Сделки, приносящие радость

Мы уже привыкли к тому, что хорошие вещи стоят дорого, и знаем, что обувь, купленная на рынке по дешевке, часто разваливается через неделю, и что самая дешевая колбаса не самая вкусная. Стоимость товаров и услуг зависит от их качества. Мы не пойдем к первому попавшемуся стоматологу только потому, что он берет недорого. Конечно, на обслуживании можно экономить, но, как правило, страдает либо качество, либо объем врачебной помощи. То же самое можно сказать и об услугах риэлтора. Любая услуга имеет свою цену, но для начала неплохо было бы разобраться, сколько и за что мы получаем при оказании риэлторских услуг и что означает в понимании профессионала «хорошая услуга» или «безопасная сделка».

Равнение на передовиков

Есть, конечно, вещи, которые проще сделать самостоятельно, но операции с недвижимостью, как правило, не из их числа. Дело это не такое простое, как кажется. Гораздо выгоднее обратиться к профессионалам. К ним мы относим высококвалифицированных специалистов с большим опытом работы и передовые риэлторские компании, где главными ориентирами в работе всегда были и есть надежность и добросовестность в отношениях с клиентами и партнерами по бизнесу и стремление к совершенствованию своей работы. Людей прежде всего интересует вопрос: «Сколько же платить риэлтору».

Конечно, все зависит от вида и сложности оказываемой услуги. В некоторых фирмах на этот вопрос могут ответить: «10 тысяч», в других – вообще сказать: «Ничего», а заработать 10-15% от стоимости недвижимости. Как правило, в первом случае небольшой уровень комиссионных говорит о невысокой квалификации и готовности работать за более низкий процент, чем специалист-профессионал, во втором – об элементарном вводе клиента в заблуждение (не буду комментировать порядочность сотрудников таких фирм). Вспомните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. К сожалению, нередко работа таких горе-специалистов заканчивается для людей плачевными результатами. Реальные комиссионные высококвалифицированных риэлторов за комплекс услуг по помощи в покупке или продаже объекта недвижимости, подготовке и проверке документов, организации сделки и расчетов составляют от 3 до 6% от стоимости объекта недвижимости, по аренде – от 50 до 100% от месячной арендной платы и зависят от суммы и сложности сделки.

Профессионалы никогда не скрывают, что они работают недешево, но качественно, всегда называя истинную ставку своей комиссии. Причем заработок не является целью, достигаемой любым путем, иногда профессионал готов отказаться от сделки, а значит, и от денег, дабы не поступиться своими принципами, сохранить репутацию. Наши коллеги с сайта kbyarmarka.ru (Екатеринбург, не путать с рязанской газетой частных объявлений) небезосновательно считают, что фактически высококлассный риэлтор получает деньги за каждодневную работу, за знание всех тонкостей, нюансов, подводных камней на рынке недвижимости.

Риэлтор поможет клиенту оценить реальность поиска объекта недвижимости или покупателя (арендатора), ликвидность объекта. В зависимости от характеристик и стоимости специалист даст примерный прогноз по срокам поиска (продажи, аренды) и оформления сделки. Расскажет об условиях договора на оказание услуг, проконсультирует по технологии работы риэлторской компании. Поможет клиенту с выбором покупки, собрав информацию из всевозможных источников, посоветует, на что обратить внимание. А чем больше выбор, тем больше шансов получить лучшее. Надежные риэлторские фирмы обеспечивают также юридическое сопровождение, проверку «чистоты» сделки, организуют ее проведение и расчеты. Зная о формальных и неформальных возможностях фирм, мошенники, как правило, избегают иметь с ними дело.

Что такое хорошо?

Хорошая услуга должна быть в первую очередь качественной. К сожалению, некоторые агенты и агентства не хотят либо не умеют оказывать услуги на высоком уровне. Качество определяется компетентностью сотрудников фирмы и уровнем организации работы. По мнению аналитиков, только команда высококлассных специалистов-профессионалов с большим опытом работы в состоянии оказывать действительно качественные услуги. К тому же сотрудники ведущих риэлторских компаний постоянно повышают свой профессиональный уровень, проводя различные курсы и семинары или участвуя в форумах федерального масштаба, таких как национальные конгрессы по недвижимости.

Хорошая услуга – это безопасная услуга. Передовые риэлторские фирмы заботятся о безопасности сделок, несут полную ответственность за работу своих сотрудников, некоторые компании страхуют профессиональную ответственность. Хорошая услуга – это одновременно и удобная услуга. Это значит, что риэлторская фирма создает для своих клиентов максимум удобств. Так, например, для облегчения расчетов используют счетчики банкнот, детекторы валют. На клиента работают риэлтор и юрист – постоянные консультанты, помогающие экономить время, и современный офис, и использование новейших информационных технологий, в том числе и Интернета.

Хорошая услуга – это одновременно и выгодная услуга. Экономя на качестве, мы потом очень часто вспоминаем, что скупой платит дважды. Согласитесь, когда услуга качественная, безопасная и удобная, она становится выгодной. Можно сказать, что, оплачивая услуги риэлтора (подчеркнем: риэлтора, а не серого маклера или мелкого барыги), клиент отдает деньги за то, что профессионал сэкономит его время, силы, нервы, предоставляет ему максимальный выбор, удобство, обеспечивает безопасность.

