Нет ничего проще

Исходя из практики расторжения сделок, сложившейся в Рязанском регионе, следует признать, что страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потратить много времени и нервов и/или приобрести квартиру на невыгодных условиях – будничная реальность.

Понятно, что любая сделка с недвижимостью – это риск. Но риск, который можно и нужно свести к минимуму. А сделать это можно со специалистами, которые помогут получить полную информацию о предполагаемых рисках, увидят вашу ситуацию в перспективе и примут меры по снижению возможных негативных последствий.

Риски под контролем

Риски, которые делают операцию с недвижимостью достаточно сложным процессом, определяются рядом факторов. Это и устойчивость экономической ситуации в стране, и общая грамотность субъектов рынка, и многое другое. Но рядовые участники рынка, в нашем случае продавцы и покупатели, наибольшее внимание обращают на юридические риски, потому что их недооценка может привести к оспариванию права собственности на приобретенный объект недвижимости. С другой стороны, эти факторы поддаются контролю во время проведения сделки. Обычно обнаружить мошенничество со стороны одного из контрагентов можно еще на раннем этапе. Сигналами для покупателя должны стать следующие факторы: нежелание предоставлять документы о предыдущих сделках с недвижимостью, любые ограничения в доступе к информации о приобретаемой квартире и т. п., особенно если это усугубляется ликвидностью варианта и давлением к принятию решения в срочном порядке.

Очень часто в возможной утрате прав на уже бывшую в чьей-то собственности квартиру виноваты вовсе не мошенники. У каждого объекта недвижимости есть своя история, берущая начало с момента его приватизации. Она включает в себя все переходы прав собственников, которые происходят по договорам купли-продажи, мены, дарения, при переходе по наследству и т. п. В результате недвижимое имущество обременено сложным комплексом правоотношений, в котором присутствует риск оспаривания прав последнего собственника. Даже если именно по вашей сделке нет никаких проблем и споров между ее участниками, она теоретически может быть расторгнута или признана недействительной вследствие расторжения или признания недействительной предшествующей сделки. Вот самые распространенные на сегодняшний день, по мнению экспертов интернет-ресурса gdeetotdom.ru, основания для оспаривания сделок:
– нарушения в процессе приватизации;
– продажа по поддельным документам, в т. ч. с использованием недействительных или поддельных доверенностей;
– недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки;
– раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников;
– совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них.

Отметим также, что при осуществлении многих сделок с жильем в договорах купли-продажи ради ухода от налогообложения указывается не вся стоимость квартиры. Напомним, что передача денежных средств – один из важнейших моментов сделки. В соответствии с Гражданским кодексом РФ цена – это существенное условие договора купли-продажи недвижимости, следовательно, сумма, которая указана в документе, и является официальной стоимостью. Понятно, что передача оставшейся части денег обычно оформляется распиской – одна сторона передает другой некую сумму за мебель, дополнительные элементы отделки и т. д., но важно, чтобы этот документ был составлен грамотно.

Приобретая квартиру, покупатель не застрахован от сокрытия продавцом информации об ограничениях в ее использовании или распоряжении. Приведем пример. Квартира является предметом имущественного спора или из нее были временно или незаконно выписаны люди, сохраняющие свое право пользования квартирой. В связи с этим одним из непременных условий при сопровождении сделок с недвижимостью является проверка так называемой юридической чистоты квартиры. Это и изучение правоустанавливающих документов собственника объекта, и получение подтверждающих документов из регистрационных органов, и проверка соответствия объекта сделки предоставленным документам, и проверка дееспособности собственников и их иждивенцев, и выяснение особенностей прописки-выписки проживающих в данном объекте. Не менее важным пунктом в сопровождении является согласование условий договора с интересами клиента.

Следует признать, что, к сожалению, некоторые факты из истории квартиры не всегда удается проверить. Например, при получении квартиры в наследство. В таких случаях покупателю, чтобы обезопасить себя, можно воспользоваться титульным страхованием. Страхование недвижимости от риска утраты права собственности (титульное страхование) обеспечивает возмещение убытков в размере рыночной стоимости недвижимости в случае утраты права собственности на нее. В случае предъявления претензий страховая компания бесплатно защищает интересы покупателя. И даже если суд все-таки выносит решение не в пользу ее клиента, то она выплачивает возмещение в размере страховой суммы, обычно равной рыночной стоимости объекта.

