Кривая роста

Аналитики ЦИАНа подсчитали, что с начала 2021 года квадратный метр вторичного жилья в Рязани подорожал на 22,6%. Его средняя стоимость составляет на настоящий момент 61 800 рублей.

Как отмечают эксперты рынка недвижимости, для такого роста есть несколько условий. Большую роль сыграли отложенный спрос и действующие ипотечные программы, по которым некоторые заёмщики могут получить кредит по выгодной ставке. «Центробанк в шестой раз в за год повысил ключевую ставку, и в очередной раз для покупателей звучит лозунг «прыгнуть в последний вагон, успеть взять по выгодной ставке», срабатывает психология «а вдруг дальше ещё дороже», — отмечает эксперт вторичного рынка, владелец агентства недвижимости Кристина Барачашвили.

Ещё один фактор, влияющий на рост цен на «вторичку», — ограниченное предложение в этом сегменте рынка, некоторые позиции на сегодня оказались в дефиците. «Понижение ипотечной ставки повысило спрос, в связи с этим «вымылись» квартиры с рынка. К примеру, предложения на площадке «Авито» в сегменте вторичного рынка снизились почти в два раза. На фоне дефицита продавцы начали поднимать цены, — анализирует директор ООО «Квартиры Рязани» Андрей Буянов. —Застройщики повышают цены, вслед за этим начала повышаться стоимость более менее нового жилья. Потом дошло дело и до объектов старого фонда».

В отношении квартир с минимальным набором характеристик и завышенной ценой, которые сейчас пользуются спросом, эксперты ожидают стабилизацию или даже падение цен. Так, по всей видимости, достигнут потолок по ценам на жильё в домах, возраст которых превышает 40 лет — «сталинках», «хрущёвках» и «брежневках». Но на удешевление востребованных категорий жилья рассчитывать не стоит. На существующем уровне останутся цены на квартиры с расположением в центре города, хорошей планировкой, в относительно новом фонде с ремонтом и т. п. По оценкам риелторов, стоимость квартир улучшенной планировки в домах, построенных до 1990 года, возможно, будет расти, и, конечно, продолжится рост стоимости жилья в новом фонде вслед за квартирами первичного рынка. «В связи с тем, что новых строительных площадок в сегменте эконом- и бизнес-класса в городе очень мало, не вижу оснований для падения цен», — подчёркивает Кристина Барачашвили.

Подорожание новостроек и резкое сокращение предложения на первичном рынке называли локомотивом роста цен на «вторичку» ещё год назад, когда в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование количество выданных разрешений на строительство резко упало. Так, в 2019 году их было выдано всего четыре, в первом полугодии 2020 года — два. Такие данные приводил заместитель председателя правительства региона Евгений Беленецкий на совещании в середине 2020 года.

Сейчас переходный период остался позади, но о восстановлении прежних объёмов строительства речи и близко нет. «По сравнению с предыдущими годами количество новостроек просто рухнуло. Новых объектов стало меньше примерно в 2,5 раза. При этом устойчивый спрос на жильё сохраняется. Значительное число квартир в новых жилых комплексах бронируются заранее, — отмечают в пресс-службе застройщика «Северная Компания». — Сильно ударило по рынку новостроек введение финансирования строительства через эскроу-счета. Сейчас и застройщики, и покупатели жилья оказались в одной лодке, и те, и другие попадают в зависимость от банков. Эскроу-финансирование замедлило вывод новых объектов на рынок, чем ещё больше сократило предложение на первичном рынке и тоже толкнуло цены вверх, ведь теперь и застройщик должен платить банкам проценты по кредиту. С вынужденным переходом строительных фирм на работу с эскроу-счетами уходит в прошлое и самый доступный способ покупки жилья через —долевое участие «на этапе котлована».

Цены на квартиры в новом фонде поднимаются и из-за сложившейся ситуации в экономике, в смежных со строительством отраслях. В компании «Зелёный сад» отмечают, что подорожание стоимости квадратных метров напрямую связано с тем, что поднимаются цены на стройматериалы.