Квадратные метры надежд и парадоксов

Всего, по словам главы ведомства Эльвиры Набиуллиной, в России в 2009 году сдадут в эксплуатацию примерно на 6% меньше жилых квадратных метров – 60, а не 63,8 миллиона, как в прошлом году.

А вот министр регионального развития Виктор Басаргин ожидает, что итоговые объёмы строительства жилья составят 57 миллионов квадратных метров (падение на 10,7%). В то же время в крупнейших городах России – в Москве и в Санкт-Петербурге – объёмы строительства жилых площадей снизились больше. В Рязани и области благодаря серьёзным заделам прошлых лет ввод жилья удалось сохранить на уровне 2008 года.
Тем не менее, как считает директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости Ольга Артюшина, основные усилия девелоперов были сосредоточены на завершении строительства ранее начатых объектов.

Возвращение в добрые времена
В последнее время спрос на рынке новостроек начал расти и возвращается к докризисным объёмам. Во многом это обусловлено тем, что в настоящее время основная доля возводимых домов находится на стадии завершения строительства, при этом стоимость квадратного метра в новостройках ниже, чем на вторичном рынке, что, безусловно, является наиважнейшим фактором для принятия клиентами решений.

Из-за кризиса, особенно в первой половине года, многим рязанцам было не до улучшения жилищных условий. Как результат цены на жилую недвижимость в областном центре первые три квартала прошедшего года демонстрировали ярко выраженную отрицательную динамику. Об этом говорят и данные аналитического отдела нашего издания. По итогам года суммарное снижение цен на рынке новостроек составило 9,6%, в то время как на «вторичке» – 19,3% – на 10% больше. По последним данным, стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья составляет 35 400 рублей, на рынке вторичного жилья – 36 500 рублей. В самом начале года цены ещё не успели в полной мере отреагировать на изменившуюся экономическую ситуацию. Однако спрос постепенно снижался, число сделок на рынке недвижимости уменьшалось, да и роста ассортимента квадратных метров не наблюдалось в силу невысоких темпов строительства и «откладывания» реализации некоторых новых проектов.

Второй квартал уже характеризовался повсеместным снижением цен на жилую недвижимость. Хотя на какой-то момент в экономике наметились и позитивные сдвиги: росли цены на нефть и индекс РТС, курс доллара откатился назад, но на рынке недвижимости это не успело отразиться. Цены продолжили движение вниз, а так как летний период всегда был «спокойным» временем на рынке купли-продажи недвижимости, то на ближайшие месяцы оживления никто не прогнозировал. К концу третьего квартала, когда цены упали уже на 9% в новостройках и на 19,5% на вторичном жилье, эксперты стали замечать все больше признаков стабилизации рынка и готовность цен остановиться на нынешнем уровне. В какой-то степени прогнозы оправдались: за последние 3 месяца 2009 года стоимость жилья осталась примерно на одном и том же уровне.

Экономкласс живёт и побеждает
Сегодня типовая квартира в готовом доме с одной комнатой в среднем стоит 1,4 миллиона рублей, с двумя – 1,8 миллиона рублей, с тремя – 2,4 миллиона рублей. Жильё повышенной комфортности обойдётся покупателю в 2,1 миллиона рублей, 3,3 миллиона рублей, 5,4 миллиона рублей соответственно. В январе 2009 года те же объекты в среднем оценивались на 400-700 тысяч рублей дороже. Однокомнатные квартиры экономкласса в строящихся домах сегодня стоят 1,4 миллиона рублей, двухкомнатные – 2,1 миллиона рублей, трехкомнатные – 2,9 миллиона рублей, бизнес-класса – 2 миллиона рублей, 2,8 миллиона рублей, 2,9 миллиона рублей соответственно, жильё повышенной комфортности – 2,1 миллиона рублей, 4,3 миллиона рублей, 6,1 миллиона рублей. Новостройки упали в цене не так заметно – на 100-300 тысяч рублей.

Наибольшим спросом пользовались в прошедшем году небольшие квартиры экономкласса – при невысокой начальной стоимости они подешевели в наименьшей степени в обоих сегментах (и на первичном и на вторичном рынках недвижимости). Эти умозаключения подтверждают и эксперты, которые говорят, что в прошедшем году, на фоне ограниченного спроса на недвижимость, хоть какая-то активность сохранилась именно на относительно дешёвые объекты. Цена квадратного метра квартир различных типов представлена на графике (рис. 1). Дома советского периода были сильно переоценены и потому подверглись самой значительной коррекции – минус 22-25% в 2009 году.

В течение года эта планка – минимальная цена, по которой можно было купить квартиру, – постепенно снижалась. Так, в начале года наиболее дешёвые новостройки были выставлены на продажу за 1,1 миллиона рублей, в декабре – уже от 870 тысяч рублей. Разброс динамики цен на квартиры в 2009 году был значительным. Например, новостройки в зависимости от местоположения подешевели на 3-19%, на вторичном рынке разброс изменения индексов по районам находился в диапазоне от 8 до 32%. Средняя стоимость квартир в некоторых районах Рязани представлена на гистограмме (рис. 2).



Снижение средних цен на вторичном рынке жилья в 2009 году в России составило от 8 до 37%, говорится в отчете портала «Мир квартир», в основу которого легли данные единой базы Российской гильдии риэлторов (РГР). «Более всего недвижимость подешевела в Тольятти, Жигулевске, Омске и Сочи», – говорится в материалах РГР. До середины года наблюдалось стремительное снижение стоимости жилья, но с осени темпы падения цен начали замедляться. К концу 2009 года ситуация с ценами на вторичном рынке во многих городах России стала схожа с 2007 годом.