Исходя из практики расторжения сделок, сложившейся в Рязанском регионе, следует признать, что страхи потерять квартиру в результате судебного иска сильно преувеличены, а вот риски потерять много времени и нервов и/или приобрести квартиру на невыгодных условиях – будничная реальность. И настоящий риэлтор должен уметь минимизировать перечисленные в начале этой публикации риски.

Скованные одной цепью

Теперь уместно поговорить о ситуациях, когда затрагиваются интересы сразу нескольких продавцов и покупателей. Многие читатели уже наверняка поняли, что речь пойдет об альтернативных сделках – самом популярном виде операций с жилой собственностью на вторичном рынке. Деление недвижимого имущества между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или с взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию в альтернативной сделке. Собственник в данном случае выступает одновременно в качестве и продавца, и покупателя, так как для получения денег на новое жилье ему потребуется продать имеющуюся у него жилую недвижимость.

По разным оценкам, от 70 до 80% операций на вторичном рынке Рязани – альтернативные. Чистая продажа квартиры без одновременной покупки другого жилья – это актуальная операция для тех, кто когда-то приобретал жилье с инвестиционной целью, а также тех, кто переезжает в другой город или страну или получил жилплощадь в наследство и желает перевести недвижимость в деньги. Но круг этих людей достаточно узок. В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как-то могли решать свои вопросы с жильем. Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко – доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры, как правило, быстро приватизируются. Да и, будучи собственником, оформлять сделку значительно проще.

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только нужно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома. Определенным минусом таких сделок можно считать образование так называемых цепочек, когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется. При продаже квартир в Рязани нередки случаи с участием 3-5 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора. Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, она может выстраиваться несколько месяцев и рухнуть в один момент.

Но надо понимать, что рост «цепочек» – это не блажь посредников. Чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки. Когда денег от продажи квартиры на покупку нового жилья не хватает, многие покупатели стремятся оформить ипотеку. Такой вариант, например, предполагает, что полученные от реализации недвижимости средства могут использоваться как первый взнос. Дополнительно к классической ипотеке некоторые банки, как утверждает портал realto.ru, предлагают специальные ипотечные программы для реализации альтернативных сделок. Стоит отметить, что некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичное жилье. При этом старая квартира либо реализуется агентством недвижимости, афиллированным с девелопером, либо переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок. К плюсам такого варианта относится неизменная стоимость забронированного за покупателем жилья, которое на момент строительства стоит всегда дешевле аналогичной квартиры на вторичном рынке. Поэтому это может быть выгодной покупкой недвижимости, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья, могут быть довольно строгими. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в востребованном районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Внимание, иждивенцы!

Чаще всего сложности при альтернативных сделках, как утверждают наши эксперты, возникают, если в число собственников продаваемого жилья входят иждивенцы (несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды). Чтобы сделка купли-продажи состоялась, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Особенно строгие требования государство предъявляет к защите прав детей: в результате сделки ребенок должен получить равнозначное по площади и условиям жилье. Поэтому продажа квартиры, в которой один из собственников еще не достиг совершеннолетия (18 лет), осуществляется дольше, так как необходимо собрать дополнительные документы. Дети, не являющиеся собственниками квартиры, при продаже квартиры должны быть обязательно где-то зарегистрированы. Такие требования устанавливаются государством для защиты прав ребенка.

В этом случае регистрирующий орган откажется принимать от участников сделки договор продажи квартиры, пока не увидит договор о покупке жилья.
В настоящее время альтернативные сделки стали нормой жизни, и их доля в 70-80% от общего объема операций по купле-продаже жилья остается стабильной. Причина не только в том, что собственник имеет все возможности для выгодной покупки квартиры после продажи своей недвижимости. Играет роль и опыт, полученный риэлторами за последние годы. Он позволяет проводить операции по одновременной продаже и покупке жилья значительно быстрее, качественнее, без возможных препятствий и срывов, чем это было всего несколько лет назад.

