Всё ещё в начале пути

Бремя дефицита
В середине 2000-х годов наиболее яркими предложениями были заявленные коттеджные поселки «Белое солнце» (село Агра-Пустынь) и «Грачи» (деревня Дядьково). Оба расположены в непосредственной близости от областного центра, имеют положительное природное окружение. Однако через шесть лет можно констатировать, что первый утратил статус организованного коттеджного поселка, превратившись в территорию хаотичной застройки. Второй был централизованно достроен к 2009 году, но до сих пор не имеет собственной социально-бытовой инфраструктуры. В 2006 году на рынок вышли сразу три коттеджных поселка – Ходынинские, Раменские и Зеленинские дворики, которые позиционировались как более доступное, чем городские квартиры, жилье. Спрос на загородные дома экономкласса сейчас, как и пять лет назад, достаточно велик, но до настоящего изобилия в этом сегменте рынка пока далеко.

К 2009 году попытки переориентировать спрос на сегмент загородных коттеджных поселков предприняли еще некоторые застройщики и инвесторы. Появились такие предложения, как коттеджные поселки «Новый посад», «Виктория», «У затона», «Снегири». В 2010 году началось строительство поселка «Английский рожок», «Белые росы», в открытых информационных источниках появились сообщения о планах создания еще двух организованных коттеджных поселков. Сегодня на рынок вышли коттеджные поселки «Акварель», «Новые Борки», «Новое Сёмкино», дачные комплексы «Есенинские берега» и «Новые дачи».

Несмотря на, казалось бы, заметное увеличение числа предложений, эксперты констатируют, что развитие рынка загородных коттеджных поселков в Рязани идет крайне медленно. До сих пор нет ни одного полностью сформированного и готового для постоянного проживания поселка. Многие проекты, не получив должной поддержки со стороны потенциальных покупателей, «скатились» до продажи земельных участков без подряда. Между тем ни у кого не возникает сомнений в том, что будущее жилищного рынка – за загородными поселками коттеджного типа. Об этом наглядно свидетельствует и опыт европейских стран, и развитие рынка загородного жилья столичного региона, где к началу 2011 года насчитывалось более тысячи коттеджных поселков различного класса. О востребованности формата загородного проживания свидетельствует и интерес региональных потенциальных покупателей. Так, профессиональные участники рынка загородного жилья постоянно отмечают, что спрос на объекты загородной недвижимости в настоящее время достаточно высокий. Однако рынок не готов его удовлетворить в силу того, что в регионе отсутствуют предложения в готовых, сформированных загородных поселках. Большинство существующих предложений – это разрозненные объекты без благоустройства и инфраструктуры. Интерес к формату проживания в загородном поселке есть среди покупателей жилья как эконом-, так и бизнес-классов. Однако рынку, за редким исключением, почти нечего предложить.

Формула комфорта
Основную причину крайне медленного развития регионального рынка загородных коттеджных поселков эксперты видят в отсутствии как у застройщиков, так и у потенциальных приобретателей четкого понимания того, каким критериям должен соответствовать загородный поселок для постоянного проживания. Рынок загородной недвижимости в Рязани все еще очень хаотичен, для него характерен дефицит форматных, общепринятых и понятных всем предложений.

Отсутствие официальной классификации и четких критериев тормозит развитие рынка, порождает разногласия в оценках разных типов домов и вводит в заблуждение потенциальных покупателей. Например, стоимость домовладения в одном из известных загородных поселков нашего региона составляет более 9 миллионов рублей. Ценовая планка свидетельствует о том, что это жилье предназначено для покупателей как минимум бизнес-класса. Что же предлагается за эти деньги? Домовладение, включающее в себя типовой дом площадью более 300 квадратных метров, расположенный на участке в 10 соток. Поселок состоит из 21 однотипного домовладения, к нему ведет грунтовая дорога, на его территории отсутствует даже элементарная детская площадка и парковка, благоустройство территории ограничено асфальтированной внутрипоселковой дорогой. Ни в поселке, ни в непосредственной близости от него нет даже продуктового магазина. Между тем, если жилой комплекс ориентирован на покупателя бизнес-класса (о чем красноречиво говорит стоимость его домовладений), то он обязан соответствовать потребностям тех людей, для которых возводился. Остается надеяться на застройщика, который рано или поздно оснастит этот жилой комплекс подобающей инфраструктурой.

