Марш за город!

Основа коттеджного поселка, по мнению специалистов, — это прежде всего земельный участок, специально взятый под малоэтажное строительство, с единой концепцией застройки, подведенными коммуникациями, порой превосходящими по своим потребительским характеристикам городские квартиры, качественной социально-бытовой инфраструктурой. В итоге все эти отличительные особенности должны способствовать формированию определенного стиля жизни.

Сомнительный выход
Конечно, кризис внес коррективы в планы девелоперов, и отдельные застройщики стали задумываться о продаже участков без подряда. Эта тенденция широко обсуждалась на недавно прошедшем в Москве в Высшей школе экономики семинаре, посвященном состоянию рынка загородного малоэтажного строительства. «В результате каждый строит как ему вздумается, и поселок теряет своеобразие. А значит, уменьшается капитализация проекта. Дома в таком поселке едва ли будут пользоваться массовым спросом. Более того, перед девелоперами встанет проблема, как собрать деньги с этих инвесторов за коммуникации. В условиях рынка девелоперу сложно диктовать условия приобретателю. В результате в поселке появляются неприглядные вычурные строения, острословы уже назвали это явление «русским баракко». Замечу, чтобы поселок был пригодным для проживания, нужно продать не менее двух третей домовладений», – отметила ведущая семинара, генеральный директор ООО «АСКВЭЛ» Валентина Филонова.

Застройщик, продающий участки без подряда, должен быть готовым к таким последствиям. К счастью, на региональном рынке есть успешные примеры форматных поселков, где девелоперы вложили в коммуникации и инфраструктуру собственные средства и реализуют не землю, а полноценное домовладение с четко продуманным стилистическим решением.

Кремлевские мечтания
Как мы уже писали, с 1 марта органы регистрации, кадастра и Роскартографии объединились в Росреестр. В связи с изменениями в законодательстве для оформления земли не надо предъявлять кадастрового паспорта. Вместо четырех инстанций теперь нужно посетить две: Росреестр и БТИ. Все свои документы на оформление прав собственности теперь можно отправить по почте при условии, что они удостоверены нотариусом. Если органы Росреестра отказали в регистрации, это должно быть подробно мотивировано. Заметим, что все сведения будут оперативно переданы в налоговые органы, и налогом будет облагаться как земля, так и все узаконенные строения.

Не менее важный вопрос – управление коттеджным поселком. В современном законодательстве нет положений, отдельно регулирующих этот аспект. Данный процесс может быть организован по аналогии с многоквартирными домами. Но пригласить управляющую компанию, связанную с девелопером, или структуру, привлеченную на основе аутсорсинга, очень сложно без сплоченности собственников. Есть и еще одна проблема – дефицит грамотных управленцев загородной недвижимости. На уже упомянутом семинаре утверждалось, что в управляющей компании на таких должностях, как непосредственно управляющий, бухгалтер, кассир, специалист по коммуникациям, своего рода главный инженер, и, безусловно, в аварийно-диспетчерской службе, должны быть квалифицированные люди.

Важнейший аспект комфортного проживания – безопасность. Сейчас на рассмотрение Госдумы подан закон о введении страхового продукта, напоминающего ОСАГО, но предназначенного для владельцев загородной недвижимости. Каждый домовладелец должен застраховать ответственность перед третьими лицами, в частности, при пожаре, ведь оперативный приезд пожарной машины в загородные комплексы – большая проблема.

Чтобы добиться массового увеличения объемов строительства, в том числе и малоэтажного, федеральное правительство подготовило план «упрощения госрегулирования в сфере строительства и связанных с ним земельно-имущественных отношений». В нем содержится 52 меры, которые должны быть реализованы в 2010 году. В частности, планируются следующие нововведения:
– отмена деления земель на категории (это позволит устранить чиновничьи поборы за перевод земель из одной категории в другую);
– повышение налогов на земли, которые не используются по назначению (это побудит собственников избавляться от ненужных участков и отдавать их под строительство);
– упрощение процедуры получения разрешения на строительство, проведения государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий (земли будут предоставляться только посредством проведения аукционов);
– административные процедуры, требования и их сроки будут прописаны в сводном реестре госуслуг;
– застройщики получат право проводить предварительные работы на участке без получения официального разрешения на строительство, за необоснованный запрет на возведение объектов или ввод их в эксплуатацию чиновников будут штрафовать;
– упрощение правил подключения к инженерно-техническим коммуникациям и электрическим сетям, запрет на взимание дополнительных сумм в рамках предоставления данных услуг, все тарифы и услуги будут прописаны в договоре, по которому и будут производиться все выплаты.

