Новоселье за рубежом

В результате кризиса 2008 года, как констатируют эксперты, цены на недвижимость в большинстве курортных стран упали в среднем на 50%. Россияне воспользовались этой возможностью, и хотя сегодня цены выросли и уже не такие низкие, как три года назад, наших соотечественников это не отпугивает. Сегодня покупка недвижимости за рубежом иногда обходится дешевле схожего по своим потребительским свойствам приобретения на родине. К тому же жилье, расположенное в европейской стране, выгодно отличается и площадью, и качеством строительства, и возможностью дальнейшей эксплуатации. По данным международного агентства недвижимости Gordon Rock, еще осенью прошлого года доля россиян среди иностранных покупателей недвижимости составляла: в Черногории – 65%, на Кипре – 45%, в Египте – 45%, в Израиле – 40%, в Хорватии – 40%, в Греции – 40%. В 2010 году спрос россиян на покупку зарубежной недвижимости увеличился на 15%. В 2011 году, по прогнозам, спрос вырастет еще на 10%.

Зачем покупать и где
Всех покупателей зарубежного жилья можно условно разделить на три категории: «курортники», «инвесторы» и «мигранты». В соответствии с подобными целями можно выделить и наиболее популярные страны и районы. Для отдыха выбираются прежде всего страны с теплыми морями. В Западной Европе это прибрежные регионы Испании, Греция, Кипр. Для более состоятельных – Лазурный берег Франции. В категории «инвестиции» практически вне конкуренции оказывается Германия, причем приобретаются здесь не только жилые объекты, но и коммерческая недвижимость. По-прежнему привлекательны в плане инвестирования Англия, Франция. Специалисты говорят о снижении покупательской активности в таких странах, как Арабские Эмираты, Египет, Турция. «Сложная ситуация сложилась на рынке недвижимости Чехии, Словакии, Болгарии, Австрии, – говорит Оксана Приходько, директор агентства недвижимости «Виктории». – Сегодня здесь предложение превышает спрос. Стоимость жилья в настоящее время ниже, чем до кризиса. Те покупатели, которые воспользовались демпинговой ситуацией с ценами и вложили деньги с целью инвестиций, не могут продать это жилье». Что касается «мигрантов», то здесь с классификацией очень сложно – все зависит от конкретного человека, особенностей его бизнеса, знания языка и т. п.

Зачастую покупатели хотят совместить приятное и полезное. «Так, в Греции покупают недвижимость не только для проведения отпуска, но и для сдачи в аренду, которая здесь всегда востребована, даже несмотря на экономические трудности, – говорит Кристина Барачашвили, коммерческий директор компании «Кит Недвижимость». – Греция по-прежнему остается привлекательной для инвестиций в курортную недвижимость. Благоприятный климат, радушное население, чистое море, низкий уровень преступности и, самое главное, невысокие цены – эти факторы являются решающими при покупке недвижимости именно в этой стране. Годовая арендная плата за квартиру или виллу составляет порядка 8-12% от ее коммерческой цены. В Грецию инвестировать выгодно уже потому, что можно получить доход от сдачи в аренду. В начале сезона (апрель) цена аренды дома у моря начинается от 100 евро в сутки, существенно вырастая к разгару сезона. Цена также зависит от расположения дома, близости к морю, населенному пункту, виду на море. Стоимость продажи квадратного метра жилья в престижных районах страны составляет от 2,5 тыс. евро».

Что нам по карману?
Покупатели, приобретающие недвижимость за рубежом, руководствуются прежде всего соображениями цены. Какой минимальной денежной суммой должен располагать человек, решивший приобрести недвижимость за рубежом? Эксперты советуют ориентироваться на суммы от 20 тыс. евро. В Болгарии на эти деньги можно купить вполне приличную квартиру в престижном Солнечном Береге. За 30 тыс. евро, по утверждению экспертов, можно купить апартаменты в Таиланде. Квартира будет не очень большой и, скорее всего, в строящемся комплексе, который сдадут только в 2011-2012 годах. Зато будет возможность купаться в океане круглый год. В Египте (на севере Хургады) цены в закрытых жилых комплексах на берегу моря начинаются от 25 тыс. долларов. В Турции (в Анталии) 30-метровые апартаменты рядом с морем (бассейны общий и для детей, фитнес-центр с джакузи и сауной, полная отделка) будут стоить от 37 тыс. долларов.

