От чего зависит стоимость квартиры?

Чтобы хоть немного разбираться в ценах на объекты жилой недвижимости и ориентироваться в ситуации на рынке, необходимо быть подготовленным и знать, как происходит формирование цен на тот или иной продаваемый объект. Скажем сразу, покупателю и продавцу необходимо уделить внимание всем факторам, которые оказывают непосредственное влияние на стоимость квартиры. Последние исследования, проведенные на рынке жилой недвижимости, показали, что на стоимость квадратного метра жилья наибольшее влияние оказывают несколько иные факторы, чем те, что считались доминирующими раньше. Если раньше считалось, что стоимость квартиры в первую очередь складывается из общей площади помещений, то сейчас, утверждают наши коллеги из интернет-журнала metrinfo.ru, эта ситуация изменилась.

Район прежде всего
Первым среди главных факторов стоит назвать район, в котором находится продаваемый объект жилья. Для большинства людей местоположение квартиры является определяющим моментом. Ведь практически каждый человек мечтает жить в районе, в котором созданы все условия для комфортного проживания. К таким условиям принято относить развитую инфраструктуру, которая включает в себя наличие рядом с домом школы, детского сада, магазинов, объектов отдыха и развлечений. В том случае, если данные объекты расположены не рядом с домом, стоимость квартиры может существенно снизиться.

Если вы покупаете квартиру в уже возведенном объекте недвижимости, то на ее стоимость оказывают влияние такие факторы, как год постройки дома, дата проведенного ремонта. Чем старше здание, тем дешевле в нем квартиры. Например, жилье в дореволюционных домах ценится гораздо ниже, чем в домах, построенных после 1970 года. Про новостройки разговор особый – цены на первичном рынке зависят от местоположения, уровня комфортности, затрат, понесенных девелопером на расселение и получение участка, стоимости стройматериалов и, естественно, от текущего уровня спроса на конкретный объект. Если брать во внимание материал стен, то в панельных и блочных домах квартиры стоят дешевле, чем в кирпичных и монолитно-кирпичных.

Непосредственное влияние на стоимость жилья оказывает этаж. При прочих равных условиях квартиры на средних этажах, как правило, дороже, чем на крайних, особенно если в доме отсутствует лифт. С приобретением жилья не стоит забывать и о новых соседях, которые будут окружать вас. Очень часто соседи являются решающим фактором для человека, желающего купить жилье. Квартира в неблагоприятном районе и с плохими соседями очень часто развивает у людей страх за свою безопасность. В пятерку наиболее дорогих и престижных районов Рязани, по данным аналитического отдела нашего издания, входят Малый и Большой центр, Горроща, Песочня и Кальное.

Такая ситуация сложилась из-за того, что в центральных и прицентральных районах города инфраструктура более развита, чем на окраине. Скопление магазинов, офисов, административных органов, банков делает свое дело. По мере удаления от исторического центра Рязани цена несколько снижается. Дело не только в обилии объектов соцкультбыта, но и в гигантских пробках, которые утром и вечером отрезают Канищево, Приокский, Недостоево и Московский микрорайоны от остальных частей города.

Атрибуты престижа
Площадь квартиры и планировка – достаточно значимые факторы, влияющие на цену. Квартиры с индивидуальной или улучшенной планировкой, даже если гипотетически исходить из примерно равного метража, на 10-15% дороже «хрущевок» и «брежневок». Такие параметры, как телефон, центральное, автономное или индивидуальное отопление, наличие мусоропровода, балконов и лоджий в совокупности могут оказать существенное влияние на конечную цену. Время года тоже вносит свои коррективы. С апреля по октябрь при благоприятной рыночной конъюнктуре поднимается цена на загородное жилье, так как в этот период активность потребителей данного продукта существенно возрастает. Отметим, что при покупке жилья стоит обратить внимание на наличие рядом с домом промышленных предприятий, где производство не соответствует современным экологическим стандартам. Это обстоятельство может снизить конечную цену.