Подготовил Денис Абраков

---

Мнение

	Олег Владимирович НЕФЕДОВ, директор строительной компании «Владар»: – Когда покупатель уже определился с конкретной новостройкой, в которой будет приобретать квартиру, для него становятся важными следующие ключевые моменты: перспективы получения ипотечного кредита, возможность фиксирования цены, своевременная сдача дома. Многих клиентов волнует проблема своевременной продажи вторичного жилья, за счет которой нередко погашается большая часть стоимости новой квартиры. Не так давно мы организовали агентство недвижимости, которое помогает нашим клиентам в реализации вторичного жилья. На сегодняшний день примерно 20-25% новостроек реализуется с помощью ипотеки. Наши покупатели при этом получают весомое преимущество – «Владар» аккредитован и успешно работает сразу с несколькими ведущими банками, а значит, приобретатель новостройки может выбрать сразу несколько возможных кредитных схем. Что касается фиксирования цены, то при первоначальном взносе в 30% мы год обязуемся не менять стоимость квартиры. Сегодня в масштабах всей Рязани задержки сдачи многоквартирных домов относительно редки, тем более что эта процедура в последние годы стала проходить быстрее и легче. Еще на этапе оформления договора долевого участия мы готовы по требованию клиента предоставить необходимую проектную документацию. Застройщики, которые игнорируют эту норму, грубо нарушают 214-й федеральный закон.
	Андрей Юрьевич БУЯНОВ, руководитель Департамента вторичного рынка Центрального агентства недвижимости: – При проведении сделок с недвижимостью, независимо от уровня их сложности, большую роль играет квалификация риэлтора. Необходимо наладить обмен информацией между всеми сторонами сделки, уложиться в сроки, определить сложные моменты, которые требуют внимания и могут повлиять на результат. Наиболее непростыми считаются сделки, в которых, помимо покупателей и продавцов, принимает участие третья сторона, например, банк или органы опеки и попечительства. То есть чем сложнее особенности финансирования сделки, тем больше факторов, от которых зависит успех сделки. Предоставление субсидий, военная ипотека, сделки через «опеку», переезд из одного региона в другой – все эти особенности воздействуют на сроки и результат. «Опека» принимает решение в течение месяца. Продавцы, которые не готовы ждать месяц, уходят. Более 90% банков, работающих в Рязанском регионе, являются филиалами российских банков. Взаимодействие с головным офисом из филиала в Рязани также увеличивает сроки. Однако при условии партнерских отношений агентства недвижимости с банком процесс можно ускорить и помочь решить вопрос с недвижимостью в кратчайший срок и на выгодных для клиента условиях. Поэтому основная задача риэлтора – учитывать интересы всех сторон и как можно быстрее обеспечить заключение сделки с недвижимостью.
	Олег Валерьевич КОБЗЕВ, директор агентства недвижимости «На Садовой»: – Психология продавцов и покупателей жилья в последние 10-15 лет кардинально поменялась. Люди готовы абсолютно спокойно продавать собственную недвижимость и приобретать другое жилье без страха расстаться с единственным значимым активом. Клиентов не пугают финансовые расчеты с семизначными суммами, никто уже не настаивает на популярном в советское время обмене жилья и выбирает оптимальное предложение из тысячи вариантов в печатной прессе или в Интернете. Альтернативные сделки по-прежнему составляют не менее 70% от общего объема операций купли-продажи жилья, но длинные цепочки из 6-7 контрагентов случаются теперь очень редко. Опытные риэлторы давно научились разбивать эти цепочки (кстати, сам термин постепенно уходит в прошлое) на несколько этапов. Таким образом, процедура подачи документов в Росреестр, если речь идет о нескольких взаимозависимых сделках, происходит не за один, а за два дня. Такое решение экономит нервы и оптимизирует время всех участников процесса. Отказы одного из участников альтернативной сделки от своих обязательств – нечастое явление, так как клиент, заключив предварительный договор, вносит задаток, а перед этим вместе с риэлтором обсуждает все нюансы предстоящих действий. По сути, все сомнения обычно разрешаются уже на ранних этапах подготовки сделки.