Дефицит жилья не за горами?

Кризис внёс в эту тенденцию свои коррективы. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), ввод жилья в эксплуатацию в России в 2009 году сократился на 6,7% (до 59,8 миллионов квадратных метров). В Рязанской области объёмы строительства не упали. Впрочем, в Рязани, на которую приходится более 70% введённых метров, по данным горадминистрации, в 2009 году было выдано разрешение на строительство 32 домов, что почти в 1,5 раза меньше, чем в 2008. В большинстве регионов, входящих в ЦФО, ситуация ещё более сложная.

Кто окажется пророком?
В сложившейся ситуации некоторые застройщики стали заявлять о том, что в ближайшем будущем грядёт дефицит новостроек. Пока довольно-таки серьёзный задел имеется – вводятся объекты, которые начинали строить несколько лет назад. Некоторые девелоперы, желая привлечь покупателей, на ходу меняют свои проекты, приближая их к народу и по цене, и по потребительским характеристикам. Из-за этого порой сдвигаются сроки начала строительства.

Ещё одна причина – недостаток денег у строителей. Для старта проектов необходимы вложения в десятки и сотни миллионов рублей. Где их взять? С кредитами ситуация пока очень напряжённая (банки далеко не всегда идут навстречу девелоперам), а собственными средствами в таких объёмах могут похвастаться очень немногие компании. Поэтому застройщики и прогнозируют рост цен на новостройки.

Независимые аналитики рынка недвижимости (например, эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости») высказывают противоположное мнение, суть которого в том, что дефицит возникает тогда, когда покупателей больше, чем самого товара. Но кризис привёл к тому, что платежеспособный спрос упал сильнее, чем предложение.

Впрочем, обычные горожане судят о происходящем на строительных площадках в основном по личным наблюдениям: есть ли рабочие на стройке, двигается ли подъёмный кран, поднимаются вверх очередные этажи или дом уже давно перестал расти. Поэтому можно предположить, что, когда речь идёт не о соседней стройке, а о масштабах всей страны, людям судить о ситуации тяжело.

Так ли это на самом деле? Что знают люди об изменениях в строительной отрасли, ожидают ли дефицита новых домов и, соответственно, роста цен на квадратные метры? Это попытались выяснить наши коллеги из журнала Metrinfo.Ru с помощью социологического опроса москвичей.

«Знаете ли вы, что в России из-за кризиса стали строить меньше жилья?» – так звучал первый вопрос, на который отвечали жители столицы.
«Да, знаю», – ответили 63% москвичей.
«Что-то слышали», – признались ещё 15% участников исследования.
Категоричное «нет, не слышали» заявили 22% опрошенных горожан.

Конечно, в самом факте сокращения объёмов строительства мало хорошего. Как мы уже отметили, строители считают, что это обернётся дефицитом новостроек и ростом цен. Независимые аналитики рынка, напротив, говорят, что дефицита нового жилья не будет, так как спрос отстаёт от предложения, и покупатели на объектах тоже в дефиците.
Кроме того, респонденты считают, что строителям как профессионалам проще строить прогнозы: «Строители же лучше знают», «Строители всегда правы». Причём в числе интервьюируемых оказались и люди этой профессии: «Я сам на стройке работаю, и у нас ещё ничего не дешевело».

В ожидании новых проектов
По мнению аналитиков рынка, все причины, вызвавшие многократное подорожание недвижимости в прежние годы, можно объединить в две основные группы. Первая – переизбыток свободных денег в стране, а вторая – ограниченность или даже дефицит предложения. С приходом финансового кризиса исчезла первая группа факторов, квадратный метр откатился назад примерно на 10-20%. Чтобы падение цен продолжилось до ещё более низких уровней, необходимо исчезновение и второго фактора – дефицита предложения. А чтобы цены вернулись на докризисный уровень, должен вновь возникнуть переизбыток денег, то есть вернуться первый фактор.