Это сладкое слово «ликвидность»
Востребованность квартиры на рынке, иначе говоря, ее ликвидность, становится ключевым свойством жилья не только для продавцов, но и для покупателей, которые приобретают его для собственного комфортного проживания, а также для тех, кто рассчитывает в будущем извлечь из своей покупки доход или просто сохранить сбережения. В ликвидной квартире будет приятно жить, а при необходимости ее можно будет быстро и выгодно продать. Сам по себе термин «ликвидность» произошел от латинского liquidus – жидкий, текучий. В переводе на язык экономики это подвижность, мобильность активов предприятий, фирм или банков, обеспечивающая фактическую возможность бесперебойно оплачивать в срок все их обязательства и предъявляемые к ним законные денежные требования.

Этот термин широко используется специалистами рынка недвижимости. Квартира может быть ликвидной, малоликвидной или неликвидной. Если говорить простым языком и применительно к недвижимости, то ликвидное жилье – то, которое легче всего реализовать, на которое есть платежеспособный спрос. Ликвидность квартиры мало соотносится с качеством недвижимости. Те же самые «хрущевки» в определенный период могут стать самыми ликвидными из-за своей относительно невысокой цены. Жилье повышенной комфортности, которое по определению является высококачественным «продуктом», всегда было дорогим и имело крайне ограниченный спрос.

Любителям малых форм
Безусловно, ликвидность во многом зависит от метража объекта. Малогабаритное жилье никогда не считалось престижным и тем более элитным, тем не менее стоимость квадратного метра в такой квартире относительно высока. Дело в том, что цена жилого метра определяется спросом на данное жилье. «Гостинки» и «малосемейки» пользуются устойчивым спросом, поэтому цена «квадрата» в них, как правило, выше, чем в квартирах больших габаритов. Поэтому получается, что по цене за квадратный метр малогабаритное жилье можно назвать «элитным». Оно всегда было востребованным и останется таким, скорее всего, до тех пор, пока население страны не достигнет уровня благосостояния, при котором каждая семья сможет купить жилье, которое ее действительно устроит. Пока же это счастливое время не пришло, неослабевающим спросом пользуется самое маленькое, но зато отдельное и относительно дешевое жилье.

«Первичка» или «вторичка»?
Перед теми, кто рассматривает недвижимость как удачный объект для вложений, нередко встает проблема, как выбрать ликвидное жилье. Для начала зададим себе вопрос: «Что более ликвидно – первичка или вторичка?» Новое жилье построено по современным строительным технологиям, имеет удобные и просторные планировки, коммуникации в таких домах не изношены, кажется, что все преимущества налицо. Конечно, в долгосрочной перспективе «первичка» более ликвидна. Почему же покупатели так часто стремятся к жилью на вторичном рынке, несмотря на подозрительное юридическое прошлое старой квартиры и более высокую цену квадратного метра?

Причина заключается в меньшей по сравнению со «вторичкой» стабильности на рынке жилищного строительства. Финансовые проблемы вынудили некоторых застройщиков пойти на перенос сроков сдачи дома: любые разговоры о «востребованности» квартиры бессмысленны, если жилье не будет достроено! С другой стороны, достаточно разумным способом можно назвать покупку жилья на первичном рынке в сочетании с тщательным выбором застройщика. Первым делом надо убедиться, что застройщик имеет достаточный опыт: стаж работы на рынке должен составлять не менее 3 лет, за это время строительной компанией должны быть возведены как минимум 3-5 домов.

И, наконец, о ценах. Понятно, что ликвидная квартира от надежной строительной компании просто не может стоить дешево. Фирме-застройщику, которая готова разом сбросить 20-30% от цены квартиры, просто не на что будет закончить строительство дома! Если ваша цель – купить востребованный актив, необходимо выбирать квартиру по адекватной рыночной цене. Итак, надежность строительной компании – это один из главных компонентов ликвидности, а квартира от стабильного застройщика наиболее перспективна в плане продажи, как, впрочем, и в плане комфортного проживания.

Присмотритесь к окружению
Выбирая жилье, покупатели все чаще обращают внимание на то, что окружает их квартиру. Как часто убирается подъезд? Как будет осуществляться охрана жильцов? Кто и как будет делать ремонт крыши или водопровода? При ответе на эти вопросы на первый план выходит управляющая компания, которая эксплуатирует здание. В ее обязанности входит уборка общественных территорий, проведение планового и экстренного ремонта, обеспечение безопасности жильцов с помощью домофонов, системы видеонаблюдения и службы консьержей.

