Рантье в законе?

Грезы о доходных домах
Фактически нелегальное положение рынка аренды жилья приводит к тому, что все советы о том, как снять/сдать жилье без риска, являются несостоятельными. Эксперты уверены, что пока государство либо крупный бизнес не проявит интерес к этому сегменту, ждать положительных изменений не стоит. Например, специалисты рязанского общества защиты прав потребителей считают, что в настоящее время ни формальное составление договоров между арендаторами и арендодателями, ни участие в сделке аренды представителей риэлторского бизнеса не в состоянии защитить интересы сторон даже от банальных неприятностей. Чтобы понять почему, необходимо определиться с «идеальным» вариантом арендных отношений.

Сегодня он является естественным и практически единственным вариантом для европейских стран, а некогда существовал и в России. Речь идет о доходных домах – многоэтажных жилых зданиях, созданных специально для ведения арендного бизнеса. Желающие арендовать квартиру могут без проблем и посредников выбрать подходящий по деньгам и условиям проживания вариант. Взаимоотношения наймодателя и квартиросъемщика здесь четко урегулированы, схемы договоров отработаны веками. В общем, все просто: нужна квартира – выбираешь доходный дом соответствующего тебе статуса (эконом-, бизнес-класса и т. д.), заключаешь договор и живешь. В Европе от 30 до 50% жилфонда создается под аренду, и жить в таких домах считается нормой. В России пока ничего подобного нет. Бизнес пока не торопится в эту сферу. Строительство и содержание арендных домов имеет долгий срок окупаемости – по разным данным, он составляет от 12 до 18 лет. Муниципалитеты здесь тоже помочь не могут – их бюджеты вряд ли способны потянуть такие затраты. Возможно, ситуацию могли бы исправить некоторые налоговые послабления для тех, кто решится войти в этот бизнес. Но пока государству, видимо, не до этого.

За приростом – стабилизация
Сегодня спрос на сдаваемое жилье в Рязани остается стабильно высоким. По данным, предоставленным отделом аренды жилья Центрального агентства недвижимости, ближе к осени он только увеличивается. Эксперты объясняют это притоком в город абитуриентов, возвращением граждан из ближнего зарубежья, приездом в развивающиеся компании новых специалистов. В этот же период многие арендодатели повышают арендные ставки в ожидании увеличения спроса и в надежде получения большего дохода со сдаваемого в аренду жилья.

В целом, по оценкам ЦАНа, сложившаяся ситуация в полной мере не соответствует ожиданиям арендаторов. Во-первых, этот период краткосрочен и длится не более 1,5-2 месяцев, во-вторых, нужно учитывать категорию будущих жильцов (в основной массе это студенты), которые не готовы платить выше тех средств, которыми располагают. Ожидать продолжения прироста цен не стоит, скорее всего, надо ждать их стабилизации и сохранения до следующего сезона. Таковы тенденции прошлых лет. На данный момент самыми востребованными на рынке аренды жилья являются квартиры экономкласса – однокомнатные, «малосемейки», «гостинки». Относительно дешевые квартиры не задерживаются больше чем на один – два дня; дорогие (по завышенной рыночной стоимости) реализуются в течение 1-2 месяцев. Ценообразующими факторами арендной ставки являются местоположение, состояние (ремонт, сантехника), наличие/отсутствие мебели в помещении. Наиболее востребованные и, соответственно, дорогостоящие квартиры расположены в районе Горрощи, в Центре. Средняя арендная плата в этих районах на данный момент составляет 9500 рублей, а в таких районах, как Песочня, Московский, Канищево она будет несколько ниже и составит 8500 рублей. Желающим сэкономить на арендуемом жилье вполне подойдут такие районы, как Недостоево, Соколовка, Строитель, где средняя цена найма равна 6800 рублей.

Всех собак – на арендатора
Сегодня человек, который хочет снять жилье, дает объявление и самостоятельно заключает сделку, которая не имеет юридической силы. Хозяин в любой момент может поменять цену или выгнать квартиранта. Например, в настоящее время в одном из судов Рязани рассматривается иск арендодателя к квартиросъемщику по поводу ненадлежащего исполнения последним своих обязательств. Так, на одной из центральных улиц города была сдана в аренду квартира бизнес-класса с соответствующим уровнем комфорта и, естественно, ценой. Все бы было хорошо, если бы вместе с арендатором не проживала собака, которая испортила хозяйскую мебель. Найти общий язык владелец квартиры и арендатор не смогли. По свидетельству адвоката квартиросъемщика, причина, по которой сторонам пришлось обратиться в суд, банальна. Арендодатель решил не только компенсировать реальный ущерб, но и повесить на незадачливого арендатора всех собак – предъявил претензии по поводу протекшего потолка, отвалившегося кафеля и т. п. В грамотности наймодателю не откажешь – суду была предоставлена подробная видеозапись состояния квартиры с комментариями. Доказать свою невиновность квартиросъемщику не удалось – видеозаписи того, в каком состоянии была квартира на момент начала аренды, у него не было. И это лишь один из множества примеров того, какому риску подвергается потенциальный арендатор.