Данные меры, безусловно, положительно скажутся на строительной отрасли. По мнению многих экспертов, они могут снизить коррупционную составляющую строительного бизнеса. Но такие благородные порывы федерального правительства не совсем сочетаются с налоговой политикой в рязанском регионе. Так, постановлением областного правительства №324 от 25 ноября 2009 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Рязанской области» кадастровая стоимость земли во многих районах была повышена, что может усложнить деятельность застройщиков и сказаться на финансовом положении землевладельцев.

Если поселок вам не по плечу
Многие участки, взятые под коттеджное строительство, являются землями сельхозназначения. Согласно ст. 284 Гражданского кодекса, если более трех лет земля не используется по назначению, участок может быть изъят у собственника либо же в перспективе в отношении таких владельцев может быть использован налоговый кнут. Пока прецедентов изъятия не было, но это не значит, что их не возникнет. Но Гражданский кодекс никто не отменял, также как и конкурентную борьбу.

Как известно, чтобы перевести землю из категории сельхоназначения в землю населенных пунктов, необходима выписка из государственного земельного кадастра, выписка из ЕГРП, государственная экологическая экспертиза, расчет потерь, которые понесет аграрный сектор. С 1 января 2010 года для этого еще и необходима схема территориального планирования, принятая на уровне муниципального образования. Увы, такие схемы есть не во всех районах Рязанской области.

Если возникают сложности при переводе земли или у девелопера нет намерений или не хватает ресурсов строить здесь коттеджный поселок, по опыту Подмосковья возможно несколько выходов:
– сдать в аренду сельским производителям;
– с использованием механизма частно-государственных партнерств строить университетские городки, тематические парки и рекреационные зоны либо загородные медицинские и оздоровительные учреждения;
– в странах Восточной Европы на пике популярности находится такой формат, как туристские деревни, спрос на которые у посещающих эти страны весьма высок, и множество иностранцев были бы рады побывать в настоящей русской деревне со всем ее колоритом; такой проект мог бы быть востребован и в России.

Формат и окружение всегда в цене
По мнению Надежды Старостиной, руководителя отдела продаж загородного поселка «Снегири», сейчас действительно есть альтернатива городской квартире почти во всех прилегающих к Рязани районах и в разном ценовом сегменте. Но этап становления самой культуры загородного проживания только начинается. В начале весны региональный рынок загородного жилья отличается относительным разнообразием предложений. Тем не менее часть объектов выставляется с дисконтом в 10-20%.

Сейчас для покупателя очень важной стала цена. Люди, которые в период кризиса каким-то образом сохранили деньги, вкладывают их в недорогие объекты, особенно там, где наблюдается дисконт по отношению к докризисной цене. Большая часть сделок приходится на объекты, которые находятся в пределах 30-40 км от Рязани, остальные – на сегмент «дальних дач» и земельных участков, расположенных не более чем в 60 километрах от областного центра.

Сегодня популярны скорее не конкретные направления, а отдельные объекты, имеющие привлекательную стоимость относительно конкурентных предложений. Загородный объект, выставленный по привлекательной цене, может быть продан в течение 2-3 недель вне зависимости от его направления, а его переоценка хотя бы на 10% может привести к безрезультатной экспозиции на протяжении года, а то и полутора лет.

