Управдомов к ответу!

Фонд больших надежд
Поясним, что Жилищный кодекс РСФСР, действовавший до 2004 года, был рассчитан исключительно на государственное управление жилищным фондом, его содержание и ремонт. Современным законом, существующим уже более 6 лет, государство передаёт всю ответственность по содержанию жилья тем, кто им владеет. Многоквартирные жилые дома перестали находиться в собственности одного лица: произошёл переход от управления жилищным фондом к управлению общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ, принятый в 2004 году, и изменения, внесённые в него, дают большую свободу в плане развития рыночных отношений и конкуренции в сфере жилищно-коммунального хозяйства, что открывает возможности улучшения качества услуг, снижения их стоимости. Сфера услуг по содержанию жилищного фонда перестала быть монополией муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий.

Для того чтобы побудить население активно взаимодействовать с управляющими компаниями и стимулировать создание ТСЖ в домах старой постройки, в конце 2007 была создана государственная корпорация — Фонд содействия реформированию ЖКХ. Но на получение федеральных средств на капитальный ремонт жилого здания можно было рассчитывать только при наличии в доме товарищества собственников жилья или договоров с управляющими компаниями. По решению правительства Российской Федерации на программы капремонта из федерального бюджета было выделено 240 миллиардов рублей. Рязанской области досталось 2 миллиарда рублей.

Ход реформы ЖКХ в Рязанской области




В 2010 году на всю Россию дополнительно было выделено на эти цели ещё 15 миллиардов, а также использовался доход от размещения временно свободных денег фонда — 25 миллиардов, половина из которых уже направлена в регионы.

Первоначально предполагалось, что Фонд содействия реформированию ЖКХ закончит своё существование 1 января 2012 года. Но, как утверждают источники, близкие к верхушке власти, есть принципиальное решение продлить жизнь госкорпорации ещё на год. Маловероятно, что финансовая подпитка Фонда ЖКХ будет продолжена и в 2014 году.

Основная идея, которая сейчас прорабатывается для дальнейшего поддержания жилого фонда, — создание региональных фондов по примеру общероссийского. В 9 субъектах Федерации формируется правовая база для их создания. По представлению Фонда ЖКХ и Минрегиона, финансовая база таких фондов должна формироваться за счёт средств региональных и муниципальных бюджетов, а главное — за счёт средств жильцов.
Каким будет соотношение долей участников региональных фондов, пока не совсем ясно, но эксперты утверждают, что граждане уже не отделаются формальной долей софинансирования в 5%.

В интересах собственника
В начале 2009 года в Рязани были созданы четыре городские управляющие жилищные организации: Московского, Советского, Октябрьского и Железнодорожного районов. Одна из их функций — предоставить жителям города возможность участия в федеральной программе по проведению капитального ремонта жилищного фонда.

Управляющие компании (УК) всех организационно-правовых форм имеют право на составление заявок на проведение капитального ремонта жилых домов и, соответственно, на составление договоров с подрядными организациями на проведение капитального ремонта и приёмку его выполнения. Подрядные организации определяются решением всех собственников помещений в случае, если жильцы выбрали управляющую организацию, и правлением ТСЖ при таком способе управления, как товарищество собственников жилья.

В интервью газете «Дом.Строй» в апреле прошлого года один из руководителей рязанской УК уточнил, что жильцам надо гораздо быстрее расти с точки зрения юридической грамотности и уметь в рамках существующего законодательства отстаивать свои права.
«Мы все продолжаем верить в это мифическое утверждение, что государство обязано о нас позаботиться, и надеемся, что завтра будет лучше, чем сегодня, при этом ничего сами не предпринимаем. Я лично в это не верю, — заметил наш собеседник. — Мы должны сами о себе позаботиться и хотя бы во взаимоотношениях с обслуживающими наш жилищный фонд организациями защитить свои права юридически выверенным договором, который даст возможность выиграть суд в случае его ненадлежащего исполнения другой стороной».

В конце 2009 года в Рязани появилась саморегулируемая организация — некоммерческое партнёрство «Ассоциация обслуживающих и управляющих организаций в жилищной сфере» (с недавнего времени — «Ассоциация компаний управляющих недвижимостью»), в состав которой сегодня входят 29 компаний, управляющих и обслуживающих 2 277 домов, площадью 7 004,3 тысячи квадратных метра. Уже в феврале 2010 года некоммерческое партнёрство вышло с инициативой разработать обязательный для всех членов СРО регламент передачи функций управления домом от одной компании к другой в соответствии с решением общего собрания собственников жилья.

В это же время была начата работа над примерным перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. По словам директора СРО Игоря Квашнина, «документ разрабатывается в интересах собственников, которые хотят заключить договор с управляющей компанией, — это своего рода методические рекомендации для собственника».

14 сентября 2010 года состоялось очередное собрание членов Ассоциации компаний управляющих недвижимостью, где, в частности, было принято решение об организации работ по реализации положений распоряжения администрации города «Об утверждении примерного перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, методики формирования стоимости оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, примерного перечня документов для формирования стоимости оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, рекомендуемых собственникам помещений многоквартирных домов и организациям, оказывающим услуги по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, при формировании договорных отношений», сообщили в пресс-службе администрации Рязани.

