В Рязань пришло коммунальное рейдерство?

Таким образом, полноправным хозяином в сфере ЖКХ станет бизнес, который, несмотря на формальные законодательные рамки, играет по своим правилам, порой очень жестким. И, к сожалению, в Рязани уже создан прецедент, когда приемы нечестной коммерции проникли в жилищно-коммунальное хозяйство.

Продукт распада
Жилой комплекс «Светлый» на улице Новоселов в Рязани строительная компания ООО «Мервинский» возводила в две очереди. Первая была реализована в начале 2008 года, когда был сдан в эксплуатацию жилой многоквартирный дом по адресу: ул. Новоселов, д. 37. Способом управления собственники выбрали ТСЖ, которое было создано в полном соответствии с действующим законодательством и зарегистрировано в МРИ ФНС № 3 по Рязанской области. Товарищество «Светлое на Новоселов» управляло добросовестно, претензий к качеству и стоимости услуг от жильцов дома не поступало.

К моменту сдачи второй очереди жилого комплекса ООО «Мервинский» распалось на две отдельные компании: непосредственно «Мервинский» и ООО «Стройкомфорт». Именно последняя фирма и достраивала ЖК «Светлый». Правда, как выяснилось в конце 2010 года, застройщик решил со своим детищем не расставаться. По его инициативе была создана управляющая компания (УК) ООО «Светлый дом», которая решила взять под свою юрисдикцию не только недавно введенный в эксплуатацию дом № 37, к. 1, но и дом № 37, где, напомним, уже благополучно действует ТСЖ. Но этот факт компанию не смутил. Управляющая организация направила всем собственникам квартир заказные письма с бюллетенями для заочного голосования. Свое волеизъявление жильцы должны были поместить в специальный ящик.

Между тем в ответ на действия ООО «Светлый дом» состоялось общее собрание членов ТСЖ. В нем приняли участие более 50% собственников, что вполне можно считать кворумом. Было принято практически единогласное решение: способ управления домом № 37 не менять.

Тени светлого дома
Но ООО «Светлый дом» на непонятном основании отказалось признать результаты голосования и правомочность собрания ТСЖ. Через некоторое время организация известила жильцов о том, что согласно общему собранию собственников в форме заочного голосования способом управления выбрана управляющая организация, а управляющей компанией — все тот же ООО «Светлый дом». Более того, был выбран старший по дому с полномочиями заключения договоров от имени собственников. Любопытный факт: представителем интересов жильцов оказался не кто иной, как директор ООО «Стройкомфорт» А. А. Власов.

Данная информация оказалась для собственников шоком, поскольку на собрании ТСЖ большинством из них было принято совершенно иное решение, причем в очной форме и в присутствии ряда свидетелей.
Запрос инициативной группы о предоставлении ООО «Светлый дом» протокола общего собрания и решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, управляющая компания проигнорировала, ссылаясь на то, что запроса попросту не получала. На звонки жильцов с вопросами, откуда, собственно, такие результаты, директор управляющей компании В. Шестопалов отвечал без вариантов: «Видимо, вы просто не принимали участие в голосовании, но зато так решили другие собственники». Как говорится, без комментариев…

При этом рейдеры от ЖКХ пошли дальше: с 1 февраля собственников квартир призвали прекратить платежи в адрес ТСЖ «Светлое на Новоселов». В противном случае пригрозили взимать платежи повторно, что, кстати, является нарушением закона.

Фокусы с законодательством
Абсурдность и в то же время трагизм ситуации заключаются в том, что формально ООО «Светлый дом» действует в рамках закона. Но удивляет вопиющая наглость, с которой управляющая компания пытается захватить управление жилым комплексом. Мотивы тут очевидны: дом, введенный в эксплуатацию несколько лет назад, является настоящим лакомым куском, поскольку вложения минимальны, а с собственников квартир можно безнаказанно взимать любые суммы.

Оставлять без внимания эту ситуацию жильцы дома № 37 на ул. Новоселов не намерены. Правление ТСЖ собрало со всех жильцов письма в адрес управляющей компании о том, что они не присутствовали на собрании и способ управления домом не меняли. Также эти письма будут представлены в качестве доказательства при обращении в прокуратуру.

Несчастные заложники
В не менее удручающей ситуации находятся жильцы другого дома в составе ЖК «Светлый» — № 37, к. 1. В настоящий момент они вообще лишены права выбирать способ управления жильем, хотя большинство собственников уже написали заявления о вступлении в ТСЖ. Дело в том, что после ввода дома в эксплуатацию застройщик взял на себя обязательства по его содержанию. Но условленный срок уже истек, оплата услуг перешла на жильцов, а застройщик отказывается передавать необходимые документы. Люди оказались заложниками ситуации, когда у них накапливаются долги, но погасить их они не имеют возможности.

В будущем подобную ситуацию призваны устранить новые поправки в Жилищный кодекс. Они уже прошли первое чтение в Госдуме, и скоро проект будет вынесен для обсуждения во втором. Правда, по оценке экспертов, поправки не дают разъяснения, как быть в том случае, если уже заселенный дом продолжает снабжаться по временной схеме и энергетики выставляют счета по тарифам, действующим для строительных компаний.