Сегодня вопрос о возможном дефиците на рынке недвижимости интересует многих его игроков, так как именно он даст ответ на другой животрепещущий вопрос: что будет с ценами на жилую недвижимость? Логика проста: в тех сегментах и регионах, где дефицит сохраняется, стоимость квадратного метра, скорее всего, останется в 2010 году на прежнем уровне и ниже не пойдёт. В остальных же регионах и сегментах, где дефицита не наблюдается, а, напротив, есть достаточный ассортимент предложения, цены в 2010 году продолжат сползать вниз, хоть и не столь значительно, как это было в 2009 году.

На Москву по-прежнему направлен спрос со всей страны, с другой стороны – столица уже сейчас является перегруженной, и объёмы нового строительства здесь в любом случае будут ограниченными по объективным причинам. Поэтому и цены на квартиры в Москве в 2010 году, скорее всего, заметно снижаться уже не будут, хотя может иметь место продолжение «утряски» столичного рынка жилья.

Неоднократно отмечалось, что в прошлом, кризисном году сложилась такая ситуация, при которой новые объекты почти не появляются на рынке, многие «бумажные» проекты заморожены, а основной спрос на новые квартиры сосредоточен на объектах высокой степени готовности, которые постепенно уходят с рынка. Логично предположить, что всё это приведёт к сокращению объёма предложения на первичном рынке. Многие эксперты убеждены, что сокращение объемов вводимого в эксплуатацию жилья на первичном рынке негативно отразится на предложении вторичного рынка: интересных объектов станет значительно меньше.

Ликвидность под угрозой
Ещё одна опасность, которую несёт в себе снижение количества новостроек, – это вымывание ликвидных объектов. Не во всех новых домах представлен набор квартир с разным количеством комнат, планировками, этажностью. По некоторым ведутся единичные продажи нераспроданных остатков. Не исключено, что в ближайший год снижение качественного уровня предлагаемых к продаже новостроек за счёт превалирования менее ликвидных квартир – многокомнатных, на первых этажах, с неудачными планировками – может стать тенденцией.

Предпосылки к дефициту на рынке жилой недвижимости стали появляться задолго до начала кризиса. Как видно из графика, с 2006 года количество новых проектов постепенно снижается. Таким образом, количество ушедших с рынка объектов больше числа новостроек, входящих на него.

Судя по графику, темпы строительства в Рязанской области, как мы отметили в начале статьи, несмотря на кризисные времена, не снижались. По данным Рязаньстата, даже в январе текущего года в регионе было построено 611 новых квартир общей площадью 52,1 тыс. кв. м, что на 4,1% больше, чем в январе 2009 года.

Количество квартир в свободной продаже в последние три месяца, когда на рынке наблюдается повышение покупательской активности, сокращается. Новые объекты появляются редко, что в первую очередь влияет на объём предложения квартир. То есть предпосылки к вымыванию новостроек с рынка наблюдаются уже сейчас, и основная причина – приостановка развития новых объектов. Квартиры в строящихся домах постепенно продают, а перспективные проекты почти не развивают.

Даже если взять за основу неоспоримый факт, что вскоре на рынке недвижимости настанет дефицит жилья, предсказать, как поведут себя цены, сложно. С одной стороны, согласно простому закону экономики при сокращении предложения цены идут вверх. С другой стороны, нужно учитывать и спрос. И если в целом экономическая ситуация не наладится, то платежеспособный спрос останется на том же, то есть низком, уровне, и покупать будет попросту некому. Следовательно, и цены останутся прежними.

«Эконом» вне конкуренции
Объём предложения рязанских новостроек в первом квартале 2009 года сохранялся на одном и том же уровне – более 4000 квартир. К июню прошлого года общий объем предложения на рязанском рынке жилой недвижимости снизился до 3300 квартир. В сентябре – декабре прошлого года на рынке осталось не более 2500 вакантных новостроек.

Объём продаж новостроек в феврале 2010 года был больше, чем в первом зимнем месяце. Лидером в этом отношении, бесспорно, остаются квартиры экономкласса – 50-70% от общего объёма продаж в Рязани. Что касается самого востребованного покупателями новостроек района Рязани, то выявить лидера в данном случае непросто – максимальные объёмы продаж зафиксированы в Большом и Малом центре города, в Горроще, на Московском. Но там и строится больше всего объектов. А главным критерием выбора для клиентов по-прежнему остаётся цена.

