Сезон охоты

Прошедшей весной многие эксперты стали склоняться к мнению, что российской экономике и ее региональным сегментам с каждым месяцем становится лучше. Данные госстатистики свидетельствуют о помесячном росте инвестиций в основной капитал, реальных денежных доходов, оборота розничной торговли, снижении безработицы.

Цифровая акробатика
В стране продолжает сокращаться естественная убыль населения. По итогам первого квартала 2010 года в России родилось 428336 детей, что почти на 6,5 тысяч, или на 1,5% больше, чем в первом квартале прошлого года. Одновременно почти на 2% снизилась смертность. Рязанская область в этом отношении выглядит не так блестяще: по рождаемости мы на 78 месте, а по уровню смертности, увы, на 8.

Реальные денежные доходы россиян в апреле выросли на 3,7% по сравнению с мартом, оборот розничной торговли на фоне роста доходов населения и снижения безработицы прибавил 0,4%. Строители тоже неплохо постарались и увеличили возведение жилья на 5,6%. В апреле 2010 года было построено 3,8 млн квадратных метров жилья, что на 16,2% больше показателя апреля 2009 года. Правда, в целом объемы жилищного строительства в стране показывают пока отрицательную динамику. В 2009 году они упали на 6,7%, хотя в 2008 году наблюдался рост на 4,1 %, а в 2007 году – на 20,6%. В первом квартале этого года введено в строй 9,6 миллиона квадратных метров жилья, что составляет 91,7% к уровню первого квартала прошлого года.

Отбросили отрасль назад, судя по статистическим данным, три федеральных округа: Центральный, Северо-Западный и Приволжский. Хуже всего положение в Центральном округе – минус 25,8% к уровню прошлого года. В столице показатель еще больше – минус 52,9%. Рязанская область по темпам ввода жилья по сравнению с ЦФО похожа на островок благоденствия. За первый квартал этого года по области введена 141 тыс. кв. метров жилья, что на 6% выше уровня прошлого года. В Рязани на сегодняшний день, по нашей информации, строится более 40 многоквартирных домов практически во всех районах города. В этом году в областном центре запланировано ввести порядка 350 тысяч кв. м жилья, что немногим меньше, чем в 2009 году. Но в областном масштабе потенциал для массового ввода жилья впечатляет. Под комплексную жилищную застройку в регионе определено 73 земельных участка, из них 53 – под малоэтажное строительство. За последние полтора года из федерального и областного бюджетов на создание инфраструктуры новых жилых микрорайонов направлено свыше 438 млн рублей.

Главные стимуляторы
Но наращивание объемов предложения как таковое едва ли вызовет настоящую охоту на застройщиков со стороны покупателей. Поэтому без стимулирования спроса все попытки чиновников «раскочегарить» строительную отрасль могут привести к банальному кризису перепроизводства. Один из главных инструментов оживления спроса – снижение ставок по ипотечным кредитам. В последние месяцы здесь уже наметилась положительная тенденция. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам снизилась до 13,6% по сравнению с прошлогодней в 14,3%, тем не менее она остается высокой.

Кстати, даже небольшое уменьшение ставок по ипотеке уже дало свои результаты. Объем ипотечных кредитов, выданных в России в первом квартале этого года, составил 56 миллиардов рублей, что почти в 2 раза больше, чем за первый квартал 2009 года. По словам главы Минрегиона Виктора Басаргина, к концу года ставится задача понизить ставку до 11%, и она вполне реальна.

Министр напомнил, что в системе АИЖК в апреле она уже составляла 10,5%. В то же время статистика выданных кредитов индивидуальна для каждого банка и далеко не всегда находится в открытом доступе. В Рязани ипотеку выдают более десятка банков, и с учетом политики федеральных властей, направленной на снижение кредитных ставок, до конца года объем выданных в регионе кредитов, а стало быть, и спрос на жилье, скорее всего, увеличится. Уже сейчас достаточно активно выдают кредиты на приобретение новостроек банк «Возрождение», Газэнергопромбанк, Приовнешторгбанк, Сбербанк.

