Всё вроде хорошо, но…

15 и 16 ноября в Москве состоялся V Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России», на котором была предпринята попытка проанализировать то, что происходит в стране, и предложить возможные пути разрешения сложившейся ситуации. Настроения некоторых (а может, и большинства) участников форума были пессимистичными. «Сейчас они [докладчики] будут говорить, что все хорошо, а на самом деле…», – можно было услышать в зале. От скептиков не отстал и выступивший президент Ассоциации строителей России Николай Кошман: «Мы с вами говорили перед совещанием, что будем смягчать те оценки, которые есть сегодня…».

Как сэкономить на строительстве
Итак, по заверениям замминистра регионального развития Константина Королевского, ввод в эксплуатацию жилья в России в текущем году сохранится на прошлогоднем уровне. «Сейчас мы идем на уровне 55-60 миллионов квадратных метров. Если объем ввода и будет ниже, то ненамного», – заявил он. По его словам, реализация III этапа Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» направлена на развитие не рынка жилья, как было раньше, а жилищного строительства. В ней заложено, что к 2020 году ввод жилья должен быть обеспечен на уровне 140 млн. кв. м, то есть по 1 кв. м на каждого россиянина. Для достижения этой цели Минрегион устанавливает по годам и субъектам Федерации плановый показатель ввода жилья.

«До 1 января 2011 года регионы должны представить на утверждение программы развития жилищного строительства, в которых должны быть заложены объемы ввода жилья, а также меры по снятию административных барьеров», – отметил К. Королевский. «Если, к примеру, у какого-то субъекта стоит план в 2015 году обеспечить ввод порядка 2 млн кв. м жилья, то мы понимаем, что уже в 2013 году при плотности застройки 10 тыс. кв. м на гектар в работе должно быть минимум 200 гектаров, а лучше 250 с заделом. И в этом же году должны быть проведены конкурсы, должна быть подготовлена вся граддокументация, – попытался объяснить присутствующим всю серьезность отношения к поставленным ФЦП задачам замминистра. – В 2014 году АИЖК должно подготовить свой финансовый ресурс для того, чтобы по программе «Стимул» застройщик получил эти деньги и на этапе строительства он был финансово обеспечен. Чтобы с середины 2014 года финансирование ипотечных кредитов шло уже в полном объеме». Кроме того, считает Королевский, нужно сделать так, чтобы в стоимость 60-70% жилья в России входила только себестоимость строительства, без учета инфраструктуры. «Регионы должны заставить местные монополии увязать свои инвестиционные программы развития со сметной программой строительства жилья и обеспечить застройщиков ключевым ресурсом, – сказал он. – Все институты развития теперь должны быть заинтересованы в том, чтобы плановые показатели региональной программы в конкретном субъекте были выполнены». Естественно, что речь в данном случае идет о возведении жилья экономкласса. К. Королевский упомянул в своем докладе, что в настоящее время ведется работа по возрождению типового проектирования.

Также в недрах Минрегионразвития завершается работа по реформированию подходов к ценообразованию. «Мы уточняем все, что касается нормативов и цен на строительство по всем видам объектов, которые финансируются за счет бюджета Российской Федерации: вся «социалка», все дороги, мосты и так далее. Мы пересчитываем все ресурсным методом, – рассказал К. Королевский. – Сборники должны появиться в конце года и уже в ценах 2011 года. За счет этой работы мы планируем увеличить точность прогнозных показателей и точность бюджетного планирования, и я уверен, что мы сможем сэкономить до 20-25% на строительстве». Несмотря на определенный скепсис, Николай Кошман, в свою очередь, пожелал, чтобы «та стратегия, которая разрабатывается сегодня, была максимально разумной; необходимо сделать все, чтобы строители могли нормально и качественно делать свою работу».

Приоритет малоэтажке
В заседании, посвященном государственной политике в области жилищного строительства, принял участие и генеральный директор Фонда ЖКХ Константин Цицин. В своем выступлении он заявил, что госкорпорация в 2011 году намерена сосредоточиться на переселении граждан из аварийного жилья, а не на капитальном ремонте. «При этом объем финансирования будет гораздо меньше – около 25 миллиардов рублей... На капремонт в следующем году планируется выделить 10-12 миллиардов рублей», – отметил К. Цицин. Он также добавил, что в 2010 году более 60% средств по программам переселения было направлено на малоэтажное строительство, так как оно более быстрое, а при эксплуатации эти дома являются наиболее энергосберегающими. «Уже сегодня по программам Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в 11 субъектах Российской Федерации возводятся малоэтажные дома с применением энергоэффективных разработок», – подчеркнул К. Цицин. Также он объяснил, почему Фонду интересно направление малоэтажного жилья.