Мнения
Андрей Гарцев, генеральный директор строительной компании «РК Строй»:
– В 2010 году вряд ли можно ожидать возникновения дефицита жилья на первичном рынке: у застройщиков по-прежнему есть внушительные заделы, доля нераспроданных квартир достаточно велика, тем более что реализация части проектов, «замороженных» в 2009 году, сейчас возобновлена. Вполне возможно, что недостаток жилья в новостройках потребитель почувствует в 2011 году, если в году нынешнем будет заложено мало домов. Сейчас у девелоперов мало стимулов к освоению новых площадок, так как для этого нужно не только сдать строящиеся объекты, но и продать квартиры в этих домах. Более того, первичные затраты на возведение дома не сократились, а, скорее, увеличились, так как потребитель отдаёт предпочтение домам с высокой степенью готовности. Чтобы довести одноподъездную десятиэтажку до 5-6 этажа, застройщику с учётом всех затрат потребуется примерно 70-100 миллионов рублей. Если говорить о роли ипотеки как одного из катализаторов спроса, то даже предлагаемые правительством меры вряд ли приведут к ажиотажному спросу. Даже при 11% годовых и первоначальном взносе в 10-20% официальная зарплата заёмщика должна быть в 2-3 раза выше средней по региону.

Илья Тарасов, директор агентства недвижимости «Мегаполис»:
– Дефицит в ближайший год может возникнуть прежде всего в сегменте относительно недорогого жилья, то есть он коснётся однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью до 80 квадратных метров. Рынок, то есть продавцы и покупатели, ждёт некоего сигнала. В нашем случае им может послужить появление новых льготных ипотечных программ с низким первоначальным взносом и ставкой 10-11% годовых. Такая перспектива мне представляется достаточно реальной, так как Центробанк снизил ставку рефинансирования до рекордно низкого уровня, и наши кредитно-финансовые организации при поддержке государства вполне могут смягчить условия предоставления ипотечных займов.

Говоря о дефиците, нужно чётко понимать, что он может возникнуть на высоколиквидное жильё, а спрос в последнее время смещается в сторону квартир в домах, построенных в предыдущие 15 лет. Бум на «хрущёвки» и «брежневки» в среднесрочной перспективе маловероятен. Делать прогнозы о том, когда региональный рынок жилой недвижимости войдёт в фазу устойчивого роста, сейчас неразумно, так как кризис, несмотря на некоторое увеличение числа заключаемых сделок, всё же окончательно не преодолён.

Владимир Карцев, генеральный директор строительной компании «Крепость»:
– На мой взгляд, в ближайшее время рязанскому рынку новостроек дефицит не грозит. У большинства застройщиков осталось много невыкупленных квартир даже в домах, завершённых более чем на 70%. Для возникновения дефицита нужен устойчивый спрос, которого мы сейчас не наблюдаем. Ипотека у нас не развита, и по сравнению с Западной Европой и США даже желанные многими чиновниками 10-11% годовых – это слишком высокие ставки. До сих пор не до конца отрегулирована процедура залога имущества, которым владеет потенциальный заёмщик.

Но дело не только в низкой доступности кредитов. Массовый платежеспособный спрос возникает, если цена на жильё удовлетворяет широкие слои клиентов. Но у нас по-прежнему не созданы условия для того, чтобы цена квадратного метра была привлекательной для людей со средним достатком. Тарифы на подключение к городским энергетическим сетям в Рязани – одни из самых больших в ЦФО. Федеральная поддержка по созданию инженерных сетей явно недостаточна. Действующий механизм расселения людей из ветхого фонда для последующей застройки квартала часто оставляет девелопера один на один с собственником, выдвигающим абсурдные требования. Считаю, что городская администрация могла бы активнее участвовать во взаимодействии застройщиков и расселенцев.

Подготовили Денис Абраков, Маргарита Савина