Рязанские трущобы: расселения не избежать!

Одно из условий такого роста – активная реализация программы развития застроенных территорий, инициированной несколько лет назад городской администрацией. Именно этой проблеме было посвящено второе заседание Совета по проблемам жилищного строительства при главе Рязани, состоявшееся в конце апреля. 511 домов пойдут под снос! Еще на первом заседании совета, которое прошло 24 марта, его участники договорились встречаться ежемесячно. Пока слова у учредителей этого совещательного органа не расходятся с делом.

На апрельской встрече речь, в частности, шла о непомерно больших площадях участков, выставляемых на аукцион, неурегулированных вопросах принадлежности аварийных зданий и прилегающей к ним земли, сложностях, которые возникают во время проведения переговоров с потенциальными расселенцами. Представители ведущих девелоперских компаний Рязани обозначили перед руководителями структурных подразделений администрации круг сложностей, с которыми приходится сталкиваться при освоении новых площадок, и высказали несколько конструктивных предложений, касающихся увеличения темпов массовой застройки территорий.

Председательствующий на заседании заместитель главы администрации Антон Воробьев призвал застройщиков к активному обсуждению спорных вопросов и пообещал, что городская власть будет оказывать всяческое содействие в расселении и сносе ветхого и аварийного фонда путем переговоров с жильцами и облегчения процедуры получения участков под комплексную застройку. Итак, процедура позволяет в рамках договора развития застроенной территории производить расселение ветхих и аварийных домов и строительство объектов соцкультбыта. Сейчас в программу входят 45 площадок, включающих 511 жилых домов площадью 143 тысячи кв м. На этих территориях планируется возвести 577 тысяч кв м объектов различного назначения.

По 9 площадкам приняты постановления о проведении аукционов. Еще в 2009 году было проведено два аукциона. На одной из площадок (малый центр города, район Газетного переулка) московская фирма «Сканди» не выполнила своих обязательств, и контракт с ней был расторгнут.
В том же году участок в районе улицы Вокзальной и Малого шоссе начала осваивать компания «Инжстрой». В 2011 году был проведен аукцион, касавшийся территории в районе улиц Маяковского, Пролетарской и Чапаева. В результате был заключен договор с группой компаний «Инвест». Также в 2011 году планировалось провести аукцион за право застройки площадки в районе Коломенского проезда. На участок площадью 10 га претендовали два заявителя, и оба из них не явились на аукцион, следовательно, торги проведены не были. На 3 июня запланированы еще 3 аукциона, о результатах которых «Дом.Строй» оперативно проинформирует своих читателей.

Шаг навстречу застройщикам

Но вернемся к заседанию совета. После вступительного слова Антона Воробьева заместитель начальника управления экономики горадминистрации Мария Ашихмина назвала основные причины медленной реализации программы. Среди них представитель администрации отметила «низкую плотность застройки, следствием которой являются небольшие объемы предполагаемого строительства. Большая часть площадок расположены в историческом центре, и это предполагает существенные расходы на расселение (порой измеряемые сотнями миллионов рублей – Ред.) и ограничение по этажности. К этому следует прибавить затраты на объекты соцкультбыта, выкуп у собственников земельных участков».

Мария Ашихмина посетовала и на невозможность применения критериев аварийности ко всем домам, расположенным на территории отдельно взятой площадки. Среди возможных путей решения заместитель начальника управления экономики назвала подготовку предпроектных градостроительных обоснований по каждой площадке, увеличение плотности застройки на территориях, которые подлежат развитию. Часть объектов соцкультбыта планируется исключить из обязательств застройщиков и частично компенсировать недостаток этих учреждений за счет реконструкции ранее построенных зданий данного профиля. Также следует разработать регламент по признанию максимального количества домов, расположенных на застраиваемых участках, аварийными.

По опыту Москвы и Твери (в столице за 2 месяца расселяют пятиэтажные дома) планируется обеспечить активное участие администрации в переговорах с собственниками и нанимателями расселяемых квартир. «Как правило, при досрочном расторжении договора не возмещаются понесенные девелопером расходы, но если застройщик потратил собственные средства на расселение, необходимо разработать механизм возмещения этих расходов, – считает Ашихмина. Если на участке находятся муниципальные нежилые помещения, то застройщик может получить право на их приватизацию.

Жертвы шантажа

Генеральный директор компании «Инжстрой» Владимир Майлатов поделился своим опытом участия в программе развития застроенных территорий. «Мы заключили договор на развитие территории в районе улицы Вокзальной и Малого шоссе. Общая площадь участка – 1,04 га. Из 14 домов по улице Вокзальной осталось лишь 3. Расселяемым было предоставлено 1875 кв м жилья. Если говорить о трудностях, то прежде всего мы столкнулись со сложностью подготовки проекта детальной планировки для участка площадью около гектара. Необходимо составлять общие технические условия в рамках квартала, а не такого небольшого участка.