Надо отметить, что владелец квартиры смог защитить свои права еще и потому, что он оказался одним из немногих, кто со своей стороны ведет законный бизнес, т. е. платит предусмотренный законодательством налог на доходы физических лиц. В подавляющем большинстве случаев те, кто сдают квартиры внаем, этого не делают. Соответственно, при нанесении действительного ущерба квартире компенсировать потери наймодателю не представляется возможным. Отсутствие задекларированного договора ущемляет права обеих сторон – и того, кто сдает, и того, кто нанимает. Заставить рынок встать на рельсы правовых отношений, по мнению экспертов, пока невозможно. Помимо банального нежелания делиться с государством своими доходами, выделяется еще несколько причин непрозрачности рынка аренды жилья. В качестве одной из главных называется несовершенство налогового законодательства в отношении арендодателей.

Рынок мышиного цвета
Во-первых, неясным остается вопрос со статусом арендодателей жилья. Налоговики не раз выступали с предложением признать всех арендодателей частными предпринимателями, тем самым сократить налог на данные операции с 13% до 6%. Во-вторых, даже если кто-то решит принять статус предпринимателя, оформление необходимых документов – достаточно трудоемкая процедура: человеку придется изрядно побегать по инстанциям. В-третьих, сегодняшний вариант налогового законодательства в отношении арендодателей жилья не дает каких-либо рекомендаций по поводу порядка исчисления налогов с учетом затрат (на содержание квартиры), которые несет арендодатель. Соответственно, арендодатели не могут обосновать в налоговой службе, что расходы по уплате коммунальных услуг и ремонту должны учитываться при исчислении налога.

В-четвертых, сама процедура декларирования доходов и уплаты налогов требует усовершенствования. Не все граждане могут самостоятельно составить декларацию о доходах, и для этого им требуется обращаться к специалистам за дополнительную плату. Возможно, более простая форма представления в налоговый орган данных о полученных доходах могла бы увеличить количество задекларированных сделок. Попытку заставить всех частных арендодателей зарегистрировать договоры аренды предприняли налоговые службы Москвы. Для этого была разработана целая программа по учету сдаваемых внаем квартир, включавшая в себя настоящую разведывательную деятельность, вплоть до личного посещения налоговиками «подозрительного» жилья. Однако широкого применения программа не получила: даже если удавалось поймать нарушителей «с поличным», арендаторы предпочитали представляться родственниками, а не квартиросъемщиками. Так что пока рынок аренды продолжает оставаться в тени и регулируется надеждой на то, что его участники – порядочные люди.

Кого защитят посредники?
Рассуждая о проблемах непосредственных представителей рынка аренды жилья, мы упустили из виду важную составляющую большинства подобных сделок – посредников, т. е. риэлторские компании. Увы, как показывает практика, участие агентств недвижимости в процессе сдачи жилья внаем в большинстве случаев носит характер предоставления информации. В Рязани мы обнаружили 4 агентства недвижимости, которые готовы за тысячу рублей предложить потенциальному квартиросъемщику различные варианты. Многие клиенты отдают себе отчет, что подобные предложения близки к мошенничеству – конечно, сотен вариантов предложено не будет, а те несколько адресов, которые получит желающий снять квартиру, в 99% случаев будут липовыми.

Агентств недвижимости, серьезно занимающихся арендой жилья, не так уж и много. Даже в том случае, когда риэлтор действительно подыскивает подходящий вариант, выезжает с клиентом на осмотр квартиры, ведет переговоры с арендатором и арендодателем, его участие остается лишь информационным. Риэлторские организации придают договору легитимный вид, но нигде его не регистрируют и налогов в большинстве случаев не платят. Как показывает судебная практика, участие в сделке агентства недвижимости практически никак не влияет на защиту интересов участников сделки аренды. Дело в том, что во многих агентствах недвижимости клиенту-арендатору предлагают заключить договор об оказании услуг. Нужен ли этот документ клиенту-арендатору? Какие гарантии он дает? Имея такой договор, клиент сможет через суд потребовать с риэлторской компании возврата комиссионных или поиска другого жилья – если по вине агентства возникнут проблемы. Со стопроцентной уверенностью можно говорить только о том, что фирма обязуется осуществить поиск жилья и оказать помощь в заключении договора аренды. По сути своей это «информационно-консультационная услуга». Агентство несет ответственность в рамках прописанных в договоре обязательств.

