Битва за доступное жильё

Для стимулирования спроса и предложения на рынке сейчас даётся немало рецептов. Некоторые из них были обнародованы и на прошедшем с 7 по 9 июня в Москве в гостиничном комплексе «Измайлово-Альфа» XII Национальном конгрессе по недвижимости. Одна из основных задач форума — активное и откровенное общение представителей федеральных органов власти и бизнес-структур по вопросам развития и совершенствования рынка недвижимости, оценка происходящих изменений, выработка соответствующих мер и рекомендаций.

Судя по выступлениям участников пленарного заседания конгресса и дискуссиям, прошедшим на секциях, чиновники, девелоперы и риэлторы смотрят в будущее с умеренным оптимизмом. Это утверждение вполне относится и к формированию рынка доступного жилья. Одним из главных его составляющих, безусловно, является развитая ипотека. По мнению депутата Государственной Думы Галины Хованской, господдержка должна помочь людям расплатиться с банками и повысить востребованность самих кредитов.

Руководитель комитета по ипотеке Ассоциации российских банков Андрей Крысин напомнил, что «в этом году российская ипотека отметила свое 10-летие. Активно развиваться она начала с 2002 года, наиболее успешным для неё стал 2007 год, когда средняя ставка по кредитам составляла около 10,9% в валюте и 12,6% в рублях, что было ниже тогдашнего уровня инфляции. Доля ипотеки по отношению к ВВП в 2002 году была 0,1%, в 2008 году — уже 2,7%.

Кризис закрыл внешние рынки и вызвал снижение платёжеспособности. Средние банки ушли с рынка. В прошлом году объём выданных кредитов составил 150 миллиардов, по итогам прошедших пяти месяцев 2009 года – 22 миллиарда рублей. С другой стороны, объём просрочки по ипотеке меньше, чем по корпоративным кредитам. Надо одновременно стимулировать спрос и предложение на рынке».

В США на поддержку ипотеки направлено $200 миллиардов, из них $70 миллиардов — на субсидирование процентных ставок. В России государственные вливания имеют более скромные объёмы. АИЖК получило 60 миллиардов рублей в конце прошлого года. Сегодня запланировано ещё 60, из них 20 пойдут на уставной капитал, 40 — на выкуп кредитов.

Некоторые банки, по словам Крысина, придумывают новые ходы. Например, если заёмщик не в состоянии своевременно платить по кредиту, то клиенту разрешают на два года снять это жильё по минимальной ставке, а потом он получает право продолжить выплаты.

Гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования (АРИЖК) Андрей Языков ранее заявлял, что правительство РФ работает над улучшением ликвидности ипотеки. «Улучшить ликвидность правительство намерено за счёт Фонда национального благосостояния, увеличения уставного капитала АРИЖК еще на 20 миллиардов рублей и предоставления дополнительного кредитования в размере 40 миллиардов рублей по льготной ставке», — уточнил Языков. По его словам, меры поддержки ипотеки будут разработаны ко второму полугодию 2009 года.

Судя по официальным данным, объём ипотечных кредитов сократился в пять раз. Если брать год в целом, то снижение, на взгляд многих экспертов, может быть столь же существенным. Главная причина — это отсутствие у банков долгосрочных источников финансирования. Роль этих источников должно сыграть государство.

Как сообщила директор фонда «Институт экономики города» Надежда Борисовна Косарева, АИЖК будет контролировать ставку по кредитам на уровне, не превышающем 15%. Займы, выдаваемые банками более чем под 15%, просто не будут рефинансироваться. Впрочем, и для заёмщиков этот порог будет максимальным с точки зрения доступности. Ведущие игроки на банковском рынке, по расчетам экспертов, придерживаются примерно этой же планки.

По словам Косаревой, в этом году для стимулирования спроса из различных бюджетных источников направляется 230 миллиардов рублей. Из них 59 миллиардов приходится на Минобороны, по программе государственных жилищных сертификатов будет израсходовано 50 миллиардов, на жильё для ветеранов и инвалидов будет выделено 60 миллиардов, 40 миллиардов рублей пройдут по линии Фонда реформирования ЖКХ. Для координации спроса от различных заказчиков будет создан единый госоператор, который проводит котировки и аукционы по покупке квартир по цене не дороже 30 тысяч рублей за метр.

