Время обмена

Что такое обмен, вряд ли кому-то нужно рассказывать: в недалёком прошлом, когда свободного рынка недвижимости ещё не существовало, единственным возможным способом улучшить свои жилищные условия или переехать в другой район был обмен жилья. Вернее, обмен ордерами на квартиру. Сегодня, в условиях по-прежнему недостаточного платёжеспособного спроса, этот вид сделок снова актуален, но в несколько изменённом виде. Как и в любой операции с недвижимостью, здесь есть огромное количество подводных камней.

Если сравнивать обмен и альтернативные сделки, то между ними можно выявить одно существенное отличие: в первом случае взамен своей квартиры получаешь другую жилплощадь, во втором – сначала продаёшь своё жильё, потом сразу же покупаешь на эти же деньги новую квартиру. Если говорить в общем, то, по сути, каждую сделку с недвижимостью можно отнести к альтернативной, разве что кроме тех, когда покупка квартиры осуществляется в инвестиционных целях.

Обратившись к истории, можно вспомнить о том, что прямым обменом люди пользовались для изменения жилищных условий до 90-х годов прошлого века, потому что других вариантов просто не было. Купить или продать квартиру за живые деньги в Советском Союзе было практически нереально. Да и обмен совершить было не так просто. Тогда в подобных сделках выстраивались длинные цепочки, и тянуться обмены могли от нескольких месяцев до нескольких лет. Сегодня поменять квартиру на большую или меньшую по площади, переехать в другой район гораздо проще. Для этого не нужно месяцами искать подходящий вариант.

Стандартная схема альтернативной сделки представляет собой одновременное заключение цепочки договоров купли-продажи между разными собственниками. Соответственно, чем больше звеньев-участников в альтернативной сделке, тем сложней её организация. Раньше не все риэлторы занимались сложными случаями, когда необходимо было искать сразу несколько продавцов-покупателей, однако в условиях сокращения количества сделок на рынке они охотно берутся и за альтернативные сделки с большим количеством участников.

Альтернативные сделки всегда были достаточно популярны. Их доля в общем объёме сделок купли-продажи жилья, например, в докризисном 2008 году составляла до 40%.
В настоящее время такие сделки ещё более востребованы – их доля приближается к 70%. По мнению рязанских экспертов, это даже несколько заниженная цифра. И это легко объяснить. До начала кризиса осуществлять альтернативные сделки было сложно ввиду быстрых темпов роста цен. Гражданин мог продать свою квартиру за одну сумму, рассчитывая на эти деньги купить жильё как минимум не хуже. Но за время поиска подходящего варианта цены успевали вырасти настолько, что покупать приходилось то, на что хватало денег, чтобы в буквальном смысле не остаться на улице.

Падение же цен или хотя бы их стабилизация дают возможность совершать альтернативные сделки с большей долей вероятности. Период снижения цен на рынке выгоден для обмена квартиры с двух точек зрения. Во-первых, при снижении уровня цен человек, продавая квартиру, на определённое время фиксирует её стоимость и выигрывает при поиске альтернативы. Во-вторых, при общем снижении стоимости квартир всегда сокращается размер доплаты.

Впрочем, с начала кризиса на рынке не только выросло количество альтернативных сделок, но и вернулись натуральные обмены. Эта схема также стала очень популярна по одной простой причине – продать квартиру за «живые» деньги сегодня очень сложно. Причём сегодня распространены как прямые, так и непрямые обмены. Прямой обмен совершается между двумя участниками сделки. Непрямой обмен – это сделка, в которой участвует больше двух сторон, то есть образуется многоступенчатая цепочка.

Основная сложность в проведении как альтернативных сделок, так и обмена – это необходимость соблюдения баланса интересов не только продавца и покупателя, как это бывает при простой купле-продаже, но и остальных участников процесса, которых может быть практически бесконечное количество. В случае реализации таких операций выстраивается цепочка из нескольких взаимосвязанных сделок купли-продажи. Большое количество участников, разные интересы, сложный документооборот – всё это создаёт трудности как в выстраивании цепочки, так и в проведении самой сделки. В случае, если сделку осуществляет опытный специалист, риски значительно уменьшаются. Если же сделку проводят физические лица, которые не знают всех тонкостей, то они в итоге рискуют остаться либо без денег, либо без квартиры.

Обычные трудности при проведении альтернативных сделок состоят в том, что обмен, в котором участвуют две, три и более квартир, необходимо провести буквально за один день. Условно говоря, меняя трёхкомнатную квартиру на две однокомнатных, можно найти одну квартиру и благополучно подыскивать вторую. А в это время покупатель отказывается покупать «трёшку». Процесс поиска покупателя на трёхкомнатную квартиру начинается заново. А в это время однокомнатные квартиры, которые планировалось купить взамен, уже продали. И вот такой цикл может повторяться несколько раз.

Кроме трудностей, связанных с оперативностью проведения сделки, существует и юридический аспект. Поскольку в одном договоре, как правило, сложная обменная схема не вписывается, оформляется несколько взаимосвязанных друге другом договоров. Поэтому конечный приобретатель повлиять на взаимоотношения других участников сделки фактически не может. Это означает, что при неисполнении кем-то из участников сделки своих обязательств получить то, на что вы рассчитывали, не всегда возможно. Также существуют некоторые риски, связанные с оформлением договора в части доплаты, расчётов сторон, оценки качества квартир и пр. Важно, чтобы все условия были внесены в договор, а не оговорены устно.

Ещё одна проблема, с которой могут столкнуться участники сделки, – неравноценность обмениваемых квартир. Это касается как прямого обмена, так и обмена через куплю-продажу. Как правило, трёхкомнатная квартира не разменивается на две однокомнатные, если только не ухудшается местоположение этих двух квартир. То есть выручки от продажи трёхкомнатной квартиры хватит на покупку двух однокомнатных только в том случае, если эти квартиры будут приобретены в районе на порядок ниже по своим характеристикам, чем район «трёшки». Квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже.

Как уже было сказано выше одним из экспертов, самостоятельное проведение альтернативных сделок затруднено ввиду быстро меняющегося рынка, на котором физические лица могут не успеть сориентироваться. Риэлторы в этом процессе выполняют роль главного связующего звена, к тому же, у них больше возможностей, прежде всего, информационных. Каждая подобная сделка индивидуальна, тут не может быть какого-то шаблонного подхода и решения. Естественно, штучный продукт не может стоить столько же, сколько товары массового потребления. Поэтому комиссия риэлторов в альтернативных сделках несколько выше, чем при обычной купле-продаже. Размер вознаграждения агентства зависит от сложности выполняемых компанией работ и определяется в каждом конкретном случае. Сегодня средний размер комиссионных агентства недвижимости составляет порядка 3-4%. Альтернативная сделка представляет собой две сделки и, соответственно, оформляется двумя договорами – договором покупки и договором продажи, в каждом из которых свой предмет, своя стоимость услуг и своя комиссия.

Эксперты в один голос утверждают, что сегодня альтернативные сделки – это практически единственное, что позволяет рынку вторичного жилья функционировать в непростых финансовых условиях, а агентствам недвижимости оставаться на плаву. При этом специалисты не унывают, многие даже утверждают, что работать в таких условиях интереснее – каждая сделка уникальна, требует индивидуального подхода.