Что за территория окружает ваш дом? Есть ли закрытый безопасный двор, а в нем – детская площадка? Есть ли поблизости безопасная парковка для автомобиля? Самый лучший, но и самый дорогой вариант – паркинг, который размещается прямо под домом или в пределах пешеходной доступности, более бюджетный вариант – организованная во дворе автомобильная стоянка для жильцов. На ликвидность напрямую влияет социальный состав жильцов дома и микрорайона. Что за люди живут по соседству? Будет ли нормальное течение жизни нарушаться криками алкоголиков или грохотом музыки по ночам?
С этим мнением солидарна и директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости Ольга Артюшина.
― В последнее время в предпочтениях покупателей мы отмечаем такой фактор, как стремление к проживанию в единой социальной среде и к безопасности. Люди начали проявлять желание жить рядом с соседями, которые близки им по положению в обществе и социальному статусу. Возможность безбоязненно выйти на прогулку вечером или отпустить ребенка на площадку без присмотра сегодня высоко ценится, – считает Ольга Геннадьевна.

Итак, ликвидность квартиры зависит от множества признаков. Это комплексное понятие, включающее как внутреннюю отделку и оборудование жилья, так и состояние дома, окружающую инфраструктуру и даже социальный состав жильцов.

Взаимная выгода
Ну а в качестве финального штриха к нашей публикации, посвященной ценообразованию на рынке жилья, позвольте сделать небольшую ремарку из области психологии. Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для всех сторон. Однако каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки, действует принцип «время – деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, во время переговоров будут меняться предпочтения. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец смогут заключить взаимовыгодную сделку и впоследствии не разочароваться в ее итогах.


Ольга Геннадьевна Артюшина, директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости
– Местоположение квартиры является основным ценообразующим критерием. Ведь практически каждый человек мечтает жить в районе, в котором созданы все условия для комфортного проживания. К таким условиям принято относить общую экологию района, развитую инфраструктуру, которая включает в себя наличие рядом с домом школы, детского сада, магазинов, объектов отдыха и развлечений. В том случае, если данные объекты расположены не рядом с домом, стоимость квартиры может существенно снизиться. Непосредственное влияние на стоимость жилья оказывает и этаж, планировочное решение, год постройки здания, состояние квартиры и коммуникаций, качество ремонта, материал стен дома. Нельзя забывать о таком факторе, как удаленность от транспортных потоков. В последнее время квартиры на первичном и вторичном рынках продаются на уровне заявленных цен предложений, торга практически не происходит. Мы отмечаем значительное сокращение разницы между ценой предложения и ценой сделки – порядка 1-2% от заявленной стоимости объекта. Исключение, как и раньше, составляют лишь объекты, находящиеся в срочной продаже, а также те, цена которых не соответствует рыночной стоимости в сравнении с аналогичными объектами.

Ольга Васильевна Навродская, руководитель интернет-проекта domostroymedia.ru
— Сделки с недвижимостью – дело серьезное. Они требуют тщательного анализа, ведь каждому хочется продать или приобрести квартиру с наибольшей выгодой. Рядовому продавцу, слабо разбирающемуся в тенденциях рынка, сложно объективно оценить собственное жилье, тем более вычислить самый выгодный момент для его продажи. Чтобы помочь продавцам быстро и качественно оценить свой объект, аналитическим отделом еженедельника «Дом.Строй» на сайте www.domostroymedia.ru был создан сервис «онлайн-калькулятор оценки стоимости квартиры в Рязани». Узнать стоимость квартиры просто, достаточно заполнить на сайте калькулятора следующую форму: количество комнат, район Рязани, тип квартиры, состояние квартиры, ее общая площадь, этажность дома. При заполнении формы калькулятора нужно полагаться на реальные параметры квартиры. Чтобы оценка была точнее, не нужно их улучшать, выдавая косметический ремонт за евроотделку. Калькулятор создан на основе базы объектов сайта domostroymedia.ru. Поскольку данные в базе постоянно обновляются, то с помощью калькулятора можно отслеживать динамику изменений цен на жилье. Хочется отметить, что 30% всех пользователей сайта www.domostroymedia.ru активно пользуются онлайн-калькулятором.