В идеале риэлторская компания должна нести ответственность за то, чтобы договор аренды был подписан лицом, имеющим на то законные основания, то есть владельцем. Если собственников сдаваемого жилья несколько (супруги, дети и пр.), то договор найма должен быть подписан ими лично или же предоставлено нотариально удостоверенное согласие на сдачу квартиры. Если эти требования не соблюдены, договор аренды может быть признан недействительным по требованию других сособственников. В случае если агент не проверил права на жилплощадь, агентство обязано предложить квартиранту другой вариант – без новых комиссионных. Если проблемы у нанимателя возникают из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения владельцем жилья обязательств, то суд, скорее всего, сочтет претензии к агентству необоснованными. И агентский договор об оказании услуг клиенту не поможет. В связи с этим возникает логичный вопрос, а не велик ли размер комиссионных, которые сегодня берут риэлторы? Если учесть, что средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, даже в периферийных районах Рязани, составляет 7-8 тысяч рублей в месяц, то фактическое оказание информационной услуги обойдется потенциальному арендатору ровно в такую же сумму.


Игорь Владимирович Ковалёв, начальник управления экономического развития администрации Рязани
– У нас многое в экономике развивается по своим законам и отличается от западного опыта. Трудно сказать, какая причина лежит в основе сложившихся условий найма жилья. Например, строительство доходных домов могло бы существенно улучшить ситуацию с доступным жильем, решить проблему многих граждан, которые пока не имеют возможности приобрести квартиру. Например, студенты или молодые семьи были бы несомненными потребителями такой недвижимости. Однако даже те немногочисленные доходные дома, которые существуют сегодня, например, в Москве (эти объекты были построены в самом начале наступившего века и, увы, изначально не позиционировались как жилье экономкласса – прим. ред.), представляют собой не социальное жилье, как это происходит в Европе, а, наоборот, ориентированное на очень состоятельных граждан. Например, на иностранцев, имеющих бизнес-интересы в России. Что касается учета налогов при сделках аренды жилья, то, конечно, сегодня подобной практики нет. Почему? Вероятно, потому, что на фоне более глобальных проблем в системе налогообложения этот вопрос уходит на второй план. Думаю, что цивилизованным рынок аренды жилья станет в нашей стране не раньше чем через 15-20 лет.

Михаил Михайлович Сазонов, директор некоммерческой организации «Центр независимой потребительской экспертизы и просвещения»
– В тех случаях, когда к нам за помощью обращаются арендаторы квартир, нередко обнаруживается, что договоры между владельцами квартир и квартиросъемщиками и договоры, заключенные между агентствами недвижимости и арендаторами, не в состоянии защитить права тех, кто снимает жилье. Договоры некоторых агентств недвижимости составлены так, чтобы исключить собственную ответственность при возникновении споров. Если у арендатора долгосрочные планы на аренду жилья, правильнее будет не поскупиться на услуги независимого юриста и составить грамотный договор, предусматривающий все нюансы будущей сделки. Перед заселением в арендуемую квартиру не будет лишним задокументировать состояние жилплощади с помощью видеозаписи и даже свидетелей. В случае судебного разбирательства это будет играть решающую роль в установлении справедливости. А что касается регулирования размера комиссионных агентств недвижимости, то субъект коммерческих отношений вправе самостоятельно определять стоимость своих услуг. Фирма-посредник несет затраты на содержание офиса и штата специалистов. Другое дело, что «покупатель» имеет право выбора оптимального варианта и условий предстоящей сделки.

Светлана Борисовна Быстрова, руководитель отдела аренды жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости
– Комиссионное вознаграждение по городу колеблется от 1 тыс. рублей до 100% от арендной ставки, все зависит от того, какую услугу человек хочет получить. Привлекательно низкие цены за аренду жилья предлагают лишь так называемые информационно-справочные агентства. В лучшем случае вы потеряете время и испортите себе настроение. Гораздо печальнее, если вы, доверившись этим агентствам, окажетесь без денег и той самой несуществующей «дешевой» квартиры, за информацию о которой отдали деньги. Обращаясь в агентства, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке недвижимости, клиент оплачивает услуги в размере одной арендной ставки один раз и только по факту заселения. За это в нашем агентстве потенциальному арендатору окажут полный комплекс профессиональных услуг именно в этом сегменте, обеспечат индивидуальный подход, оформят Гарантийный сертификат, наконец, сэкономят время, деньги и обезопасят от ненужных контактов. Что касается «теневой» стороны рынка, то по действующему законодательству любое физическое лицо, получающее доход от сдачи своего жилья в аренду/наем, обязано уплачивать налог, и в любом агентстве арендодателю об этом обязательно напомнят. А вот о готовности к исполнению гражданского долга каждого арендодателя судить трудно.