Зато изменения в Жилищный кодекс существенно коснутся управляющих компаний: организации, не являющиеся ТСЖ или ЖСК, но управляющие общим имуществом в многоквартирном доме, обязаны быть членами саморегулируемых организаций. Именно СРО должны устанавливать стандарты и правила оказания услуг по управлению, квалификационные требования к непосредственным коммунальным работникам, а также выдавать сертификаты. В СРО буден сформирован компенсационный фонд, который можно использовать при привлечении к ответственности управляющей компании. Минимальный взнос в компенсационный фонд — 100 000 руб. Кроме того, все УК обязаны застраховать свою ответственность за причинение вреда при управлении. Минимальная страховая сумма — 500 000 рублей за каждый обслуживаемый многоквартирный дом. Эти правила должны вступить в силу с 1 января 2013 года. Пока же вступление управляющих компаний в СРО осуществляется в добровольном порядке.

Вполне вероятно, что именно эти поправки внесут ясность и исключат случаи, подобные происходящему сейчас в ЖК «Светлый». Но, по мнению ряда экспертов, зачастую в нашей стране благие идеи обрастают негативными факторами. Например, председатель комитета по городскому хозяйству Рязанской городской Думы Игорь Яшин считает, что если структура СРО будет вертикальной, то есть вероятность лишней финансовой нагрузки на собственников. По его мнению, саморегулируемые организации должны быть все же автономными.

Пока неизвестно, удастся ли жильцам дома № 37 отстоять свою позицию. Но в любом случае подобная ситуация — неприятное свидетельство того, как зыбко существующее законодательство в жилищной сфере, раз позволяет так свободно и практически безнаказанно захватывать управление жильем. Ясно одно: от того, в чью пользу разрешится данный конфликт, зависит будущее всей жилищно-коммунальной системы. И сразу станет понятно, каким будет рынок ЖКХ: цивилизованным или таким, где царит настоящий беспредел.

Мнение
Игорь Анатольевич Яшин, председатель комитета по городскому хозяйству Рязанской городской Думы:
— Согласно Жилищному кодексу собственники многоквартирных домов вправе сами определить способ управления своим жильем, а также выбрать ТСЖ или управляющую компанию. Естественно, когда выбор жильцам навязывается, это неправильно.

Сейчас, к сожалению, распространено такое явление, когда при сдаче дома в эксплуатацию компания-застройщик инициирует создание ТСЖ или управляющей организации. В этом случае во главе товарищества или УК встает доверенное лицо застройщика или, как часто бывает, сам руководитель строительной фирмы. И тогда процедура сдачи дома в эксплуатацию со всеми обнаруженными недочетами происходит гладко, поскольку получается, что застройщик сдает дом самому себе. После этого состав правления меняется, а собственники жилья остаются с нерешенными проблемами. В то же время серьезные строительные компании не рискуют своей репутацией, и если создают в своих рамках управляющие компании, то подходят к управлению жильем ответственно. В любом случае, единственная возможность для собственников оградить себя от недобросовестной управляющей компании — это проверить, входит ли она в состав саморегулируемой организации (СРО) по управлению недвижимостью. В Рязани такое сообщество существует.

К сожалению, современное жилищное законодательство несовершенно, и, как показывает практика, зачастую собственники жилья оказываются беззащитны перед угрозой рейдерства со стороны управляющих компаний. В этом случае у жильцов есть только один выход — незамедлительно обращаться в суд.

Юрий Николаевич Корчагин, генеральный директор управляющей компании «Интерстройсервис»:
— Ситуация, когда вместо ТСЖ менеджмент многоквартирного дома может осуществлять управляющая компания, вполне возможна, но все действия при этом должны быть в рамках закона. Каждый собственник жилья вправе ознакомиться с протоколом общего собрания, с результатами голосования непосредственно при помощи бюллетеней. Также управляющая компания обязана подписать с каждым владельцем жилья договор. Теоретически возможно, что собственники выберут представителя для защиты своих интересов, как в случае с домом на ул. Новоселов. Но если есть сомнения в законности этих выборов, то жильцы вправе потребовать все документы и информацию по этому вопросу, а также оспорить решение.

Вообще подобные случаи неправомерных действий со стороны управляющих компаний наносят серьезный удар по репутации всех представителей этой сферы, в обществе складывается стереотип, что все управляющие компании — мошенники.

При этом есть и обратные ситуации, когда жильцы просят ликвидировать ТСЖ и подают в УК заявления с просьбой о заключении договора. У нашей компании был такой прецедент. В поселке Южный на ул. Щорса был построен дом. Застройщик создал ТСЖ, пост председателя занял руководитель. После сдачи дома правление менялось несколько раз, в результате обнаружились различные нарушения, недоделки и отсутствие ряда документов. После жители дома провели общее собрание и доверили правлению ТСЖ заключать договор с нашей компанией на обслуживание. А после товарищество собственников жилья было ими ликвидировано. Но отмечу, что в ситуации, где собственника принуждают идти вразрез с его интересами, он вправе отстаивать свои права. При этом сначала стоит попытаться решить дело мирным путем, но если другая сторона не дает доступ к документам и препятствует законности, то тогда уже следует обращаться в суд.