На федеральном уровне бизнесменам дали понять, что если строительные компании не будут продавать жильё по этой цене, то в роли застройщика станет выступать государство. Одним из локомотивов жилищного строительства будет выделение земель по линии Фонда развития жилищного строительства. Практически каждый российский регион представил в фонд базу данных о таких участках.

Также планируется организовать строительство за счёт независимых некоммерческих объединений, схожих с жилищно-строительными кооперативами, в которые могут входить как очередники и льготники, так и более широкие слои населения. Государство намерено поддерживать эти формы, хотя о доминировании кооперативов в ближайшее время говорить не приходится, ведь даже в советское время они составляли около 5%.

Экс-президент Российской гильдии риэлторов Виталий Вотолевский считает, что ещё до кризиса многие девелоперы неверно представляли структуру спроса, когда, например, в городах, где ежегодно возводилось 100–200 тысяч квадратных метров, планировали строить комплексы с общим объёмом ввода более 1 миллиона квадратных метров. По мнению Вотолевского, сейчас для строительного бизнеса очень актуален лозунг «Больше работать – меньше получать».

— При этом, чтобы возводить дома, квартиры в которых можно продавать за те же 30 тысяч рублей за метр, нужно использовать новые технологии, — заявил Вотолевский. — Продажа жилья ниже себестоимости — это не очень отрадная тенденция, так как приближает девелопера к банкротству. В 2009 году будет начинаться примерно на 40% меньше проектов, чем в 2007 году. И это достаточно обнадёживающие цифры, так как девелоперы получат существенную господдержку. Впрочем, в 2010 году спад может быть более ощутимым. В 2009 году прогнозируется ввод 52 миллионов квадратных метров жилья, а в 2010 году — 53 миллиона, в 2011 году — 45 миллионов, в 2012 году — 40 миллионов квадратных метров. Общее падение по сравнению с 2008 годом составляет меньше 20%, но такая достаточно оптимистичная динамика связана с тем, что участки под возведение этих домов были получены еще в 2005–2007 годах, когда о кризисе никто не говорил. Да и степень готовности упомянутых проектов достаточно высока. Сейчас есть расхожий тезис о том, что рентабельность застройщиков и так слишком велика и что они вполне могут продавать жильё за 30 тысяч рублей за метр. Фактически эта цифра обозначена как порог эластичного массового спроса. Причём никто не учитывает плату за землю, затраты на расселение, НДС, подключение к коммунальным сетям. Я не знаю фактов понижения цен естественными монополиями.

Если учесть все эти параметры, то общая цена квадратного метра на 20–30% превышает нормативы Минрегионразвития. Удельный вес стройматериалов в себестоимости составляет примерно 11–17%, и существенное понижение цен на цемент и металлопрокат не оказывает решающего влияния на окончательную стоимость жилья. Если на все средства господдержки купить квартир по 30 тысяч рублей за квадратный метр, то удастся приобрести около 10 миллионов квадратных метров. А что делать с ещё более чем 40 миллионами квадратных метров объектов незавершённого строительства, с сотнями тысяч квартир и их покупателями?

Многие эксперты в данной ситуации предлагают на федеральном уровне предусмотреть льготные программы кредитования как застройщиков, так и покупателей, в том числе и с помощью субсидирования ставок, реструктуризации проблемных кредитов и инвестиционных контрактов без штрафных санкций. Сейчас по программе реструктуризации в АИЖК обратилось лишь около 4000 заёмщиков. На помощь могут претендовать практически все те, кто взял кредит на приобретение единственного жилья.

Безусловно, рынку недвижимости необходима не только финансовая, но и информационная господдержка. Ведь если руководители разных рангов не заинтересованы в массовых банкротствах, то общая тональность их комментариев должна быть не панической, а аналитической. Не исключено, что могут быть введены нерыночные ставки кредитов для определённых категорий граждан, в том числе и для обладателей материнского капитала.

Роль Российской гильдии риэлторов, по мнению её президент-электа Григория Полторака, — это не только консолидация риэлторов, но и активное взаимодействие с органами власти. Кризис, по мнению главы гильдии Сергея Канухина, — отличный повод сплотиться.

Что же касается цен на недвижимость, то многие участники конгресса сводили эту проблему к особенностям каждого отдельно взятого региона, хотя в большинстве субъектов федерации по итогам года, скорее всего, увеличение цен будет сопоставимо с ростом инфляции.

