Аппетит возвращается

Квадратный метр пока явно не готов быстро возвращаться к докризисным максимумам, и, как неоднократно отмечали специалисты нашего издания и известного в России аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», ожидать этого нынешней осенью было уж слишком оптимистично. Даже по аналогии с дефолтом 1998 года рост цен можно было ожидать не через два, а только через три года после кризиса — тогда квадратный метр пошёл вверх лишь в начале 2001 года. При этом следует учитывать, что в то время цены на недвижимость в России были по мировым меркам минимальными, а в мировой экономике преобладал оптимистичный инвестиционный настрой.

Ажиотажем пока не пахнет
Сейчас же стоимость отечественного «квадрата» (и Рязань при сопоставлении с аналогичными по населению городами не исключение) нередко превышает аналоги в Европе и Америке, а мировая финансовая система переживает не лучшие времена. Эти обстоятельства, как утверждали многие участники прошедшего в середине сентября в Санкт-Петербурге гражданского жилищного форума, вообще ставят под сомнение возможность возврата цен на недвижимость к докризисным максимумам в обозримом будущем.

Уже окончание лета не показало тенденции к повышению цен на жильё, хотя обычно резкому взлёту стоимости квадратного метра осенью предшествовало августовское оживление. Примечательно, что похожая картина складывается и на мировых рынках, и в финансовой сфере. Так, если в 2009 году наблюдался систематический тренд восстановления основных макроэкономических показателей из послекризисной «ямы», то сейчас этот процесс, похоже, застопорился. Возьмём, к примеру, цены на нефть как наиболее важный показатель профицита российской экономики. За прошлый год они удвоились с 40 до 80 долларов за баррель, а весь нынешний год продолжают топтаться на уровне 80 долларов, не показывая потенциала для дальнейшего роста, не говоря уже о возврате к докризисным максимумам в 150 долларов за баррель.

Мировые экономические проблемы, которые привели к кризису 2008 года, никуда не делись — их лишь попытались «спрятать под ковёр» с помощью новых кредитов и займов, но не путём повышения производительности труда и эффективности экономики. И Россия здесь не исключение — экономику накачали деньгами стабфонда, которые до реального сектора экономики не дошли, а вызвали лишь спекулятивный рост на фондовом рынке. Соответственно, постепенное изымание этих денег, а также сокращение финансовой поддержки на рынке недвижимости (выкуп государством жилья у застройщиков, иные программы господдержки строительного сектора) могут вновь сделать актуальным вопрос о перегретости всех рынков, в том числе и недвижимости. Впрочем, нынешний уровень спроса пока не сулит ажиотажа как на столичном, так и на рязанском рынке.

По данным аналитического отдела газеты «Дом.Строй», на начало октября средняя цена квадратного метра в новостройках составляет 33 тысячи 800 рублей. На вторичном рынке недвижимости квартира обойдётся покупателям в среднем в 40 тысяч 950 рублей за «квадрат». Жильё в строящихся домах на протяжении нескольких месяцев не дорожает. А вот объекты вторичного фонда Рязани только за сентябрь прибавили в цене ещё 2,5%. Примечательно, что в нынешних условиях на рынке недвижимости одновременно сосуществуют разнонаправленные ценовые тренды. Так, продажа квартир сейчас хорошо идет в недорогом сегменте. В Рязани быстро расходятся новостройки экономкласса по ценам от 28 до 34 тысяч рублей за метр. По сути, это единственный сегмент, в котором стоимость квартир хоть как-то соответствует платёжеспособности реальных покупателей.

А вот в сегменте повышенной комфортности наблюдается стабильность при почти неизменных ценах. Тем не менее предпосылок для спада активности и снижения цен нет, так как на рынке по-прежнему востребованы квартиры в домах, возводимых по индивидуальным, изобилующим различными приятными опциями проектам, и в ближайшее время это будет одним из основных факторов, формирующих ситуацию в сегменте жилья повышенной комфортности.

По мнению руководителя департамента новостроек Центрального агентства недвижимости Жанны Ильиной, «чтобы покупка стала выгодной, нужно изучить все предложения первичного рынка, а в этом помогают риэлторские компании, специализирующиеся на сегменте строящегося жилья».