Говоря о жилье в Испании, продавцы отталкиваются от суммы в 35 тыс. евро – столько стоит «арестованная недвижимость не в самых лучших районах страны, далеко не на первой линии моря и требующая капитального ремонта». В Болгарии примерно с той же суммой вы будете чувствовать себя королем. На Солнечном берегу за 35 тыс. евро можно купить студию в 55 кв. м – она будет в новом жилом комплексе с уже построенным бассейном и детской площадкой, с панорамным видом на море. А стоит с теми же 35 «евротоннами» переместиться на Лазурный Берег Франции (цены начинаются от 12-15 тыс. евро за кв. м) – и придется констатировать, что по карману нам разве что собачья конура.

«В Греции квартира в новостройке обойдется в сумму от 55 тыс. евро, – говорит Кристина Барачашвили. – Это, как правило, новостройки, отделанные под ключ, оборудованные сантехникой, с укомплектованной кухней. Цена аренды квартиры (средняя площадь – 60-80 м, может доходить до 150) – от 35 до 100 евро в сутки в зависимости от сезона. Стоимость таунхаусов начинается от 120 тыс. евро. Факторы, которые влияют на стоимость жилья, – это площадь (от 80 до 400 кв. м), расположение у моря, близость к поселку. Аренда таунхаусов – от 120 евро в сутки. Стоимость отдельно стоящего дома – от 250 тыс. евро». Во всех курортных странах существенный момент, определяющий стоимость жилья, – местоположение объекта. Соответственно, очень важны такие параметры, как расстояние до моря и вид из окна. Радикально увеличив путь до пляжа (бывает и 4-5 км, и даже 10-15, что, конечно, исключает возможность добраться пешком), можно столь же радикально снизить цену.

Еще один «ценовой резерв» связан с качеством. Помимо квартир и апартаментов в современных жилых комплексах, оснащенных всей необходимой инфраструктурой, в любой стране есть старое и некачественное жилье. За 20 тыс. евро можно найти трущобы почти во всех странах мира, даже в США и Европе, уверяют риэлторы, имеющие опыт работы на международном рынке, но в этом случае вы покупаете не недвижимость, а проблемы, которых со временем будет все больше и больше.

Эти соблазнительные проценты
У покупки недвижимости за рубежом есть большой плюс. Практически во всех странах мира, которые входят в зону интересов россиян, хорошо развито ипотечное кредитование. И процентные ставки неизмеримо ниже, чем в нашей стране. Так, во Франции, к примеру, ставка равна всего 2-2,5%. Для европейских банков самое главное условие для получения кредита – это его обеспеченность. Сумма кредита в большинстве стран не превысит 75-80% от стоимости недвижимости, также вы должны предоставить полный пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность и стабильность доходов, очень желательно, чтобы с ваших доходов были уплачены налоги, то есть ваш доход был белый. Если вдруг банк хоть немного усомнится в платежеспособности заемщика, то в кредите, скорее всего, будет отказано. В среднем ипотечные кредиты выдаются на 10-20 лет. Кроме низких, по сравнению с нашими, процентных ставок, европейские банки предлагают и интересные условия кредитования. Некоторые банки ввели поквартальную оплату кредита, другие разрешают вначале выплачивать только одни проценты, а затем – общий долг. Ипотечный кредит предоставляется россиянам пусть в меньшем объеме, чем местным жителям, но на очень схожих, то есть невероятно выгодных по сравнению с российскими условиях.

Правда, здесь тоже не стоит уповать только на ипотечные кредиты. Кому-то может помешать серая зарплата, кому-то – кредитная история. «В практике нашего агентства был случай, когда клиент купил в Греции дом за 120 тыс. евро и при этом смог воспользоваться рассрочкой, предоставленной застройщиком», – делится своим опытом Кристина Барачашвили. Итак, ипотека в западноевропейской стране может оказаться как выгодной, так и невыгодной – все зависит от конкретных условий. Поэтому столь серьезное решение должно быть хорошо продуманным, исходить из экономических расчетов, а вовсе не из того, что «домик очень понравился».

Подводные камни
С какими проблемами можно столкнуться, покупая недвижимость за рубежом? При покупке нужно знать, какие расходы предстоят в связи с приобретением. Традиционно наши люди, имея в кармане некоторую сумму, считают, что именно на нее они и могут приобрести недвижимость. К этому подталкивают российские реалии, где налоги при приобретении отсутствуют, а госпошлина составляет символическую сумму в 1000 руб. Во многих зарубежных странах все обстоит иначе – там при приобретении придется отдать значительно больше, чем написано на ценнике. Например, в Италии или Франции дополнительные затраты могут составить 10-14% от цены недвижимости. Это НДС, услуги адвоката, нотариуса, переводчика и т. д. Но есть и куда более существенная трата – налог на переход права собственности, составляющий от 3 до 8% от стоимости недвижимости. На практике «титул» выдается государством в течение 3-5 лет после завершения строительства объекта, так что у собственника есть возможность накопить необходимую сумму. В общем, страны разные, траты в них тоже. Но в целом надо быть готовым к тому, что при покупке придется заплатить еще 9-13% от стоимости недвижимости.

