Как «разморозить» новостройку?

Первое можно назвать «паническим»: всё ужасно, внесённые деньги сгорят и т. п. Второе – «успокоительное»: в крайнем случае, дольщиков не даст в обиду государство.

Если девелопер банкрот
Различные конфликты и скандалы, в том числе в сфере жилищного строительства, возникают отнюдь не по мановению волшебной палочки. Сначала появятся слухи, сообщения в прессе о том, что тот или иной застройщик попал в тяжёлую ситуацию, что количество долгов у него превышает предел разумного.

Дольщику в такой ситуации нужно прежде всего попытаться разобраться в происходящем: широко известное «Информационное агентство ОБС» («одна баба говорила») очень оперативно, но склонно к искажению сведений. Многие эксперты советуют в таких случаях объединиться с другими дольщиками. В этом случае вы умножаете собственные знания, да и хорошего юриста (или целый штат) группе нанять проще, чем в одиночку. А во-вторых, сразу перевести своё общение с застройщиком в письменный формат. Бумагу – в отличие от устных слов – можно использовать в качестве доказательств в суде.

Закон о банкротстве начинает действовать в случаях, когда юридическое лицо не в состоянии расплатиться с кредиторами или выполнить обязанности по внесению обязательных платежей на сумму от 100 тысяч рублей в течение более трёх месяцев. Обращаться с заявлением о банкротстве имеют право как органы управления самой компании, так и её кредиторы, в том числе налоговые органы.

Согласно ст. 134 рассматриваемого закона – «Очередность удовлетворения требований кредиторов» – в первую очередь производятся расчёты по требованиям граждан, перед которыми должник несёт ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путём капитализации соответствующих повременных платежей, а также компенсация морального вреда. Во вторую очередь производятся расчёты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности. В третью очередь производятся расчёты с другими кредиторами.

Выражаясь более понятно, средства, полученные от реализации имущества обанкроченного предприятия, будут платить кредиторам в приведённой выше последовательности. Нетрудно заметить, что покупатели квартир – это те самые «другие», третья очередь, которой достанется что-либо только после первых двух.

214-й спасёт?
Получить деньги может помочь и вышедший в 2005 году закон об участии в долевом строительстве, более известный как ФЗ № 214. Так, согласно ст. 13 этого закона, земельный участок, на котором ведётся строительство, и возводимое на нём здание считаются находящимися в залоге у дольщиков. А ст. 138 другого закона (уже упоминавшегося ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») указывает, что из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. Тут, правда, имеется сложность: обязательства застройщика не носят денежного характера (он обязывался предоставить квартиру, а не выплатить деньги), поэтому дольщику сложно будет попасть в список кредиторов.

Но есть ещё одна возможность. Согласно все тому же ФЗ № 214, за просрочку передачи объекта недвижимости с застройщика взыскиваются проценты – в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ в день. Это уже денежные обязательства, и долг по ним даёт право на включение дольщиков в число кредиторов.

Две дороги для дольщиков
Вообще, у попавших в неприятности дольщиков есть два пути. «Если возникли серьёзные подозрения в плохом финансовом состоянии компании, покупателю следует принять решение: ждать ли до последнего достройки дома (вероятно – другой компанией и через несколько лет), либо попытаться «вытащить» деньги.

Если выбран второй вариант, то нужно смотреть договор на предмет возможности досрочного расторжения и санкций, и после этого попробовать договориться с застройщиком по-хорошему. Если не получится, следует идти в суд, правда, и тут положительный исход гарантировать невозможно. С другой стороны, есть и прецеденты, когда деньги возвращались.

Если был выбран вариант «ждать достройки», то сидеть без дела также нельзя. Для начала нужно организовать дольщиков. Весьма полезно изучить опыт дольщиков других «долгостроев»: что предпринимать, кому лучше писать, какой ответной реакции ждать и т. п. Это сэкономит массу времени на бесплодные попытки достучаться до «занятых» чиновников, подскажет правильные шаги.