Вторым фактором, тормозящим процесс активного переселения горожан из квартир в личные домовладения, специалисты называют низкий уровень жизни рязанцев. Даже наличие ипотечного кредитования загородного жилья не спасает ситуацию. Так, стоимость земли, например, в поселке экономкласса «Зеленинские дворики» (на основании данных, размещенных в открытых информисточниках) обозначена в 55 тысяч рублей за сотку. Коммуникации подведены к участку, но прокладывать до дома водопровод, газ и электричество придется за дополнительную плату. Средняя цена коттеджа – около 3 миллионов рублей. Общая стоимость домо-владения (коттедж 80-120 квадратных метров + 7-10 соток земли) – 3,5-4 миллиона. Аналогичные цены на домовладения и в «Английском рожке». Казалось бы, вполне доступно – ведь стоимость, например, трехкомнатной городской квартиры улучшенной планировки ненамного меньше. Но нужно учитывать, что жизнь в собственном доме за городом влечет большие расходы, в первую очередь транспортные и эксплуатационные, следовательно, широкому кругу рязанцев такие цены пока не по карману.

Потребностям и, как следствие, мотивам выбора жилья покупателей различного социального статуса посвящено немало социологических и маркетинговых исследований. Их регулярно проводят специалисты рынков недвижимости активно развивающихся российских регионов. Портрет современного покупателя загородного жилья бизнес-класса известен, определены и основные критерии его (покупателя) выбора. Среди них – возможность быстро и комфортно добраться из города до своего домо-владения. Значит, к поселку должна вести благоустроенная трасса, качество которой способно минимизировать временные затраты на дорогу. Значительную роль играет эстетика поселка в целом, выраженная в единстве архитектурного стиля, грамотном расположении и соотношении частных домовладений и зон общего пользования, качестве и дизайне благоустройства последних. Покупатель жилья бизнес-класса должен иметь возможность пользоваться достижениями технического прогресса, то есть иметь в собственном домовладении такие составляющие комфортного проживания, как система климат-контроля, бассейн, сауна, ландшафтная подсветка, система автополива и многое другое. Для того чтобы эти потребности могли быть удовлетворены, загородный поселок, ориентированный на такого покупателя, должен располагать коммуникациями соответствующего уровня. Электроснабжение поселка обязано выдержать предполагаемую нагрузку, воды должно хватать на полив газонов, телекоммуникации (связь и Интернет) – работать бесперебойно.

Наконец, покупатель жилья бизнес-класса хочет на территории поселка чувствовать себя как дома – в безопасности, среди уважающих его людей. Отсюда возникает потребность в социальной однородности жителей поселка и безопасности. И последнее: представитель бизнес-класса едет домой отдыхать, а не работать. Чистить снег зимой, думать о том, как и куда вывезти с территории поселка мусор, подстричь газон и т. д. – не его заботы. Поэтому у поселка бизнес-класса обязательно должна быть собственная управляющая компания. Это лишь краткий перечень характеристики загородного жилья описываемого типа. Если чего-то из этого списка нет, значит, поселок не соответствует заявленному уровню, и его цена должна быть другой. Какой смысл покупать недвижимость за несколько миллионов рублей и каждый день ездить на работу по разбитой дороге?

Достойная альтернатива?
Отсутствие понимания критериев класса касается загородного жилья не только бизнес-класса, но и экономсегмента. Загородный поселок как альтернатива городскому жилью в любом случае должен не уменьшать, а увеличивать комфортность проживания. Поэтому и в поселках, предназначенных для широкого круга покупателей, должны быть городские условия проживания – магазины товаров первой необходимости, аптеки, асфальтированные дороги, бесперебойное водо- и электроснабжение, хорошая телефонная связь, организованное коммунальное обслуживание. Разницу составляют объемы и качественные характеристики – площади домов и земельных участков, размеры зон общего пользования, уровень технологического оснащения. Например, если в поселке бизнес-класса уличное освещение обеспечивают более дорогие парковые светильники и подземная линия электропередачи, то в экономклассе – стандартные уличные фонари и воздушная ЛЭП. Если уровень электроснабжения поселка бизнес-класса должен давать возможность создания «умного дома», то в «экономе» достаточно обеспечить функционирование стандартного набора бытовой техники (холодильник, стиральная машина, микроволновая печь, компьютер). Но в большинстве рязанских загородных поселках пока нет и минимального набора, поэтому многие наши поселки все еще не являются достойной альтернативой городским многоквартирным домам.