Но даже в разгар кризиса, когда получить ипотечный кредит на новостройку было очень сложно, застройщики решили искать новые инструменты для привлечения клиентов, то есть предоставлять покупателям рассрочку по оплате приобретаемого жилья. Рассрочки, которые действуют у застройщиков, различаются. Большинство работающих в Рязани компаний готовы предоставлять услугу только на срок до окончания строительства дома. Некоторые фирмы продлевают дату окончательного расчета на срок более двух лет. Говоря о преимуществах рассрочки для покупателя перед ипотекой, можно отметить следующие моменты:
– не нужно проходить, как в банке, утомительную процедуру андеррайтинга (доказывать свою платежеспособность, привлекать поручителей);
– не нужен, собственно, сам залог (квартира);
– застройщик, как правило, более лоялен к покупателю и даже в случаях некоторых нарушений со стороны последнего пытается с ним договориться.
Но есть и весьма существенный минус – более короткий срок по сравнению с ипотекой, соответственно, увеличение финансовой нагрузки.

Здесь вам не Канада…
Но даже для того чтобы взять льготный кредит с минимальным первоначальным взносом, необходимо обладать соответствующим уровнем дохода. Напомним, что по меркам экономически развитых стран жилье считается доступным в том случае, если стоимость квадратного метра не превышает среднедушевого ежемесячного дохода семьи. Например, в Канаде среднедушевой доход – примерно 2 тыс. долларов при средней стоимости квадратного метра в 1,3 тыс. долларов.

В России наблюдается обратная пропорция. В четвертом квартале 2009 года среднедушевой доход составлял 16,8 тыс. рублей, тогда как средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке была 47,7 тыс. рублей. В первом квартале 2010 года доходы остались практически на том же уровне, цена же квадратного метра возросла почти на 1 тыс. рублей (видимо, как раз благодаря ипотечным вливаниям). Иными словами, средняя стоимость квадратного метра чуть ли не троекратно превышает среднедушевой доход российской семьи.

По данным аналитического отдела нашего издания, средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах Рязани на сегодняшний день составляет 34,8 тыс. руб. Квартиры вторичного фонда выставлены на продажу в среднем за 37,8 тыс. руб./кв. м, что почти в 2,5 раза выше средней зарплаты по Рязанской области, не говоря уже о среднедушевом доходе. Указанное соотношение цен и доходов напрямую касается темпов жилищного строительства. В Канаде строится в среднем 2 кв. м на человека в год, в России (по итогам 2009 года) – 0,4 кв. м, то есть в 5 раз меньше. В Рязанской области этот показатель близок к общероссийскому – 0,45 кв. м.

В этой связи парадоксальна роль муниципальных властей, с одной стороны, нацеленных на увеличение темпов строительства, а с другой откладывающих в долгий ящик решение давних проблем девелоперов. Одна из них касается, как не раз отмечал наш еженедельник, роста себестоимости строительства. Причем свою лепту здесь внесли не только энергетики, транспортники и производители материалов, но и все те же органы власти. Рост стоимости земли и инфраструктуры, в том числе и подключения к сетям, всевозможные обременения, не говоря уже об усилении коррупционной составляющей, – все это не могло не отразиться на рентабельности. Некоторые муниципальные чиновники даже и слышать не хотят о создании объектов инженерной инфраструктуры исключительно за счет бюджета. В итоге себестоимость строительства благодаря столь изощренной охоте на застройщиков росла практически пропорционально ценам.

Модернизация с местным акцентом
Разумеется, снижать цены на жилье директивным путем невозможно, как, впрочем, трудно представить, чтобы уже построенные площади за кратчайшее время сильно подешевели. Но есть другой момент, не принимаемый во внимание аналитиками рынка недвижимости. Учтем, что в современной экономике доступность многих товаров достигается за счет широкого внедрения инноваций, без чего просто невозможно цивилизованное ведение бизнеса, и строительная отрасль не исключение.

В послевоенной Америке домостроитель Уильям Левитт сумел разбогатеть благодаря массовому производству принципиально нового продукта – быстровозводимых малоэтажных домов, изготовляемых, подобно автомобилям, на конвейере. Стоимость таких домов первой серии составляла всего 8 тыс. долларов, что было в пять раз дешевле обычного для той поры загородного жилья. Левитта ждал успех: недорогое загородное жилье стало очень популярно у американского среднего класса. Этот пример убедительно показывает, что доступность жилья обеспечивается не только стимулированием спроса, но также совершенствованием предложения, способного привести к серьезным структурным изменениям на жилищном рынке.