Одна из главных проблем при работе в рамках данной программы – попытки собственников ветхих домов и земельных участков шантажировать застройщика своими непомерными требованиями. Иногда за кусок земли, находящийся в собственности, требуют такую же площадь… квартиры. На мой взгляд, если застройщик заключает договор развития застроенной территории, и на этом участке третьи лица оформляют землю в частную собственность и выкручивают строительной компании руки, об эффективном освоении данной площадки не может быть и речи».

Артемовские тезисы

Антон Воробьев признал наличие всех упомянутых застройщиками проблем и заверил участников заседания в том, что администрация сделает все возможное, чтобы найти приемлемый выход из спорных ситуаций. На следующем заседании совета, которое пройдет в конце мая, представители городской власти обещали систематизировать предложения по совершенствованию программы развития застроенных территорий и ее более активной реализации. Важность самого обсуждения для администрации подтверждает и взгляд на проблему главы администрации Виталия Артемова, обозначенный в его недавнем отчете перед депутатами Рязанской городской думы: «Механизм развития застроенных территорий считаю очень действенным, так как он позволяет производить расселение и снос ветхих и аварийных домов в регламентированные сроки (не более 3 лет), развивать сеть социальных объектов города и, самое главное, перейти к комплексному развитию территорий».

Среди основных проблем градостроительной отрасли Рязани мэр выделил:

• отсутствие комплексной застройки территорий, не находящихся в муниципальной собственности;
• отсутствие комплексной схемы развития инженерной инфраструктуры города;
• многолетнее ведение «точечной застройки», которая способствовала фрагментарному формированию инженерных сетей;
• проблему сохранения объектов культурного наследия;

Градостроительные разработки муниципалитета в 2011 году, по мнению Артемова, будут в первую очередь направлены на:

• выделение части территории города для создания полноценной архитектурной среды с целью привлечения инвесторов и развития туризма;
• доработку «Проекта зон охраны объектов культурного наследия» в соответствии с замечаниями экспертизы;
• разработку проекта планировки территорий района Храпово, Божатково в городе Рязани;
• внесение изменений в Генплан города Рязани в части территорий микрорайона Солотча;
• разработку Проекта планировки улично-дорожной сети с красными линиями.

Во многом решению этих задач и достижению поставленных целей будут способствовать и заседания Совета по проблемам жилищного строительства, созданного по инициативе «Дом.Строя». Следующее заседание совета состоится в мае и будет посвящено снижению тарифов на технологическое присоединение к инженерным сетям. Напомним, что окончательное решение по изменению стоимости подключения находится в компетенции Рязоблдумы.