О проблемах классификации представители регионального рынка недвижимости задумались несколько лет назад. К настоящему времени достаточно четкую типизацию загородных малоэтажных поселков сформулировало, пожалуй, только Центральное агентство недвижимости. Данная классификация четко разделяет рынок загородного жилья на дома для постоянного проживания и дома выходного дня. Если у покупателя есть желание только отдыхать, а не жить за городом постоянно, он должен ориентироваться на совершенно другие параметры предполагаемой покупки. Она дает максимально точные и доступные не только профессиональному пониманию качественные характеристики для каждого класса загородных поселков. Кроме того, предлагаемую классификацию можно использовать как шаблон для оценки соответствия каждого из возводимых вокруг Рязани поселков.

Правда, пока классифицировать рязанские загородные поселки можно лишь по задекларированным признакам – оценить качество инфраструктуры и фактический комфорт проживания воочию в большинстве случаев затруднительно, так как, еще раз отметим, вокруг областного центра до сих пор нет ни одного полностью завершенного поселка, «укомплектованного» необходимым набором объектов соцкультбыта.


Надежда Старостина, начальник отдела продаж загородного поселка «Снегири»
– На мой взгляд, 2010-2011 годы стали значимыми для рязанцев – в этот период начал формироваться рынок загородных форматных поселков. В основном это поселки экономкласса, но есть варианты бизнес- и премиум-класса. Многие люди мечтают переехать за город и рассматривают дома как альтернативу городской жизни, а не как формат выходного дня. Необходимо только предоставить покупателю выбор по категориям поселков, ценообразованию, месторасположению, а также преимуществам. Ведь те поселки, которые уже есть и еще будут строиться, стремятся найти свой «фактор успеха», уникальность, эксклюзивность. Выбирать из чего-либо одного невозможно! Появление новых строящихся поселков создает правильную атмосферу для рынка. Принятие решения о покупке дома будущему жителю дается нелегко. Он задает себе огромное количество вопросов: эксплуатация дома, наличие и дальнейшее обслуживание коммуникаций и т. д. К сожалению, у большинства форматных поселков отсутствует необходимая инфраструктура: магазины, аптеки, доступные школы и детские сады. Согласитесь, что не совсем удобно ехать в город, если забыли купить молока или срочно потребовались лекарства. И все-таки я уверена, что жизнь в доме не может сравниться с проживанием в квартире.

Денис Алёнушкин, руководитель отдела продаж загородного поселка «Белые росы»
– Нынешняя ситуация на рынке загородных коттеджных поселков, на мой взгляд, незначительно изменилась по сравнению с предыдущим годом. По-прежнему нельзя констатировать, что рынок загородного жилья в Рязани сформирован. Интерес к проживанию в собственном доме у потенциальных покупателей есть, можно даже говорить о том, что сейчас он более ярко выражен, чем год-два назад. Кроме того, увеличилось число предложений. Но средний темп продаж по рынку в целом не превышает одного домовладения в месяц. Так как подавляющее большинство поселков возводится за счет привлекаемых средств инвесторов, то нетрудно заметить, что строительство растягивается на долгие годы. При этом средняя стоимость домовладения экономкласса составляет порядка 3,5 миллионов. В эту цену входит строительство, например, каркасно-щитового дома и небольшой земельный участок. Есть на рынке и очень дорогие предложения, вплоть до 40-50 миллионов рублей за домовладение. Стоимость загородного жилья будет повышаться. Определенный рост был заметен и в течение последнего года. Если говорить о перспективах рынка, то он, несомненно, будет развиваться, и его востребованность будет расти с каждым годом. Более того, если бы не случился экономический кризис 2008-2009 годов, то загородных поселков вокруг Рязани было бы значительно больше.