Без простоев
Впрочем, в нынешней ситуации благодаря обещанной областным руководством господдержке рязанским застройщикам простои не грозят. Региональные власти устами губернатора планируют предоставить Министерству обороны РФ для покупки 7 тысяч квартир для военнослужащих. Это означает возведение целых микрорайонов под жилье для военных и серьезную загрузку производственных мощностей девелоперских компаний. В 2009 году по всем направлениям военным было предоставлено уже 472 квартиры.

С 2011 года планируется обеспечить ежегодные темпы роста ввода жилья на уровне не менее чем 5%. За пять лет, судя по официальной риторике, предполагается построить более 2,5 млн кв. м жилья. В областном правительстве понимают, что для этого необходимо продолжить работу по модернизации и техническому перевооружению действующих предприятий по выпуску основных видов строительных материалов и изделий, а также построить 3 цементных завода с общей мощностью 7 млн тонн цемента в год; 5 кирпичных заводов годовой мощностью 172 млн шт. условных кирпичей; гипсовый комбинат; завод по производству санитарно-технической продукции.

Развитие строительной отрасли и спрос на жилье впрямую зависят от уровня доходов граждан. И власти предстоит работать над повышением заработной платы в регионе, которая влечет за собой рост покупательной способности. А это, в свою очередь, неизбежно оживит спрос на потребительском рынке и рынке жилья и строительную отрасль в целом, соответственно, будет благотворно влиять на дальнейшее развитие экономики за счет мультипликативного эффекта. Если все приведенные выше инициативы удастся привести в жизнь, то массовая «охота» на доступные квартиры станет одним из важных факторов выздоровления региональной экономики.


Евгений Валентинович Коковин, генеральный директор ЗАО «Группа компаний «Единство»
– На сегодняшний день я не вижу серьезных предпосылок для возникновения дефицита на рязанском рынке новостроек. Весной, особенно в мае, спрос на квартиры, судя по уровню продаж в нашей организации, существенно вырос. Но и объем предложения достаточно велик, а посему у дольщиков есть большой выбор квартир, и системного роста цен не наблюдается. Учитывая сегодняшний уровень спроса, мы планируем в ближайшее время запустить сразу три новых проекта в трех различных микрорайонах Рязани. Наши акционеры прекрасно понимают, что делать ставку лишь на проекты, что находятся на завершающей стадии, неразумно. Необходимо создавать заделы, работать на перспективу. Стоит отметить, что существенно увеличился процент ипотечных сделок по приобретению квартир в наших домах. Некоторые банки пошли на либерализацию условий предоставления займов не только с помощью снижения ставок, но и за счет упрощения залоговых процедур. Несколько кредитно-финансовых учреждений берут в залог право требования, а не вторичное жилье. Органы власти во многом благодаря круглым столам, организованным вашим еженедельником, стали более гибко подходить к учету интересов девелоперских компаний, хотя далеко не все вопросы в этих взаимоотношениях решены.

Виктор Фёдорович Оводков, генеральный директор строительной компании «СтройПромСервис»
– Заметное оживление спроса на квартиры в строящихся домах мы ощутили в феврале этого года. Именно с этого времени начался постепенный рост продаж, составляющий в среднем 10% в месяц. Наибольший прирост наблюдается в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир площадью от 35 до 65 кв. м. Одна из причин повышения активности инвесторов – потепление на рынке ипотеки. С учетом активных усилий федеральных властей, приведших к появлению новых программ АИЖК, и возможностей взять кредит под 12-14,5% число потенциальных дольщиков возросло. Пока не вполне понятно, сохранится ли эта тенденция до конца года. Тем не менее в ближайшее время «СтройПромСервис» собирается вывести на рынок сразу несколько проектов. Не хотел бы сейчас останавливаться на их потребительских характеристиках, тем более что конъюнктура спроса и общая экономическая ситуация могут заставить нас внести некоторые коррективы в уже намеченные планы. Однако стратегические цели компании – строить доступное и востребованное жилье – даже в нынешние непростые времена остаются неизменными. В 2008 и 2009 годах «СтройПромСервис», несмотря на кризис, не снижал объемов строительства. С такими же результатами мы планируем закончить и нынешний год.