«Строительство малоэтажных домов имеет множество преимуществ, позволяющих строить быстро, с меньшими затратами, намного больше качественного жилья. Так, короткий цикл возведения зданий при малоэтажном строительстве позволяет не только быстрее решать проблему аварийного жилья, но и выполнять требование Фонда о завершении заявленных программ в течение года. Низкая себестоимость, высокая конкуренция в этом сегменте и возможность адаптации проектов под местные материалы позволяет строить существенно больше жилья за те же деньги, – сказал Константин Цицин. – Опыт ряда субъектов РФ показывает, что при использовании малоэтажного строительства стоимость одного квадратного метра готового жилья не превышает 20 тысяч рублей – и это с учетом создания инфраструктуры». В заключение он отметил, что в 2011 году до 80% средств будет направляться именно на малоэтажное строительство.

СНиПы или еврокоды?
На форуме возникла небольшая дискуссия при обсуждении вопроса об актуализации существующих строительных норм и правил (СНиП). Так, Константин Королевский, говоря о работе, проводимой в Министерстве регионального развития, упомянул, что из 91 СНиПа осовременено уже 25. «Эту работу мы должны завершить до середины 2012 года», – уточнил К. Королевский. Выступавший спустя несколько часов на сессии «Новые правила в строительстве как условие дальнейшего развития отрасли» исполнительный директор Союза строителей железных дорог Дмитрий Филиппов заметил, что актуализированные СниПы, размещенные на сайте Минрегионразвития, при ближайшем рассмотрении ссылаются на необходимость наличия у заказчика и застройщика строительной лицензии, в тексте документа есть ссылки на уже не существующие нормативные акты. По его мнению, актуализация СНиПов – это «бесполезная работа».

Также была высказана точка зрения, что возможна параллельная работа и по еврокодам, и по СниПам. «Нам нужны европейские стандарты, так как они разрабатывались в течение длительного времени и удовлетворяют тем требованиям, которые предъявляют страны Евросоюза, – считает Д. Филиппов. – Я не против СНиПов, но они не могут применяться на обязательной основе». Заметим, что дискуссия не получила продолжения. Каждый из докладчиков остался при своем мнении, и решающее слово по-прежнему за государственными мужами.

Первая ласточка?
Для опережающей инфраструктурной подготовки территорий необходимо синхронизировать проекты комплексного освоения территорий и инвестиционные планы естественных монополий в рамках региональных программ развития жилищного строительства, на основе документов территориального планировании. Об этом в своем докладе заявила директор по развитию Института развития регионов Александра Мочалова. Она пояснила, что существующие генеральные схемы развития инженерных сетей должны быть адаптированы к современным тенденциям развития городов, только это позволит минимизировать затраты на инфраструктурное обустройство территорий.

Проектом ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг., помимо таких механизмов, как субсидии на уплату процентов по кредитам на обеспечение участков коммунальной инфраструктурой и субсидии на строительство автомобильных дорог, впервые заложены ассигнования на социальную инфраструктуру для строительства жилья экономкласса. «За 5 лет на эти цели планируется выделить 10,13 млрд рублей», – сообщила А. Мочалова. «Мы правильно понимаем, что на строительство социальных объектов при комплексной застройке территории проектом программы [«Жилище»] предусматривается в среднем по 2 млрд в год? – уточнил один из участников форума. – Это 5 детских садиков в год на всю Российскую Федерацию. Прекрасная поддержка! Есть за что побороться». Последовавшее после этого комментария объяснение докладчика, что «это первая ласточка, которая позволит нам отработать механизм», «надо понимать, что это всего лишь мера стимулирования», по большому счету было уже не важным.



Константин Юрьевич Королевский, заместитель министра регионального развития Российской Федерации
– В правительстве есть планы по содействию в строительстве социального и арендного жилья. Эта тема на сегодняшний день является недооцененной и очень актуальной. Если посмотреть на страны Западной Европы, то больше половины людей живут в арендованном жилье и нормально себя чувствуют. Кроме того, если принять во внимание сегодняшнюю ставку рефинансирования, появившийся доступ к ресурсам, то, как развивается гостиничный бизнес… Мы проанализировали совокупность всех этих факторов и взяли на себя обязательство в ближайшие 3 года создать для рынка найма необходимые условия с помощью совершенствования законодательной базы. Мы организовали рабочую группу, куда пригласили представителей региональных министерств из Краснодара, Челябинска, Новосибирска – субъектов Федерации, где в той или иной степени такие проекты реализуются. Вполне реально и предоставлять девелоперам землю почти бесплатно, и давать определенные гарантии, если инвестор-застройщик возьмет на себя обязательство возвести жилье экономкласса и впоследствии будет сдавать его внаем, не продавая. Например, в Калуге строится мощный кластер в сфере автомобилестроения. Для привлечения квалифицированной рабочей силы требуется жилье. В данной ситуации правильнее создать условия, при которых придет застройщик, возведет дом и будет сдавать квартиры рабочим, а координатором этой работы должна выступать власть. Наша задача – создать эти условия в 2011 году.

