Своя ноша

— Владимир Константинович, в чём причина возникшей необходимости вносить изменения в действующий Жилищный кодекс?
— Прежде чем ответить на этот вопрос, я хочу ещё раз обратить ваше внимание на те изменения, которые произошли в нашей повседневной жизни в нынешнем году. Согласно действующему ФЗ №185 вот уже десять месяцев каждый гражданин РФ несёт ответственность за эксплуатацию того дома, в котором он живёт. Неличного, частного, а многоэтажного и многоквартирного. Это эпохальное событие в истории отечественного жилищно-коммунального хозяйства. Обязанность содержания жилого фонда, лежавшая до начала 2010 года на государстве, перешла к собственникам. Муниципалитеты передали свой жилой фонд в управление товариществам собственников жилья (20% всего фонда) и коммерческим управляющим компаниям (80%).
— То есть если в доме вдруг протекла кровля, то власть (муниципалитет) решать данную проблему уже не будет?
— Доля государственных или муниципальных органов власти в управляющих компаниях (по ФЗ №185) не может превышать 25%. Но вы правы — ремонтировать кровлю теперь должна та эксплуатирующая организация, которую выбрали владельцы жилья. И ремонт кровли будет осуществляться на деньги собственников, поступающие в оплату содержания жилья.

— Но ведь в системе ЖКХ по-прежнему много проблем. Не рано ли государство устранилось от их решения?
— Это неправильное понимание. Государство предоставило гражданам право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Как известно, владение предполагает и ответственность. Например, автовладелец сам следит за состоянием машины, сам определяет, когда её нужно ремонтировать, сам выбирает автосервис и сам оплачивает необходимые работы. Эксплуатация жилого фонда — более сложный механизм, и государство по-прежнему принимает участие в регулировании данной сферы.
— Какое именно?
— Осуществляет тарифное регулирование. Хотя размер платы за содержание жилья собственники могут определять сами, исходя из реального состояния жилого фонда.

— Не секрет, что жильё жилью рознь и, например, в Рязани есть дома, износ которых достаточно велик. Собственники должны самостоятельно изыскивать колоссальные средства на приведение жилого здания в порядок?
— В 2007 году был принят ФЗ №185. Согласно этому документу создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, на счёт которого в том же году было перечислено 240 миллиардов рублей. Эти средства на определённых законом условиях должны быть переданы в регионы на капитальный ремонт жилого фонда и переселение граждан из ветхого жилья. Освоение средств фонда должно осуществляться в течение четырёх лет. Фонд для того и создавался, чтобы к моменту передачи жилья из государственного ведения в частное у владельцев жилого фонда, то есть у нас с вами, были все условия для эффективного управления имуществом. Надо отметить, что проблемы, за решение которых мы взялись, не являются уникальными. Россия не единственное государство, испытывающее трудности с приведением в порядок своего жилищного фонда. Здесь мог бы быть востребован, например, опыт Германии, связанный с проведением санации жилья на территории бывшей ГДР.

— Если факт передачи жилого фонда состоялся, то означает ли это, что дома в регионах отремонтированы, а жильцы ветхих зданий переселены?
— Это процесс продолжается. Действие ФЗ №185 заканчивается в 2011 году. Но уже сегодня главенствующую роль в том, насколько правильно и эффективно будет эксплуатироваться жилой фонд в дальнейшем, начинают играть взаимоотношения между товариществами собственников жилья и управляющими компаниями. Законодательно урегулировать эти отношения как раз призван проект ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

— Как можно сформулировать основную цель нового закона?
— Его цель — способствовать переходу на профессиональное управление. Закон уточняет систему договорных обязательств при различных способах управления многоквартирным домом, вводит понятия «обязательные платежи» и «взносы», перечень действий ТСЖ и УК, уточняет порядок создания ТСЖ в новостройках — например, прописывает запрет на участие застройщиков в создании ТСЖ. Кроме того, уточняется порядок определения платы за содержание и ремонт жилого помещения в условиях инфляции, вводится стимулирование добросовестного внесения платы за жилое помещение и услуги.
— Закон предполагает создание мотивации для добросовестной и своевременной оплаты услуг ЖКХ?
— Например, что касается граждан льготных категорий, при невнесении ими платы льготирование будет временно приостановлено.