Российская гильдия риэлторов оценивает падение цен в Москве в 15,9%, в Петербурге – в 16,7%, в Московской области – в 23,9%, в Нижнем Новгороде – в 22,3%, в Сочи – в 24,1%, в Воронеже – в 13,6%, в Ростове-на-Дону – в 9,9%, в Самаре – в 8,5%, в Тюмени – в 15,6%, в Казани – в 13,6%, в Новосибирске – в 23%, а в Красноярске – в 18,5%. Судя по этим цифрам, в Рязани снижение цен на квартиры близко к общероссийским значениям. Эксперты отмечают, что в течение этого кризисного года резко снизились реальные доходы граждан, что сделало приобретение жилья достаточно сложным делом даже в условиях падения цен. К тому же серьёзный удар кризиса приняла на себя отечественная ипотека, оставаясь при этом, не в пример другим странам мира, весьма дорогой и малодоступной широким слоям населения.

Если говорить о потерях девелоперов, то в наименее выигрышной ситуации оказались те, чей бизнес был ориентирован на кредиты, и компании, только начинавшие реализовывать новые проекты. В Рязани основная часть застройщиков имеет серьёзные финансовые заделы, а посему работы были временно приостановлены лишь на единичных объектах.
Стоит отметить, что, по данным ОАО «АИЖК», в течение прошлого года ценовые ожидания населения по рынку недвижимости ощутимо сместились в сторону стабилизации и умеренного роста. Если в феврале 2009 г. половина тех, кто считал, что цены изменятся, надеялись их понижение (52%), то к октябрю такие ожидания выявляются только у 30%.

Клиенты меняют стиль
«В течение 2009 года мы наблюдали два диаметрально противоположных стиля поведения клиентов, – рассказывает Ольга Артюшина. – До августа был диктат со стороны покупателей, буквально назначавших условия приобретения объектов недвижимости. Этот период характеризовался значительным снижением цен объектов при совершении сделок, скидками, подарками, различными бонусами, увеличением сроков кредитования со стороны застройщиков. С сентября ситуация начала меняться: спрос начал расти, продавцы больше не хотели уступать в цене, уменьшилось количество продаваемых объектов, почувствовав дефицит предложений, строительные компании впервые за год начали повышать цены и отменили свои дисконтные программы».

Часть экспертов полагает, что снижение стоимости жилья в 2010 году будет носить остаточный характер и только в отдельных сегментах. В частности, это относится к старому жилому фонду, цены на который перед кризисом не очень отличались от современного жилья, но значительно проигрывали ему в качестве. Вот такое жильё и может подешеветь, в зависимости от состояния и местоположения – на 5-15%. Одним из основных факторов, который может как-то повлиять на покупательский спрос, эксперты называют возрождение ипотеки. Одновременно не исключено, что удешевление ипотечных кредитов и повышение их доступности для большего числа заёмщиков может спровоцировать дальнейший рост цен.

Пульс ипотеки
С другой стороны, для возрождения ипотеки на рынке жилья необходима экономическая стабильность. Покупатели готовы взять несколько сотен тысяч или даже несколько миллионов рублей на 15-25 лет, но лишь при условии уверенности людей в завтрашнем дне подобная услуга будет востребована. И, видимо, возврат ипотеки на докризисный уровень займёт не один год. Даже оптимистично настроенные эксперты не ожидают бурного развития ипотечного кредитования до осени 2010 года.

Чтобы цены на недвижимость стали расти, также требуется возобновление прежнего инвестиционного ажиотажа. Это возможно, когда в Россию придут большие инвестиции, резко подешевеет ипотека, поднимется новая волна развития крупного и среднего бизнеса, вырастут цены на нефть, котировки на фондовом рынке, а также зарплаты, бонусы и т. д. Такой сценарий сейчас нереален. Соответственно, и скачка не ожидается. Остаётся или стабилизация рынка, или продолжение снижения цен. Динамика стоимости недвижимости будет зависеть и от объёмов предложения. Если будет дефицит, рынок стабилизируется, а цены начнут медленно расти. В ближайшие год – два рынок, скорее всего, будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет реальной при разумной цене.

Мнения:
Игорь Владимирович Ковалёв, начальник Управления экономического развития администрации города Рязани:
«Если говорить о ситуации на региональном рынке недвижимости, то этот сегмент оказался достаточно уязвимым перед трудностями, возникшими в финансовой и экономической сферах. К концу года ситуация начала стабилизироваться: наметились тенденции к оживлению ипотеки. В ближайшее время основными генераторами активности на рынке станут либерализация условий ипотечного кредитования и уменьшение объёмов предложения на первичном рынке, связанное с минимальной закладкой новых объектов в 2009 году. Но снижение общих показателей ввода жилых домов в масштабах областного центра, скорее всего, произойдёт не в 2010, а в 2011 году. Если оба этих фактора будут успешно работать, то по итогам 2010 года в Рязани рост цен на жильё (за исключением старого фонда) может быть сопоставим с темпами инфляции».

Ольга Геннадьевна Артюшина, директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости:
«Полагаю, что основная волна падения цен на квадратные метры, вызванная финансовым кризисом, прошла в 2009 году. В 2010 году продолжение отрицательной ценовой динамики если и сохранится, то этот процесс вряд ли будет таким масштабным, скорее, снижение будет носить остаточный характер и только в отдельных сегментах. В частности, это относится к старому жилому фонду, цены на который перед кризисом не очень отличались от современного жилья, но значительно проигрывали ему по качеству. При этом, судя по нынешней конъюнктуре рынка, в сегментах с ограниченным предложением, а также по объектам с должным уровнем качества при адекватной цене дальнейшего движения цен вниз не произойдёт. Фактором, который может оказать влияние на активизацию спроса, является удешевление ипотечных кредитов и повышение их доступности для большего числа заёмщиков».

Подготовили Денис Абраков и Маргарита Савина