Перспективные площадки для жилищного строительства в Рязани с предполагаемым расселением ветхого и аварийного фонда
№ п/п	Местоположение территории	Ориентировочная площадь застройки территории (га)
1	ул. Коломенская, 6-й Коломенский пр., ул. Ветеринарная. 5-й Коломенский пр., Сельскохозяйственный пер., 1-й Коломенский пр.	10,40
2	ул. Высоковольтная, ул. Весенняя, ул. Шевченко, ул. 2-я Линия, 3-й Мопровский пер.	5,02
3	ул. 2-я Линия, ул. Ленинского Комсомола, ул. 4-я Линия	2.13
4	ул. Шевченко (I)	0,3
5	ул. Шевченко (II)	0,17
6	ул. Шевченко, ул. 2-я Линия, ул. Ленинского Комсомола, ул. Пушкина	2,12
7	ул. Высоковольтная, ул. Весенняя, ул. Шевченко, ул. 5-я Линия	2,86
8	Окское шоссе, ул. Либкнехта, ул. Затинная, ул. Есенина	1,45
9	ул. Затинная, ул. Свободы, ул. Фурманова, ул. Либкнехта	1,62
10	ул. Фурманова, ул. Свободы, ул. Грибоедова, ул. Либкнехта	0,78
11	ул. Либкнехта, ул. Грибоедова, ул. Есенина, ул. Затинная	0,42
12	ул. Свободы, ул. Подгорная, пр. Щедрина, ул. Грибоедова	1,32
13	пр. Щедрина, ул. Подгорная, ул. Либкнехта, ул. Грибоедова	0,73
14	ул. Либкнехта, ул. Подгорная, ул. Есенина, ул. Грибоедова	1,42
15	ул. Свободы, ул. Щедрина, пр. Щедрина, ул. Подгорная	0,37
16	пр. Щедрина, ул. Щедрина, ул. Вознесенская, ул. Подгорная	0,32
17	ул. Вознесенская, ул. Щедрина, ул. Есенина, ул. Подгорная	1,55
18	ул. Свободы, ул. Садовая, ул. Вознесенская, ул. Щедрина	1,92
19	ул. Вознесенская, ул. Садовая, ул. Есенина, ул. Щедрина	1,53
20	Газетный пер., ул. Урицкого, ул. Вознесенская, ул. Садовая	0,16
21	Газетный пер., ул. Ленина, ул. Вознесенская, ул. Урицкого	0,37
22	ул. Вознесенская, ул. Урицкого, ул. Есенина, ул. Садовая	1,67
23	ул. Вознесенская, ул. Ленина, ул. Есенина, ул. Урицкого	0,44
24	Бульварный пер., ул. Ленина, ул. Введенская, ул. Радищева	0,46
25	Транспортный пер., Вокзальная ул., Малое шоссе, 1-я Безбожная ул.	4,03
26	Малое шоссе, Кооперативный пер., Вокзальная ул., Цветной бульвар	1,76
27	Радиозаводская ул., ул. Лермонтова, ул. Попова, 1-й Совхозный пр., Совхозная ул., Электрозаводская ул., ул. Попова, ул. 8-го Марта	4,01
28	ул. Вокзальная	0,52
29	2-й Тракторный пр., 1-й Тракторный пр., Комбайновая ул.	2,6
30	ул. Маяковского, ул. Свободы, ул. Яхонтова	0,33
31	ул. Юннатов	0,8
32	ул. Урицкого, ул. Новая, ул. Циолковского, ул. Юннатов	1,3
33	ул. Урицкого, ул. Новая, ул. Циолковского, Электрозаводская ул.	0,32
34	ул. Баженова, Славянский проспект	1,05
35	ул. Есенина, ул. Маяковского, ул. Колхозная	1,2
36	ул. Молодежная, ул. Октябрьская, 1-й Индустриальный пер.,ул Культуры	1,76
37	ул. Маяковского, ул. Пролетарская, ул. Чапаева, ул. Кудрявцева	0,51
38	ул. Горького, ул. Введенская, ул. Фрунзе, ул. Свободы	0,23
39	Заводской проезд	0,35
40	ул. Кудрявцева, ул. Пожалостина, Первомайский проспект, ул.Маяковско	0,24
41	Новослободская ул.	0,05
42	Соборная пл., Новослободская ул.	1,08
43	Совхозная ул., Гражданская ул., ул. 8-го Марта	0,76
44	пос. Остров	3,5
45	1-я Железнодорожная ул., ул. Гагарина, ул. Дзержинского, ул. Татарская	0,49
Всего: 66,42 га

---

Антон Сергеевич Воробьёв, заместитель главы администрации города Рязани
– Отмечу, что администрация не гонится за валовыми объемами по выделению участков в рамках программы. Необходимо тщательно прорабатывать каждую площадку. На мой взгляд, в некоторых случаях можно использовать и механизм, при котором право собственности прекращается в связи с тем, что дом практически разрушен. Мы готовы прислушиваться к пожеланиям застройщиков и к условиям, на которых они готовы зайти на данный участок.
С другой стороны, застройка отдельно взятого квартала должна осуществляться в рамках единой концепции. В ближайшее время в администрации планируется создать специальное подразделение, которое будет заниматься переговорами с жителями аварийных и ветхих домов. Во время переговоров представители администрации смогут четко объяснить суть возникшей ситуации, в частности, и неизбежность застройки данной площадки. Нужно очень внимательно слушать людей - их проблемы, чаяния, потребности, учитывать психологические факторы. На мой взгляд, некоторые из поднятых застройщиками проблем могут быть полностью или частично разрешены в ближайшие месяцы. Считаю, что недавно созданный совет по проблемам жилищного строительства – оптимальная площадка для конструктивного взаимодействия власти и девелоперов.

Олег Викторович Ершов, генеральный директор строительной компании «Интерстрой»
– Отрадно, что представители городской администрации высказали мнение, которое во многом совпадает с позицией застройщиков. Действительно, предлагаемая в инвестиционных контрактах плотность застройки порой недостаточна для успешной реализации проектов, а при подготовке площадки с наличием частного жилого сектора предварительно должны быть урегулированы все вопросы, в том числе и на договорных условиях с собственниками домов и участков. Ситуация, о которой рассказал Владимир Майлатов, подтверждает необходимость такого подхода. Если говорить о возмещении затрат застройщиков на расселение, нужно четко понимать, будут ли компенсироваться расходы на расселение жилья, находящегося в частной собственности в случае досрочного расторжения договора развития застроенной территории. Кроме того, перед проведением аукционов стоит обсудить возможность дробления больших участков на несколько лотов, и тогда строительство можно будет осуществлять в несколько этапов. Отмечу, что зачастую цена аукционов достаточно высока, в связи с этим необходимо предусмотреть механизм рассрочки платежа (это предложение было поддержано представителями администрации, принимавшими участие в заседании совета – Ред.).