Сейчас, утверждают эксперты гильдии риэлторов Москвы, стали чаще встречаться покупатели, предлагающие собственнику расчет в рассрочку, что вызвано снижением доступности банковских кредитов на рынке загородной недвижимости. Люди просто пытаются договориться о рассрочке платежа, не привлекая заемных средств. Выросло также количество объектов, продаваемых «из-под залога». Многие бравшие в банках займы под залог своей загородной недвижимости, не смогли расплатиться по кредитам и теперь стремятся самостоятельно продать заложенные объекты, пока банк не начал судебные разбирательства и взыскания.

Определенное влияние на сделки с рязанской загородной недвижимостью оказала ситуация с «Речником». Наконец-то люди задумались, что важно не только то, что у продавца есть документы на объект загородной недвижимости, но и то, как эти документы были получены. При выявлении серьезных юридические изъянов при оформлении объекта в собственность покупатель вполне может и отказаться от сделки.

Многие эксперты не ожидают активного роста цен на типовые объекты загородной недвижимости. Это связано с тем, что многие строительные проекты оказались «заморожены» в самом начале кризиса и в лучшем случае только летом будут вновь поступать в продажу по мере роста финансовой активности на рынке. Такие поселки дополнительно увеличат существующее предложение.

Особняком стоят объекты, расположенные близ живописных водоемов и (или) лесных массивов в форматных коттеджных поселках. Подобные варианты востребованы при любых экономических реалиях вне зависимости от изменений в земельном или налоговом законодательстве. Именно такие объекты сохраняют в себе большой потенциал увеличения стоимости и станут первыми ласточками ощутимого роста цен на рынке.


Валентина Алексеевна Филонова, генеральный директор ООО «АСКВЭЛ»
– Буквально на днях министр регионального развития Виктор Басаргин объявил, что более 50% ввода жилья в России в 2009 году пришлось на малоэтажное строительство. Но сложности землеотвода никто не отменял, и развитие ипотеки в сегменте загородного жилья находится лишь на начальной стадии. Успехом коммерческого проекта в сфере загородной недвижимости можно считать его высокую капитализацию на вторичном рынке. То есть люди, прожившие несколько лет в коттеджном поселке, продают домовладение и получают от этого весомую выгоду. Так, в Подмосковье есть примеры, когда люди, продававшие объекты загородной недвижимости в 2008 году, могли на вырученные деньги купить маленький коттеджный поселок в США.

Кризис спровоцировал серьезное снижение объемов предложения. В том же Подмосковье около трети продававшихся в 2008 году поселков сейчас не реализуется. Что касается оставшихся двух третей, то здесь многие девелоперы поменяли формат и перешли к продаже участков без подряда, так как этот продукт, по их мнению, соответствует финансовому положению потенциальных покупателей. Аналитики не исключают, что к лету 2011 года спрос на загородную недвижимость возрастет и сконцентрируется на поселках с продуманной концепцией, подведенными коммуникациями и юридически безупречным оформлением документов.

Надежда Викторовна Старостина, руководитель отдела продаж загородного поселка «Снегири»
– Прежде всего хочется поздравить рязанцев с тем, что сейчас действительно есть альтернатива городской квартире почти во всех прилегающих к Рязани районах и в разном ценовом сегменте. Но этап становления самой культуры загородного проживания только начинается. Спрос на загородное жилье год от года растет. Рязанские девелоперы еще в 2006 году чувствовали эту тенденцию, и в нашем регионе планировалось строительство нескольких поселков различного класса проживания. Были разработаны и утверждены генпланы застройки, но в 2008-2009 годах застройщики были вынуждены бросить все силы на завершение уже действующих проектов; развитие новых направлений было приостановлено. Сегодня действующих форматных проектов, предусматривающих единую концепцию застройки, инфраструктуру, систему безопасности поселка, очень мало, и в ближайшие год-два вряд ли появятся новые, так как выведению проекта на рынок предшествует долгий подготовительный, затратный период.

По стоимости «загородный» квадратный метр соотносим с «городским» жильем, но включает в себя, помимо «коробки», еще и площадь земельного участка. При принятии решения о покупке объекта малоэтажного строительства мы рекомендуем обращать внимание не только на цены, но и на репутацию застройщика, наличие четкой концепции поселка, сроки реализации, обеспечение поселка всеми коммуникациями на период начала продаж и так далее.