От мечты – к действиям

Что необходимо знать дольщикам, чтобы снизить риски инвестирования средств в незавершённые объекты? Об этом наш разговор с министром строительного комплекса области Владимиром Дмитриевичем Трушкиным.

– Владимир Дмитриевич, средства участников долевого строительства сегодня являются особенно необходимыми для застройщиков, поскольку предложение банковских кредитов заметно сократилось. Повлиял ли экономический кризис на активность дольщиков?
– В прошлом году жители области приобрели меньше жилой недвижимости, чем в 2008-м. Управление Федеральной регистрационной службы сообщает о заключении 20249 сделок купли-продажи и долевого участия в строительстве, из них 16819 сделок – на вторичном рынке. Покупательская активность в первом полугодии упала почти на треть к уровню 2008 года, до этого на протяжении нескольких лет наблюдался устойчивый рост. Во втором полугодии ситуация начала улучшаться.

Если говорить о новостройках, то доля сделок на первичном рынке традиционно составляет 20-25% от общего объёма покупок, что примерно соответствует структуре предложения. По итогам 2009 года данный показатель снизился до 17%. Застройщики в условиях ограниченности оборотных средств направляют их на завершение объектов с высокой степенью готовности. Что касается строительных проектов жилья в начальной стадии, то практически все они приостановлены. И для возобновления темпов многоэтажного строительства в области потребуется не менее двух-трёх лет после восстановления спроса на рынке жилья.

Поскольку объёмы незавершённого строительства уменьшаются, а новые проекты многоэтажного строительства отсутствуют, это может спровоцировать значительный рост цен на рынке недвижимости, так как имеющиеся предложения не смогут удовлетворить спрос на жильё. Только в течение текущего года возможен неудовлетворенный спрос в объёме 8-9 тысяч квартир (домов), и в последующие годы, в случае отсутствия адекватных мер, ситуация будет ухудшаться. Одним из возможных выходов в данной ситуации становится создание условий для развития малоэтажного жилищного строительства, учитывая динамичность и экономичность данного вида домостроения по сравнению с многоэтажным.

– До спада, вызванного кризисом, драйвером жилищного строительства в регионах выступали растущие объёмы ипотечного кредитования. Как обстоят дела с ипотекой сейчас?
– Объёмы ипотечного кредитования в прошлом году по сравнению с 2008-м сократились почти в четыре раза: с 4,1 миллиарда до 1,1 миллиарда рублей. К тому же банки перестали давать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройке без дополнительного залога в виде уже имеющегося у заёмщика жилья. Однако на федеральном уровне предпринимаются шаги по оживлению жилищного кредитования в регионах. Так, АИЖК разработало новый ипотечный продукт «Новостройка», который, на наш взгляд, способен активизировать платёжеспособный спрос граждан в сегменте вновь возводимых многоквартирных домов. Размер первоначального взноса предусмотрен не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка по кредиту установлена от 10,5 до 11% годовых с возможностью её снижения в ряде случаев (использование средств материнского капитала, приобретение жилья со стоимостью 1 квадратного метра не выше
30 тысяч рублей и других).

Несомненный плюс программы – отмена требований дополнительного залога. В залог банку передаётся построенная квартира после государственной регистрации прав собственности. Кроме того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию предлагает регионам программу «Стимул», направленную на стимулирование строительства жилья эконом-класса. Она предусматривает кредитование застройщиков в сумме от 60 миллионов до 300 миллионов рублей для завершения строительства конкретного жилого дома, согласованного с банком-кредитором. Программа предполагает также кредитование граждан, приобретающих квартиры в данном жилом доме, по стандартам «АИЖК» (от 10,5% годовых) без требования дополнительного залога.

– Довольно значительная часть населения не имеет возможность улучшить жилищные условия иначе, чем купив жильё на этапе строительства, пока цена не слишком высока. Но возникают риски, сопряжённые с дальнейшим ходом работ на объекте. Какую информацию о застройщике необходимо знать, чтобы свести риски к минимуму?
– Застройщик обязан за 14 дней до заключения договора долевого строительства с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Застройщик обязан предоставить проектную декларацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, любой обратившийся в строительную компанию покупатель, инвестор вправе потребовать учредительные документы застройщика; свидетельство о его государственной регистрации; свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе; утверждённые годовые отчёты, бухгалтерские балансы; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Достоверность указываемой застройщиком информации является предметом контроля министерства строительного комплекса области.

– Все ли застройщики, возводящие в настоящее время жилые дома в городе и области, имеют право привлекать средства дольщиков, или на это им требуется специальное разрешение контролирующих инстанций?
– Специальное разрешение контролирующего органа на привлечение денежных средств участников долевого строительства застройщику не требуется. Привлекать денежные средства участников долевого строительства на основании договоров застройщик имеет право только после соблюдения ряда условий. К ним относятся:
– государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома или договора аренды такого земельного участка;
– получение разрешения на строительство;
– размещение в СМИ проектной декларации.

– Владимир Дмитриевич, какие механизмы страхования рисков доступны участникам долевого строительства?
– Предусмотрев обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и уступки прав по данному договору, законодатель решил одну из наиболее острых проблем в сфере долевого строительства – двойных продаж и переуступок прав на объекты долевого строительства. В то же время проблема финансового обеспечения ответственности застройщика перед участниками долевого строительства не получила исчерпывающего решения в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В целом механизм защиты прав участников долевого строительства на случай неплатежеспособности застройщика понятен. Он не гарантирует участникам долевого строительства полного возмещения убытков, но хотя бы ставит их в «привилегированное» положение по сравнению с другими кредиторами застройщика.

В незавидном положении оказались инвесторы (участники долевого строительства) тех многоквартирных домов, разрешения на строительство которых были выданы до 1 апреля 2005 года. Прежнее законодательство не только не предусматривало обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, но и не наделяло инвесторов правом залога на объекты долевого строительства.

– Куда можно обратиться дольщику в случае спорной или конфликтной ситуации?
– Министерством строительного комплекса области осуществляется контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств дольщиков. Если возникают спорные ситуации, связанные со строительством объекта недвижимости, можно обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого осуществляется строительство. Кроме того, обращение дольщика в контролирующий орган не лишает его права обратиться в суд за защитой нарушенных прав.

Беседовал Дмитрий Соколов