Снять и не прогадать

Как отмечают эксперты, цена аренды практически никогда не возвращается на прежний уровень, ежегодно фиксируется небольшой рост. Исключением стал 2009 год – именно тогда специалисты отметили некоторое снижение размера арендной платы. Если говорить о предпочтениях, то, по оценкам некоторых специалистов, существует устойчивый спрос на квартиры, расположенные в центральной части города, в Песочне. Временами бывает повышенный спрос на жилье в поселке Строитель, Шлаковый. Это связано и с тем, что аренда здесь более доступна по цене, и с тем, что недалеко – в районе нефтезавода, на территории завода химволокна (там сегодня создано много коммерческих структур), – находится место работы. Снижен спрос, как отметили некоторые опрошенные нами директора агентств недвижимости, на аренду квартир на Московском, в Приокском, Дягилево и Канищево из-за того, что по утрам из этих районов сложно выехать, постоянно попадаешь в пробки.

Особенности съёма
«Сниму квартиру», «Сдается квартира», – сообщают уличные объявления. Если позвонить по указанному номеру, то, скорее всего, вы попадете в агентство недвижимости. Знакомая ситуация? Сегодня при поиске квартиры практически невозможно обойтись без участия посредников, а раз так, не проще ли сразу пойти в агентство и положиться на его помощь? Мы поставили эксперимент: под видом клиентов навестили несколько рязанских агентств недвижимости и попросили их помочь с поиском жилья. Нужна была однокомнатная квартира для студентки, в спальном районе, с арендной платой не выше 8 тысяч рублей.

«Найти такую квартиру не составит труда, – сразу заверили меня в первом агентстве недвижимости. – В ней будет и мебель, и стиральная машина, и телефон с Интернетом». Плата за услуги риэлтора составит 70% от месячной арендной платы, деньги отдаются только когда будет найден подходящий вариант. В данном агентстве нам сообщили, что обычно поиск занимает не больше недели, за это время агенты успевают показать клиентам множество вариантов. Нас удивило, что агентство работает с клиентом, надеясь на его порядочность, не заключая никакого договора. То есть если после нахождения жилья клиент откажется платить или договорится напрямую с хозяевами, риэлтор не сможет предъявить претензий.

В другом, более крупном агентстве ведут себя предусмотрительнее: они сначала заключают с клиентом договор на оказание услуг (кстати, срок поиска квартиры в нем не ограничен; то есть можно выбирать сколько угодно долго). Размер комиссии составляет также 70%, но возможно снижение суммы до 50% при высокой стоимости аренды жилья. Нам объяснили, что после того, как найден подходящий вариант, риэлторы помогают заключить с хозяевами договор, в котором фиксируют все юридические тонкости и пожелания сторон, вплоть до составления полного реестра мебели, находящейся в квартире.

Важно обговорить порядок оплаты коммунальных услуг. Обычно их включают в стоимость аренды, а жильцы платят только за свет, но иногда хозяева требуют оплаты всех счетчиков, и это может стать неприятным сюрпризом, если вы уже въехали в квартиру; способ оплаты также можно указать в договоре. Приятный бонус от агентства – своеобразная «гарантия»: если, в обход договора, хозяин выселит вас из квартиры, можно обратиться за помощью к «своему» риэлтору, который займется решением проблемы. Как нам сообщили в риэлторской компании, если уладить конфликт не удастся, агентство бесплатно подберет новую квартиру. Однако проверять, как это действует на практике (и действует ли), мы не стали.

Еще в одном агентстве в ответ на наши пожелания сразу заявили: «Найти квартиру с Интернетом в Рязани практически невозможно!». Это было очень удивительно, ведь за час до этого в другой компании нас уверили, что квартиру с выделенной Интернет-линией найти проще простого. «Со мной будет жить большая собака», – добавили мы, чтобы усложнить задачу (ведь известно, что наличие животных и маленьких детей обычно отпугивает арендодателей). Но данный факт никого не смутил, в агентстве нам на это сказали, что найти квартиру будет трудно, и срок может увеличиться вдвое, но волноваться не стоит: «В крайнем случае, можете вообще не говорить хозяевам про питомца...».

Неудачный договор
К сожалению, примеры из жизни не так радужны, как обещания агентств недвижимости. Так, одна жительница Рязани, подбирая себе съемную квартиру, обратилась за помощью в агентство. Поиск жилья занял у нее почти месяц, за это время ей показали 5 квартир, из которых подошла лишь одна. Сотрудники агентства получили комиссионные и предоставили девушке стандартный договор, где был оговорен только сам факт сдачи жилья внаем и необходимость сохранять квартиру в надлежащем состоянии. Об описи имущества и состояния жилья не было и речи.

