватизации, необходимо учесть последствия, а также особенности и условия осуществления данной процедуры. Во-первых, осуществить деприватизацию жилого помещения имеет право только его владелец. Во-вторых, если квартира находится в собственности нескольких лиц, то необходимо согласие на деприватизацию всех хозяев. Если одним из собственников является несовершеннолетний или инвалид, должно быть получено согласие органов опеки и попечительства. В-третьих, право на деприватизацию не может быть реализовано в отношении жилых помещений, которые не являются единственным местом постоянного проживания его собственника. Кроме того, невозможно деприватизировать жилые помещения, которые являлись предметом сделки (покупка, продажа, мена и т. д.), были получены по наследству либо в отношении которых имеются обременения (залог или арест). Квартира также не может быть деприватизирована, если после ее приватизации на данную жилую площадь были вселены иные лица.

Если подобных препятствий нет, то сама процедура не слишком обременительна и реализуется в течение месяца. После завершения деприватизации бывшему собственнику выдают бессрочный договор социального найма. Вместе с правами бывший владелец избавляется и от большинства обязанностей в отношении такой квартиры. Однако, по данным ФГУП «Ростехинвентаризация», случаев деприватизации как в регионе, так и в России в целом за все 20 лет рыночных отношений весьма немного.

Мнение
Ольга Юрьевна Волкова, директор Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области:
— В феврале, когда в Рязани, как и по всей стране, был ажиотаж с приватизацией квартир, в областном МФЦ выстраивались огромные очереди. О росте популярности принципа одного окна говорят и цифры: по данным статистики, за три года количество обращений в Многофункциональный центр выросло в 3 раза. В центральном офисе МФЦ на улице Почтовой в настоящее время специалисты двадцати ведомств оказывают 138 услуг (44 муниципальные, 53 областные и 41 федеральная).

Одна из самых популярных услуг — приватизация жилья. В ближайшее время в Рязани планируется создание сети филиалов Многофункционального центра. Разрабатывается проектно-сметная документация на ремонт зданий под размещение филиалов на улице Крупской, где планируется открыть 20 окон, и на улице Бирюзова, где будет открыто 18 окон. Открытие намечено до конца текущего года. На ремонт здания на улице Крупской уже выделены бюджетные средства. В перспективе намечено открытие филиалов МФЦ в Октябрьском районе, пока же ведется поиск подходящего помещения. Есть вариант разместить наш филиал на первом этаже одного из корпусов бывшего училища связи.

Ксения Юрьевна Кеменева, участник бесплатной приватизации 2013 года:
— Квартира, в которой мы живем долгие годы, все это время оставалась неприватизированной. Таково было желание родителей. Никаких неудобств от того, что мы не были собственниками этого имущества, наша семья не испытывала. Впрочем, и особой разницы в его содержании между нами, фактически арендаторами, и теми, кто был владельцем, тоже не было. Мы все оплачивали равную сумму за коммунальные услуги. Думаю, так бы оставалось и дальше, если бы не обстоятельства. Приватизировать квартиру мы решили после того, как возникла необходимость в расширении жилплощади. Подали документы в январе, еще до продления сроков бесплатной приватизации. Делали это самостоятельно, не прибегая к услугам посредников.

Таких людей, как мы, спешащих запрыгнуть в последний вагон, было немало, поэтому в очереди в МФЦ пришлось постоять не один час. Сейчас все позади, мы стали собственники уже новой квартиры. Наш дом построен давно, поэтому мы уже успели почувствовать всю ответственность за его содержание. Но хочу заметить, что у владельцев жилья больше шансов жить в благоустроенном доме, чем у тех, кто арендует квартиры у муниципалитета. Как показывает практика, муниципальные дома обслуживаются хуже.

Ксения Бахорина

«Дом.Строй», №18/2013