Раскрыть все карты
В соответствии с ЖК, управляющая компания должна отчитываться о своей деятельности не реже 1 раза в год. К сожалению, не все знают о том, что функции контроля за работой управляющей компании возлагаются на собственников как на одну из сторон договора.
В дополнение к части 10 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ, согласно которому управляющая многоквартирным домом организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, 23 сентября 2010 года Постановлением Правительства РФ № 731 утверждён «Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Непосредственное управление
Предполагает прямое заключение договоров каждого собственника с поставщиком услуг.
Приемлемо для жителей малоквартирных домов, где число собственников не превышает 10: проводя регулярно общие собрания, они могут оперативно принимать решение по каждому конкретному вопросу.

Управление путем создания ТСЖ
Широко распространен на новом жилищном фонде.
Правление ТСЖ от имени собственников заключают прямые договоры со всеми поставщиками услуг и осуществляет непосредственное управление домом. Возможна передача ТСЖ всех или части функций по управлению домом управляющей компании.

Управление управляющей компанией
Этот вариант позволяет выбрать управляющую организацию без создания в многоквартирном доме ТСЖ. Собственники должны сами определить, кому доверить управление своим домом. Для выбора такого способа управления также необходимо решение общего собрания собственников.

Стандарт описывает данные, которые подлежат обязательному раскрытию:
— общую информацию об управляющей организации;
— основные показатели финансово-хозяйственной деятельности;
— сведения о выполняемых работах и оказываемых услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— сведения о стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
— сведения о ценах на коммунальные ресурсы.
Указанную информацию управляющие организации должны размещать в сети Интернет, публиковать в прессе, размещать на информационных стендах и предоставлять в ответ на поступающие запросы.

«Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» опубликован в «Российской газете» 1 октября 2010 года. Управляющие организации обязаны раскрыть перечисленную в документе информацию в течение двух месяцев со дня вступления в силу указанного Постановления Правительства РФ.

Мнение
Рубен Артемович Давтян, директор ООО «Городская управляющая компания Октябрьского района» Рязани:
— Правительственное постановление облегчит задачу собственникам жилья, которым небезразлично, кто и как управляет их многоквартирным домом. Ещё задолго до появления этого документа мы старались предоставлять жильцам максимально полную информацию о расходовании их средств и деятельности нашей компании. По каждому дому у нас есть исчерпывающие данные, которые мы ни от кого не скрываем. Всю остальную, обозначенную в нормативном акте информацию, мы готовы обнародовать в самое ближайшее время. Понятно, что основная цель постановления — сделать максимально прозрачными отношения управляющей организации и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Мошенникам просто не выгодно афишировать свою финансово-хозяйственную деятельность.

Перед тем как подписывать договор с управляющей компанией, владелец жилья должен проанализировать её опыт и возможности. Надо признать, что в повседневной работе довольно часто приходится встречаться с пассивными либо недостаточно грамотными собственниками жилья, многим из которых неинтересно, как будет выглядеть их двор, насколько уютным можно сделать подъезд. К сожалению, хорошими законами сознание людей не изменишь, для этого должно пройти время.

Юрий Николаевич Корчагин, генеральный директор управляющей компании «Интерстройсервис»:
— Вышедший три недели назад документ напрямую едва ли повлияет на качество оказываемых услуг, он лишь конкретизирует нормы, заложенные в Жилищном кодексе. Перечень и стоимость услуг и сейчас указываются в договоре, за нарушение каждого из пунктов собственник вправе прекратить отношения с нерадивыми управленцами.
Иногда люди клюют на красивые рассказы об уникальном уровне сервиса, но, чтобы удостовериться в истинной профпригодности управляющей организации, достаточно зайти во двор дома, который входит в её юрисдикцию, посмотреть, в каком состоянии находится лестничная клетка. Некоторые структуры, называя себя управляющими организациями, выполняют по большей части функции ЖЭУ, почти ничего не делая для устройства комфортной среды обитания на придомовой территории, не имеют плотного контакта с собственниками.

Даже если в доме нет ТСЖ, но есть управляющая организация, свои полномочия для принятия важных решений люди могут делегировать наиболее активным владельцам квартир. В одном из домов мы достаточно эффективно взаимодействуем с уполномоченными от подъездов. Постановление вступит в законную силу в конце ноября и мы, как наверняка и многие коллеги по бизнесу, выберем, пожалуй, самый народный способ оповещения — разместим информацию на специальных стендах, которые есть у каждого подъезда.

Игорь Васильевич Квашнин, директор СРО «Ассоциации компаний, управляющих недвижимостью»:
— В Рязани разработана программа, позволяющая жильцам отслеживать работу управляющих компаний. Этот шаг был обусловлен тем, что на рынке появляется много компаний, использующих неосведомленность собственников жилья. Если вы живёте в частном доме, у вас всё на глазах: здесь трубы, здесь котел, два счётчика. В многоквартирном доме системы жизнеобеспечения сложны и скрыты от глаз. Многим кажется, что это только два смесителя, радиаторы отопления и унитаз. Но это лишь верхушка айсберга.
Не видны 26 статей расходов управляющей компании, 14 подрядных специализированных организаций — поставщиков услуг, 4 надзорные административные структуры. Из-за недостаточной осведомлённости владельцев квартир, а порой от отсутствия их желания разобраться возникает извечный вопрос собственников: за что мы платим деньги? И начинаются конфликты: вторая сторона не может вразумительно объяснить, на что же потрачены средства. Чтобы разрешить конфликт, надо собственникам и управляющим компаниям дать инструмент, используя который при заключении договоров и при получении отчетов, можно получить внятное представление, на что потрачены или будут потрачены деньги собственников. Такая методика в Рязани уже внедряется. Нормальная управляющая компания заинтересована в грамотном и ответственном собственнике, с которым можно построить цивилизованные договорные отношения.


Подготовили Денис Абраков, Ольга Заздравных