Геннадий Моисеевич Стерник, профессор кафедры «Управление проектами и программами» Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова
– Сценарный прогноз по кризису, который мы делали, очень четко реализовался, особенно идеально он совпал в рублевом варианте. Не так давно мы сделали среднесрочный прогноз цен на рынке жилья – на 3 года, который выполнен на основании среднесрочного экономического прогноза правительства на 2010-2013 годы. Для этого мы разработали новую методику модели. Главное, что заложено в расчетах, – ежегодный прирост доходов населения на 2-4% в реальном выражении. А, например, в Москве нами была хорошо просчитана зависимость между ростом уровня доходов и ростом цен на жилье в предыдущие годы. Такую же зависимость цен от доходов мы применили для Санкт-Петербурга и Московской области. Подчеркну, что в этой методике учитывается еще и состояние рынка: в Москве тип рынка – растущий, в двух других регионах – колебательная стагнация. Результат получился следующий: среднегодовой темп роста цен в Москве составит 15%. За три года цены вырастут в Москве на 52%, в Санкт-Петербурге – на 33%, в Московской области – на 38%. На докризисный уровень цены вернутся в Москве (около 200 тыс. руб./кв. м) весной – летом 2012 года, в Санкт-Петербурге (около 110 тыс. руб./кв. м) и в Московской области (около 90 тыс. руб./кв. м) – к концу 2013 года.

Николай Павлович Кошман, президент Ассоциации строителей России
– Строительная сфера, как и вся экономика нашей страны, переживает последствия мирового экономического кризиса. В выступлениях официальных лиц, посвященных состоянию строительной отрасли и жилищного рынка, ситуация характеризуется достаточно оптимистично. Однако, по моему мнению, и в 2010 году, а тем более в 2011, выйти на заявленные объемы строительства будет достаточно сложно: сегодня мало кто имеет задел для ввода жилья в будущем году. Считаю, что долж-на быть более критичная проработка программы жилищного строительства, она должна идти по нескольким направлениям. У нас очень много нерешенных вопросов в части нормативной базы, ценообразования. Проблем возвести дом у строителей нет. Самое главное – это обременения. Требуется получить порядка 200 согласований, и за все надо платить. Естественно, это входит и в стоимость квадратного метра. Я согласен с мнением, что там, где строится социальное жилье, земля должна быть бесплатной. И к этому участку должна быть подведена вся инфраструктура. Если мы решим проблемные вопросы, касающиеся ценообразования, жить станет намного легче.
То, что на форуме присутствуют представители 60 регионов, то, что у нас оформлены саморегулируемые организации, говорит о том, что строительный комплекс живет, но ему надо помочь. Примеры восстановления домов после наводнений, после лесных пожаров в течение нескольких месяцев доказывают, что если мы идем в одной упряжке, мы способны решить любые задачи.

Сергей Иванович Попов, генеральный директор ООО «ВеллКом», участник форума
– Признаться, я ожидал большего от посещения V Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства в России». Я расстроен, т. к. темы, которые анонсировались, были гораздо интереснее тех, что были представлены в программе форума. Увы, некоторые животрепещущие вопросы так и не обсуждались. То, о чем говорят представители министерств и иных государственных ведомств, идет вразрез с реальным направлением движения участников строительного рынка. Чиновники придумывают программы софинансирования, но достаточно один раз выделить деньги и разработать нормальную законодательную базу. Найдется немало институтов, которые на конкурсной основе разработают те же СНиПы, и вся страна будет по ним работать. Сегодня же, когда мы начинаем работать с существующей нормативной базой, мы постоянно оказываемся в тупике. В законодательстве есть и некоторые концептуальные пробелы. Например, в общероссийском классификаторе видов экономической деятельности нет понятия о девелопменте. Наш вид деятельности классифицируется как «продажа собственного недвижимого имущества». Но можно ли считать такую деятельность бизнесом? Очень много, в том числе и на форуме, говорят о необходимости строить жилье экономкласса, но совсем не поднимают вопрос о повышении уровня жизни. Ведь все в основном зависит не от цены в абсолютных цифрах, а от покупательской способности людей. Согласитесь, вопрос доступности можно решать несколькими способами.