«Надо учитывать и такой немаловажный момент. Например, в Болгарии землю нельзя получить в собственность, только арендовать. Также и на Кипре: несмотря на невысокую стоимость коттеджей и вилл, земля здесь не оформляется в собственность, а значит, у покупателя нет никаких прав на нее», – говорит Кристина Барачашвили. - Очень многие продавцы, призывая купить недвижимость в той или иной стране, убеждают покупателя, что в будущем он сможет получить вид на жительство. Надо с осторожностью относиться к такой информации, ведь на самом деле покупка недвижимости за границей не во всех странах дает преимущество при приобретении вида на жительство, просто многие этого не знают». В общем, можно по заманчивой цене купить квартиру от 50 тыс. евро, танхаус от 100 тыс. евро, но потом могут возникнуть сложности в связи с уплатой налогов на покупку, содержанием жилья, получением гражданства. Там, где вы покупаете недвижимость, желательно найти русскоговорящих партнеров и адвоката, советуют специалисты. Ну, а прежде чем выбирать квартиру или дом за границей, изучите законодательство, которое регламентирует покупку и содержание жилья в этой стране.


Кристина Барачашвили, коммерческий директор компании «Кит Недвижимость»
– Компания «Кит Недвижимость» начала заниматься продажей недвижимости в Греции еще до кризиса. Спрос постепенно возвращается на докризисный уровень, и сегодня среди наших клиентов-рязанцев есть люди, которые хотят приобрести коттеджи, танхаусы в Греции. Для таких клиентов наше агентство совместно с греческими партнерами – компанией Alemar Estate – предусмотрело обзорные информационные туры. В офисе компании «Кит Недвижимость» можно предварительно по Интернету отобрать приглянувшиеся варианты. Тем клиентам, которые захотят увидеть зарубежное жилье своими глазами, «Кит Недвижимость» поможет в оформлении визы. В течение трех дней (вылет в пятницу вечером, возвращение в понедельник) можно посмотреть и оценить предлагаемые варианты. При покупке недвижимости стоимость такого тура вычитается из стоимости жилья. Покупая жилье в Греции, вы можете снять с себя часть обязанностей, связанных с обслуживанием дома, квартиры, оплатой коммунальных услуг и т. д. Наши партнеры в Греции возьмут на себя эти хлопоты, а также предоставят услуги по содержанию, сдаче в аренду купленного вами жилья. Также сотрудники фирмы окажут помощь в приобретении мебели, необходимого имущества. Наши партнеры – компания Alemar Estate – предоставляют целый спектр риэлторских услуг. Это одно из крупнейших зарубежных туристических агентств, с которыми мы сотрудничаем.

Родион Морозов, предприниматель
– В этом году я отдыхал с семьей в Патайе (Таиланд). Город и страна мне очень понравились. А так как я объездил достаточно много стран и мне есть с чем сравнивать, стал задумываться о покупке жилья в Таиланде. Здесь совсем другой уровень жизни. Судите сами. Однокомнатная квартира на берегу океана стоит (по нашим деньгам) от миллиона рублей. Пентхаусы – от 5 миллионов. Вообще выбор жилья здесь огромный. Много русских, кстати, целый жилой район построен российскими строителями. У многих очень похожая история – приехали по туристической путевке, были очарованы красотой здешних мест, климатом, решились на покупку жилья и остались. Здесь также можно очень дешево снять квартиру. Что привлекает наших людей? Специалист с образованием здесь всегда может найти работу. Конечно, для этого ему надо будет пройти переаттестацию, получить сертификат, но все это реально. Многие наши соотечественники быстро адаптируются и со временем открывают здесь собственный бизнес. Чем выгодна покупка жилья в Таиланде? Сдача в аренду однокомнатной квартиры в Патайе принесет в месяц около 25 тысяч рублей. Для сравнения: аренда «однушки» в Рязани – 7-10 тысяч. Здесь приемлемые условия. Можно купить квартиру в основном для сдачи внаем, но приезжать на отдых и жить в ней несколько месяцев. Конечно, 9 часов полета – многовато, но это стоит того.