— Известно, что существует практика, когда УК или ТСЖ отказываются от заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, в результате чего такие организации нарушают требования Правил коммунальных услуг. Предусматривает ли новый закон регулирование подобных случаев?
— Для стабилизации отношений по обеспечению коммунальными услугами и исключения нарушений системы финансирования по всей цепочке ресурсоснабжения вводятся новые требования, обязывающие управляющие организации, ТСЖ и непосредственных собственников заключать договоры ресурсоснабжения.

— Весьма распространены ситуации, когда участники долевого строительства, то есть будущие новосёлы, не организовали на этапе строительства ТСЖ и застройщики, а иногда и органы власти, навязывают свои УК, тем самым нарушая право самоопределения собственников. Как быть в этой ситуации?
— Этот момент также предусмотрен проектом вышеназванного ФЗ. На новостройки мы предлагаем распространить процедуры, установленные статьёй 161 частью 13 ЖК РФ для собственников помещений в многоквартирном доме.

— У современной России нет опыта эксплуатации жилья в тех условиях, к которым мы пришли сегодня. А если собственники ошиблись в выборе управляющей компании, если она растратила деньги, предназначавшиеся на закупку тепла, электроэнергии? Жильцы будут мёрзнуть и сидеть в темноте?
— Закон совершенствует процедуры заключения договора управления многоквартирным домом. В частности, вводится новое существенное условие — срок действия. Максимальный срок увеличивается до 7 лет. Кроме того, вводится возможность внесения собственниками прямых платежей ресурсоснабжающим организациям, новый закон обязывает управляющие компании ежеквартально отчитываться перед собственниками о наличии или отсутствии задолженностей перед поставщиками ресурсов.
— А если УК предоставила ложные сведения?
— В этом случае она будет нести административную ответственность, вплоть до дисквалификации на срок от одного до трёх лет.

— Одной из проблем сегодняшних ТСЖ является невозможность собрать необходимое количество собственников для принятия каких-либо важных решений, связанных с эксплуатацией дома. Может быть, закон снижает требования к кворуму?
— Законопроектом вводится изменение, при котором квалифицированное большинство голосов требуется только для капитального ремонта и реконструкции. Для текущего ремонта элементов общего имущества вводится простое большинство голосов от числа голосов присутствующих на собрании. Это положение распространяется также на выбор способа управления и утверждение условий договора управления многоквартирным домом. Наряду с этим предусмотрена ответственность собственников помещений в многоквартирном доме. Она распространяется на непринятие решений по обеспечению надлежащего состояния помещений индивидуального пользования и общего имущества.

— Владимир Константинович, а какая роль в свете последних событий отводится государственным жилищным инспекциям?
— Помимо установленных ЖК РФ функций жилищных инспекций, эти организации наделяются рядом прав. Например, осуществлять контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, за соблюдением правил содержания общего имущества, за соответствием жилых помещений необходимым требованиям и многими другими.

— Каких результатов вы ждёте от принятия данного законопроекта?
— В настоящее время в соответствии с требованиями жилищного законодательства роль собственников помещений многоквартирных домов, а также управляющих компаний значительно возросла. В сферу их управления передано содержание всех внутридомовых сетей, а также решение вопросов оплаты за предоставление жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим многократно возрастают риски того, что некомпетентная или противоправная деятельность субъектов управления может привести к авариям, финансовым потерям населения. Принятие данного законопроекта будет способствовать снижению упомянутых рисков, повышению точности и понятности Жилищного кодекса РФ. В конце концов, речь идёт о том, что реализация права граждан управлять объектами жилой сферы невозможна без свода требований к тем, кто оказывает им коммунальные услуги. Таким образом, для собственника процесс управления его жильём должен стать прозрачным, равно как и процесс (в том числе размер) оплаты этих услуг.