Учащённый пульс ипотеки
Начиная с весны нынешнего года, без сомнения, оживает рынок ипотечного кредитования. Самым крупным игроком на нём остаётся Сбербанк, на который приходится больше половины выданных кредитов. Впрочем, и коммерческие банки, оправившись от потрясений, предлагают десятки весьма привлекательных программ. До кризиса объёмы выдачи кредитов ежегодно росли в 2-3 раза, а с наступлением кризиса резко упали. Год назад падение остановилось. Во втором полугодии 2009 года поквартальный рост составлял 15-20%, а в начале 2010 года — 35-50%.
Реальное оживление на рынке ипотечного кредитования связано с общей стабилизацией экономики, приемлемым уровнем цен на жильё в сочетании с ожиданиями их роста. Безусловно, на активность заёмщиков повлияло снижение стоимости кредита — за год ставки уменьшились с 17-18 до 12-13% годовых в рублях и с 15 до 10-11% годовых в валюте.

Количество заявок и объём выданных ипотечных займов с конца лета начали расти стремительными темпами. Распределение покупок новостроек в сентябре было по-прежнему смещено в сторону нижних ценовых сегментов. Три четверти покупок нового жилья в областном центре приходится на объекты экономкласса, которые, впрочем, занимают более 80% в общем объёме предложения.

В сентябре у многих работающих в Рязани компаний объёмы продаж жилья оказались больше, чем в летние месяцы, что неудивительно. При этом девелоперы фиксируют сохранение тенденции к плавному увеличению спроса на квартиры. Рынок жилой недвижимости в сегменте экономкласса восстанавливается за счёт роста количества сделок. Некоторые эксперты уверены в том, что спрос меняется уже сегодня, причём не только количественно, но и качественно. Что касается цен, то они «обречены» на новый виток роста, но в намного более скромных значениях, чем в докризисные годы.

К новым высотам
Не исключено, что первым начнёт прибавлять в цене самое популярное жильё — недорогое, типовое, экономкласса, которое при благоприятной макроэкономической конъюнктуре в следующем году будет расти в цене с опережением инфляции на 2-5%.
Следует понимать, что по сравнению с докризисным периодом количество новостроек уменьшилось, по разным оценкам, на 20-30%, хотя «замораживание» строительства в Рязани, в отличие от других регионов, носило единичный характер. Дело, скорее всего, в замедлении темпов выхода новых объектов на рынок.

Как бы то ни было, на сегодняшний день дефицита новостроек в Рязани нет, и перспективы его возникновения будут прежде всего зависеть от доступности ипотеки и платёжеспособности граждан. Производственные мощности рязанских застройщиков позволяют возводить и по одному квадратному метру на человека в год, но уровень спроса даже в докризисные годы не соответствовал столь высокой планке.

Нынешние ценовые показатели остаются ниже докризисных на 15-20%. В ближайшее время активность на рынке, скорее всего, будет возрастать, но оценки темпов роста цен пока слишком противоречивы и колеблются от 8 до 15%.

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, рынку потребуется ещё два-три года, чтобы вернуться к докризисному уровню — как по объёмам строительства, так и по объёму продаж. Однако в сентябре число заключенных сделок у некоторых девелоперов было сопоставимо с уровнем 2007 года.

Последние социологические опросы показывают, что в ближайшие месяцы улучшить свои жилищные условия (читай — купить квартиру) планируют примерно 9% россиян, что соответствует показателям начала 2000-х. Напомним, что до кризиса покупку квартиры могли позволить себе порядка 15% населения.

И ещё один важный аспект проблемы доступности нового жилья. В Рязани, как и в России в целом, фатально не хватает социального жилья. Исходя из стратегии Фонда содействия жилищному строительству, чтобы обеспечить всех российских очередников, потребуется 20 лет. Речь идёт о тех, кто уже стоит в очереди на сегодняшний день, а о тех, кто пополнит ряды в ближайшее время, даже говорить не приходится.

В связи с этим государство должно играть более активную роль на рынке жилищного строительства, с одной стороны — всячески поддерживая и не подменяя застройщиков, с другой — создавая условия для уменьшения числа очередников и людей, проживающих в экстремальных жилищных условиях. Только в этом случае девелоперы способны покорить новые высоты и достаточно быстро оправиться от кризиса.