Через пару месяцев после переезда начались проблемы: «То, что написано в договоре, и то, что есть на самом деле, – совершенно разные вещи. Сейчас у меня течет вся сантехника, чинить ее должна хозяйка, но она сказала, что не будет этим заниматься», – рассказала девушка. Помощи ей ждать неоткуда, поэтому она решила съезжать со злополучной квартиры.

Сдать? Легко!
Вторая часть эксперимента – поиск арендаторов. Оказалось, что сдать квартиру через агентство намного проще, чем снять: для этого нужно прийти и оставить заявку, после чего квартиру внесут в базу данных и будут предлагать потенциальным арендаторам. Денег за это чаще всего платить не нужно, хотя бывают и исключения: в одном из агентств нам заявили: «Мы не берем деньги с тех, кто ищет квартиру, это слишком дорого для них, поэтому 50% от арендной платы отдает тот, кто сдает жилплощадь»...

Если говорить о востребованности, то легче всего будет найти жильцов, если у вас меблированная квартира со стиральной машиной, холодильником и телевизором. Поиск квартирантов обычно занимает от месяца до двух, хотя иногда риэлторы могут моментально подобрать необходимый вариант: в нашем случае съемщика нашли за 5 минут и уже собирались ехать смотреть нашу мифическую квартиру. Для тех, кто сдает свое жилье, напоминаем: по российскому законодательству сдача жилья в аренду облагается 13-процентным налогом с физических лиц. В жизни, как всегда, все иначе. На вопрос, как быть с налогами, риэлтор ответил: «Что-то я не помню, чтобы кто-то их платил».

Второй вопрос – сохранность квартиры. Это особенно актуально, если вы сдаете квартиру на короткое время. «На срок меньше года сдать квартиру очень сложно, чаще всего такое жилье арендуют люди, которые будут пользоваться им исключительно по ночам», – рассказали в агентстве. Чтобы как-то обезопасить себя, можно ограничить круг людей, которые могут стать квартирантами. Это сразу надо оговорить в агентстве.

Как не прогадать
В заключение нашей публикации хотелось бы обратить внимание на некоторые особенности в отношениях между нанимателем, наймодателем и посредником. Нанимателю следует придерживаться четырех важных правил.
1. Не стоит обращаться в так называемые информационные агентства, торгующие базами данных о сдаваемых объектах, и к частным агентам, а искать квартиры по знакомству или через агентства недвижимости, которые предоставляют реальные варианты и тщательно проверяют документы хозяина.
2. В случае самостоятельной аренды жилья нужно проверять у хозяина документы на квартиру и паспорт, а деньги отдавать только под расписку.
3. Необходимо составлять договор найма и акт приема-передачи квартиры. В договоре надо обязательно указывать паспортные данные – свои и хозяина. В предмете договора следует зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, действительно ли это хозяин недвижимости или речь идет о неприватизированном жилье, определить стоимость одного месяца найма, время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п.
4. Стоит заранее обсудить все важные моменты (оплата междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п.), даже если наймодатель – близкий знакомый.


Светлана Борисовна Быстрова, руководитель отдела аренды жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости
– В Рязани в феврале-марте 2010 года предложение аренды жилой недвижимости снизилось приблизительно на 15-20%. На наш взгляд, объясняется это тем, что арендодатели решили придержать квартиры в ожидании традиционной весенней активизации рынка аренды. Как правило, весной на нем происходит небольшое повышение цен – в пределах 10-15%, поэтому многие владельцы квартир отложили момент их вывода на рынок, чтобы через месяц заключить долгосрочный договор на более выгодных для себя условиях. Однако, по мнению экспертов, на поверку такая отсрочка оборачивается мнимой выгодой, так как время ожидания роста цен зачастую растягивается на несколько месяцев. За прошедшие с начала апреля две недели цена предложения существенно не изменилась, и это объясняется тем, что цены спроса значительно упали. В этом году сохраняется прошлогодняя тенденция, когда на рынке происходит вливание «летних квартир», хотя в целом цифры пока не свидетельствуют о заметном приливе сезонных предложений. Соотношение спроса и предложений заметно изменилось. Можно говорить о том, что предложение городских квартир выросло на 12%, а спрос упал примерно на 9%. Предложение на данный момент существенно опережает спрос, и перспектива выравнивания этого соотношения в ближайшее время весьма туманна.