Фактически без помощи федеральных или муниципальных властей дольщики до сегодняшнего момента были беспомощны. И это надо обязательно учитывать.
На телевидении и в прессе полно сообщений о помощи дольщикам со стороны государства. Обычно они сводятся к тому, что «компания А не справлялась со взятыми на себя обязательствами по строительству, поэтому добрые наши власти передали стройку компании Б, которая энергично взялась за завершение проекта».

Яркий пример такого успешного вмешательства – прогремевший на всю Рязанскую область микрорайон «Братиславский», для достройки которого региональное правительство привлекло крупного и именитого московского застройщика.
Смысл завершения дома другим застройщиком сводится не к тому, чтобы квартиры начали продаваться по второму кругу, а к тому, чтобы до конца реализовать начатый проект и чтобы уже состоявшиеся дольщики, заплатившие деньги, наконец-то получили свои квартиры. Вариантов решения может быть много. К примеру, во многих новостройках есть квартиры, предназначенные муниципалитету, и он может, наверное, ими поделиться. Часть квартир может быть вообще не реализована предыдущим застройщиком, права на них также могут перейти к новой строительной фирме.
Иллюстрацией может служить, как утверждают наши коллеги с сайта Metrinfo.ru, ситуация с компанией «Социальная инициатива», которая как раз и была объявлена банкротом. Объектов у компании по стране было очень много, пострадало огромное количество людей. И в некоторых городах – Москве, Нижнем Новгороде, Обнинске, Воронеже – достройкой занялось государство.

Каймановы слёзы
Но далеко не всегда решение проблемы столь очевидно. В Рязани уже почти год как приостановлено строительство жилого комплекса на пересечении улиц Шевченко и Весенняя, возведением которого занималась корпорация «Кайман». У компании, которая на своем счету имеет несколько успешно сданных домов в различных районах Рязани, возникли серьёзные финансовые проблемы, решить которые без помощи государства и крупных инвесторов, скорее всего, будет проблематично.

Достройка дома, по расчётам гендиректора корпорации Леонида Плахоты, стоит порядка 140 миллионов рублей, дольщики называют сумму в 160-170 миллионов. Даже если банк-кредитор продаст находящиеся у него в залоге квартиры по рыночной цене, этих денег едва ли хватит на завершение строительства.

Отметим, что «Ринвестбанк» является структурой, афилированной с «Автовазбанком», и любое финансовое решение должно проходить цепь согласований. Дольщики начинают терять терпение, а некоторые даже выражают готовность проводить стихийные акции.
Есть ли выходы из сложившейся ситуации? Некоторые аналитики рассматривают возможность подключить к проблемным объектам крупные банки в рамках программы «Стимул», разработанной на уровне АИЖК. Но для включения дома в этот проект необходимы согласованные действия власти, дольщиков, банкиров и застройщика. Такое взаимодействие прослеживается, увы, не всегда.

Подготовил Денис Абраков

Мнения:
Сабит Вагдиевич Сабит, исполняющий обязанности начальника отдела продаж строительной компании «Ореол»:
– На мой взгляд, одна из основных причин появления на карте Рязани проблемных объектов жилищного строительства – относительно малая доля собственных средств, вложенных девелоперами. Опираться исключительно на деньги дольщиков и банковские кредиты, особенно во время экономического кризиса, – шаг неразумный и весьма рискованный, особенно если речь идёт о масштабных проектах, которые предполагают возведение жилых комплексов более чем на 200 квартир и объектов социальной инфраструктуры.
Мы, выводя на рынок жилой комплекс на улице Фрунзе, на протяжении полугода строили дом исключительно на собственные средства. И лишь когда объект был готов более чем на 30%, в нем стартовали продажи квартир.
Нередко проблемы у застройщика возникают при сдаче дома в эксплуатацию, и в данном случае без доверительных отношений с представителями администрации города и регионального правительства не обойтись. В сегодняшней ситуации при выборе застройщика необходимо учесть рекомендации экспертов, хорошо разбирающихся в тенденциях и перспективах первичного рынка, и регулярно изучать информацию, публикуемую в специализированных изданиях о недвижимости.