Подготовил Денис Абраков

Мнение
Олег Иванович Ковалёв, губернатор Рязанской области:
— Ликвидация последствий лесных пожаров показала, что в нашем регионе не такие уж сильные строительные мощности. Если говорить о возведении жилья, то в масштабах России поставлена задача строить по одному квадратному метру на человека в год, но достижение этого рубежа сталкивается с очень серьёзными трудностями, мы должны стимулировать предложения на рынке новостроек.

В ближайшие две недели я проведу большое совещание с девелоперами, банкирами, подрядными организациями. В районах по-прежнему строится слишком мало жилья. И кредитные организации пока не спешат вкладывать деньги в проекты, не имея уверенности, что это жильё будет пользоваться спросом. Значит, нам необходимо повышать покупательную способность граждан, развивать ипотеку. Средней заработной платы в регионе, которая составляет сейчас 15 тысяч 600 рублей, недостаточно для резкого увеличения спроса. Покупка жилья приезжими с Севера не улучшит жилищной ситуации в регионе.

Если говорить о новых ипотечных программах, то даже ставка в 10% годовых при первоначальном взносе в 10% не позволяет купить квартиру многим людям со средним уровнем дохода. Многое будет зависеть от федеральной политики в сфере ипотеки. В любом случае массовое строительство жилья остаётся нашим приоритетом, ведь оно является одним из главных двигателей экономики.

Евгений Валентинович Коковин, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Единство»:
— Многие аналитики, в том числе и на уровне регионального правительства, опасаются падения объёмов ввода жилья в 2010 году по сравнению с 2009 годом на 20% в целом по области и на 25% по Рязани. Судя по нынешнему состоянию рынка, такие прогнозы недалеки от истины. Тем не менее руководство области, судя по многочисленным совещаниям с застройщиками, пытается держать ситуацию под контролем, старается скоординировать решение вопросов, возникающих при сдаче объектов в эксплуатацию. И при определённых условиях данная задача может быть решена. К сожалению, не всегда это происходит оперативно. Застройщики по-прежнему испытывают проблемы, которые неоднократно поднимались на конференциях и круглых столах, организованных по инициативе вашего еженедельника. Речь идёт, прежде всего, об административных и организационных барьерах, тарифах на технологические подключения к сетям, что существенно влияет на стоимость квадратного метра.

Впрочем, симптомы выхода из кризиса и оживления спроса на первичном рынке сейчас проявляются всё ощутимее. В этом году мы заложили четыре новых объекта, которые даже на нынешних ранних стадиях строительства пользуются популярностью у дольщиков. Растёт доля ипотечных сделок, причём эта тенденция особенно ярко проявилась во второй половине нынешнего года. У нас есть детально проработанные планы строительства до 2014 года, и на сегодняшний день каждый пятый клиент обращается в «Единство» по рекомендации друзей и знакомых.

Жанна Владимировна Ильина, руководитель департамента новостроек Центрального агентства недвижимости:
— Кризис на рязанском рынке новостроек оказал влияние на снижение спроса на строящиеся квартиры. Потенциальные инвесторы предпочли жильё, введённое в эксплуатацию. Риски участия в долевом строительстве в конце 2008-го и в течение 2009 года были более очевидными.
Падение цен породило отложенный спрос. Многие строительные компании взяли на себя повышенные обязательства и сократили сроки строительства. Высокая динамика проведения строительных работ, ориентированность на качество, дифференцированный подход в ценообразовании, усиленное продвижение объектов компаний-лидеров, возрождение ипотеки — всё это сформировало ко второй половине 2010 года устойчивый спрос на новое жильё. Количество сделок на рынке постоянно растёт, но к докризисным показателям пока не вернулось.

За последний год существенных изменений в структуре спроса не наблюдалось. По-прежнему большой популярностью на рынке пользуются одно-, двухкомнатные квартиры в сегменте типового жилья. Объём предложения в течение 2010 года превышал спрос, и строительным компаниям до сих пор приходится бороться за своего покупателя ввиду высокой конкуренции. Тем не менее, позитивное влияние на развитие первичного рынка оказывает поступление новых объектов — за последнее время на рынок вышли или только готовятся выйти порядка 20 объектов.