Компас для клиентов

Важнейшим вопросом при операциях с недвижимостью является процедура выбора вами фирмы и агента. Что нужно искать в агентах целенаправленно – это совпадение систем ценностей. Если у клиента на первом месте деньги – нужно искать такого же агента, если же важны эстетические параметры будущей квартиры – риэлтор должен как минимум понимать, что это такое. Абсолютное совпадение взглядов вряд ли достижимо: человек, покупающий квартиру за несколько миллионов рублей, не сможет найти полностью «синхронного» себе риэлтора, но можно отыскать профессионала с опытом работы с данной категорией клиентов, понимающих, что им важно, а что – нет. Ключевой вопрос: риэлтор должен внушать вам доверие. Как человек – тут все достаточно очевидно. И как профессионал – здесь важна способность решить проблему.

Необходимо оценить предложенного вам агента по совокупности его качеств: опыт работы на рынке, контактность, организованность, обязательность, корректность в общении, умение понимать проблемы клиента. Агент должен участвовать во всех переговорах с клиентами и давать рекомендации по их подготовке, сообщать о ценах на рынке, как он организует рекламу квартиры или что он делает для ее поиска и приобретения, при заключении договора дать полное подробное разъяснение технологии работы компании и процедуры отчуждения и порядка регистрации прав на недвижимость.

В идеале лучше подбирать риэлтора, специализирующегося на необходимом вам сегменте рынка – вторичное жилье, новостройки, загородная недвижимость, наем квартир, операции с бизнес-недвижимостью, ипотечное кредитование и т. д. Такой узкий специалист, как правило, более профессионален в специфических вопросах. Естественно, лучше, если этот специалист будет работать в передовой риэлторской компании – просто он будет иметь больше возможностей совершенствовать свою квалификацию.

Чище не бывает?

Если мы говорим, что квартира «юридически чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Основным принципом выполнения полноценной экспертизы объекта недвижимости является выявление факторов, которые могут впоследствии привести к опротестованию в судебном порядке сделки с этим объектом. При покупке на вторичном рынке необходимо провести экспертизу правоустанавливающих документов и документов, необходимых для отчуждения.

Необходимо проверить наличие полного пакета документов, их подлинность, отсутствие исправлений, подчисток, помарок. Особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. Данный термин подразумевает выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению. В связи с этим не подписывайте никакие документы без предварительного ознакомления с ними.

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Покупайте только юридически освобожденную квартиру. Юридическое освобождение – снятие с недвижимости обременений, жильцов – с регистрационного учета, освобождение от задолженности по коммунальным платежам. Требуйте снятие с регистрационного учета всех проживающих из продаваемой квартиры до подписания договора купли-продажи. Покупайте квартиру, свободную от прав третьих лиц. Штамп и справка о «выписке» легко подделываются, а поэтому, если вы покупаете квартиру без личного риэлтора, неплохо зайти в паспортный стол (паспортно-визовую службу). Если есть возможность, используйте безопасные расчеты, например, банковскую ячейку и аккредитив. Безопасные расчеты практически сводят к нулю риски, возникающие при сделках купли-продажи. Экономия в данном случае может обернуться весьма неприятными последствиями.

Подготовил Денис Абраков

Андрей Казимирович Усейкин, руководитель Управления Росреестра по Рязанской области

– Один из важных признаков безопасной сделки с недвижимостью – ее обязательная регистрации в специально уполномоченном органе, расположенном на территории Рязанской области. Речь идет как о региональном управлении Росреестра, так и о его предшественниках – Регистрационной палате и Росрегистрации. Такая практика существует с 1999 года. За 11 с лишним лет недействительными были признаны лишь единичные сделки, заключенные согласно этому порядку.

Особое внимание нужно обратить на сделки, совершаемые по доверенности. Если вы проводите операцию с квадратными метрами и ни разу не видели собственника, а общаетесь с его представителями, есть повод насторожиться. Хорошо, если доверенность удостоверена рязанским нотариусом. В этой ситуации риск махинаций существенно снижается. Гарантия надежности выше, если при совершении сделки вы воспользуетесь услугами профессионалов. У риэлторских компаний, не первый год работающих на рынке и имеющих положительные рекомендации ваших родных и близких, нет никакой заинтересованности нанести ущерб продавцу или покупателю. Конечно, одним из важных условий безопасной сделки можно считать отсутствие обременений третьих лиц по реализуемому объекту (арест, банковский залог). Подобные сведения каждый гражданин может получить, заказав в нашем ведомстве выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП).

Александр Николаевич Горюнов, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости

– Для того чтобы качественно защитить клиентов от мошенничества и некомпетентности на рынке недвижимости, необходим специальный федеральный закон о риэлторской деятельности. Об этом много говорилось на состоявшемся в начале июня в Екатеринбурге XIII Национальном конгрессе о недвижимости. Этот документ призван создать мощную юридическую базу для формирования цивилизованных отношений между профессионалами, властью и рядовыми участниками рынка. Одна из целей такого закона – четкое разграничение прав и обязанностей всех сторон сделки и внятное обозначение ответственности риэлторской компании перед клиентами. Этот аспект проблемы мы считаем первостепенным.

Опыт других стран доказывает, что безопасность сделок с недвижимостью обеспечивается жестким контролем за профессиональным уровнем как отдельных брокеров, так и компаний, а значит, и ограниченным допуском к самой профессии. Добиться этого можно, лишь внедрив законодательно закрепленный механизм сертификации специалистов и фирм, который закроет путь на рынок для мошенников, серых маклеров и компаний однодневок. Пока упомянутый закон рассматривается на уровне Мосгордумы, но, по нашей информации, им заинтересовались многие политики федерального масштаба.