Александр Васильевич Петров, член инициативной группы дольщиков жилого комплекса на улице Шевченко:
– Этот дом оказался последним из тех жилых комплексов, которые строила и реализовывала небезызвестная корпорация «Кайман». Фактически продажи шли по принципу пирамиды: застройщик активно привлекал деньги дольщиков, и в основном на них и на банковские кредиты возводились дома. Грянул кризис, и у застройщика не хватило собственных средств для завершения данного объекта. А тем временем около 170 дольщиков, купивших жильё в этом злосчастном доме, уже заплатили основную часть суммы, которая причитается с них по договору долевого участия.
«Кайман» сейчас не закладывает новых домов и пытается найти деньги на достройку, но усилия строителей и самих дольщиков, администрации города и регионального правительства пока ни к чему не привели.
Кредитовавший корпорацию «Ринвестбанк», в залоге у которого находится около 80 непроданных квартиры в доме на Шевченко, обещает помочь, но пока эти обязательства не подтверждены документально.
Одним из вариантов решения проблемы может стать надстройка дополнительных этажей, но чтобы осуществить такой проект, нужно провести обследование дома, чётко просчитать несущую способность фундамента и найти инвестора, который способен профинансировать строительные работы.

Константин Васильевич Головко, заместитель генерального директора ОАО ПКФ «Стройперспектива»:
– Исходя из сегодняшней ситуации на рязанском рынке новостроек, я не решился бы давать готовых рецептов относительно того, как выбирать надежного девелопера, который на 100% оправдает ожидания дольщиков.
В Рязани есть застройщики, которые начали строить в преддверии кризиса и на момент резкого спада покупательской активности возвели 2-3 этажа. Сейчас многие из них испытывают серьёзные проблемы с продажами, с привлечением дополнительных средств. Дело в том, что многие фирмы прежде всего надеются на средства инвесторов, на их очередные взносы, а если дом готов на 30-50%, то поступлений от продаж не хватит на достройку. Сейчас уровень спроса низок, поэтому застройщику трудно привлекать деньги, в том числе и банковские кредиты.
В относительно благополучной ситуации оказались те компании, которые на момент наступления финансовой нестабильности имели объекты, готовые более чем на 80%.
Для возобновления прежних темпов строительства и повышения объёмов продаж нужно дождаться общей стабилизации экономики. Приток денег и резкое повышение активности строительных компаний возникнет после того, как с рынка уйдут квартиры в сданных домах и жилых комплексах с высокой степенью готовности.

Александр Николаевич Барулин, председатель комитета по бюджету, налогам и инвестициям Рязанской городской Думы:
– Если частная компания не способна выполнить своих обязательств перед участниками долевого строительства, можно взять кредит, договориться с соинвесторами (как с крупными, так и с мелкими) о вложении дополнительных денег в завершение проекта.
Естественно, государство не может оставаться безучастным к людям, лишившимся своих денег и взамен не получившим ничего.
Я убеждён, что власть должна работать на людей и для людей. Если говорить о проблемных объектах жилищного строительства, то в каждом конкретном случае нужно подходить к сложившейся ситуации индивидуально. Ели застройщик совершил незаконные действия, собрал деньги с дольщиков и исчез, нужно активно задействовать правоохранительные органы. Раньше государство могло регулировать строительный рынок с помощью лицензий, сегодня недобросовестному застройщику могут закрыть доступ к профессии. Именно такими функциями сейчас наделяются саморегулируемые организации (СРО). Считаю, что в отношениях власти и бизнеса необходимо соблюдать золотую середину. Государство призвано всячески способствовать развитию предпринимательства, устанавливать понятные правила игры, а бизнесу остается не нарушать их.