По мнению руководителя АИЖК Александра Семеняки, застройщики, продавая жильё по 30 тысяч рублей за метр, понесут убытки. Но эти потери будут кратковременными, поскольку спрос начнёт возрастать, соответственно, цена на жильё станет увеличиваться. Фактически потери всех профессионалов рынка станут некоей платой за выход из кризиса. Главное — чтобы цена не оказалась слишком высокой.

Денис Абраков, «Дом.Строй»

Ольга Артюшина, директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости
— На сегодняшний день ёмкость регионального рынка недвижимости в зависимости от сегмента уменьшилась в 2–3 раза. Если говорить о стоимости жилья, в последнее время наблюдается стабилизация цен на определённом уровне. Основные сделки сейчас проходят в низком ценовом сегменте.
Практически во всех регионах наблюдается значительное сокращение объёмов нового строительства. Основные усилия девелоперы сосредотачивают на завершении возведения ранее начатых объектов. В связи с «замораживанием» некоторых проектов и господдержкой, ориентированной только на строительство дешёвого жилья, на рынке в ближайшее время может образоваться дефицит качественных квартир более высокого класса. На сегодняшний день на рынке наиболее уверенно чувствуют себя компании, которые предоставляют качественную услугу, обеспечиваемую отработанными технологиями и высококвалифицированным персоналом.
В целом на рынке недвижимости увеличивается количество альтернативных сделок, сложных цепочек, зачастую в сделке участвуют сотрудники, работающие в различных сегментах (вторичный рынок, новостройки, коммерческая недвижимость, загородная недвижимость). Поэтому сейчас для клиентов очень важна комплексность услуг, предоставляемых одним агентством, или так называемый принцип одного окна.

Надежда Косарева, директор фонда «Институт экономики города»
— Несмотря на сложную ситуацию, жилищный нацпроект будет осуществляться и в 2009–2010 годах. О чём можно говорить в условиях кризиса? Предполагается использовать эту ситуацию на благо. Антикризисные меры призваны через формы господдержки помочь стройкомплексу в создании мультипликативного эффекта для других отраслей и появлении принципиально нового сегмента — жилья экономкласса, отвечающего необходимым требованиям качества, имеющего цену не более 30 тысяч рублей за метр.
Главная цель госпрограмм на общую сумму в 500 миллиардов рублей — стимулировать спрос на такую недвижимость. Причём речь идёт в основном о первичном рынке. В 2009 году планируется стабилизировать уровень доступности жилья, сохранить показатель в 18% россиян, которые могут купить среднестатистическое жильё площадью 54 квадратных метра на собственные или кредитные средства. В ближайшее время, а точнее, в июне на уровне Минрегиона будут разработаны стандарты для нового класса жилья. Необходимо поддерживать технологии индустриального домостроения.
Если говорить о реструктуризации проблемных ипотечных кредитов, то она, на мой взгляд, не может быть вечной. Необходимо чётко сформулировать механизм изъятия жилья в пользу банков, а региональным и муниципальным властям следует на этот случай подготовить достаточные площади маневренного фонда.

Галина Хованская, депутат Государственной Думы РФ
— Как и многие эксперты, я полагаю, что до конца года мы не сможем сказать, что рынок недвижимости достиг дна. Кризис принёс немало негативных тенденций. Сейчас в России насчитывается около 50 миллионов квадратных метров объектов незавершённого строительства, но платёжеспособный спрос существенно снизился. Ещё одна серьёзная проблема — это безработица. На Западе люди активно ищут вакансии, а у нас перекрывают дороги. Порой случается так, что россияне не могут снять жильё там, где хотели бы найти работу.
Дефицит бюджета вынудил депутатов корректировать законодательство. Недавно первое чтение прошёл закон об изъятии из Фонда реформирования ЖКХ 75 миллиардов рублей. Это немалые деньги, и они вполне могли бы пойти на расселение ветхих домов и капремонт жилья. Фонд при своём основании был рассчитан на 250 миллиардов, из которых истрачено лишь 110. На сегодняшний день, если поступает повторная заявка на ремонт жилфонда, то деньги не выдаются.
Ещё один немаловажный момент. Из трёх миллиардов квадратных метров жилья по России более 80% находится в частной собственности. 1 марта 2010 года, как известно, заканчивается срок бесплатной приватизации. Не отношу себя к сторонникам бессрочности этой процедуры. С другой стороны, я рекомендовала бы не распространять приватизацию на малоимущих, иначе мы создадим класс нищих собственников.