Тайны управдомов

Коммерсанты, деля коммунальный рынок, не гнушались подделывать подписи жильцов и принимать на баланс дома, уже обслуживаемые конкурентами.

Рейдеры без страха и упрека
Все началось с того, что жители многоэтажек стали находить в своих почтовых ящиках сразу две похожие квитанции. Некоторые, увидев в платежках одинаковые суммы, делали вывод, что это дубликаты, но более внимательные, изучив буквально под лупой мелкий шрифт, замечали, что платежные реквизиты разные, и начинали разбираться в ситуации. В итоге оказалось, что подлогами занималась одна частная компания, которая таким образом пыталась забрать в управление 50 многоэтажек.

Раздрай в коммунальной сфере больно бьет по жильцам большого числа многоквартирных домов. И дело не только в липовых платежках. В сложившемся хаосе люди не знают, с кого спросить за порядок во дворах и в подъездах, а в один прекрасный момент они и вовсе могут остаться без света, воды и тепла. Такое случится, если втянутые в конфликт управляющие компании вовремя не заплатят поставщикам коммунальных ресурсов.

Новое коммунальное мышление
Но нельзя забывать и о других аспектах взаимоотношений между владельцами квартир и жилищными управленцами. Последние зачастую сталкиваются с возмущением собственников, которое связано с необходимостью финансово участвовать в планируемом капитальном ремонте. По мнению многих экспертов, население пребывает в уверенности, что права и обязанности собственника распространяются лишь на площадь квартиры и заканчиваются ее границами. Все, что находится за порогом входной двери (лестничная клетка, домовые коммуникации, чердачные и подвальные помещения, наконец, швы и трещины на фасаде), – это чужое имущество и чужие проблемы.

Впрочем, первые признаки нового мышления заметны уже сегодня – с большим пониманием и вниманием к своему жилью как к единому комплексу относятся собственники недавних новостроек. Видимо, вложенные деньги и возможность наблюдать создание дома от котлована до кровли рождают трепетное отношение. С другой стороны, обитатели «сталинок», «хрущевок» и «брежневок», не объединившиеся в ТСЖ или не сумевшие наладить взаимовыгодные отношения с управляющими организациями, практически не имеют шансов получить федеральные субсидии на капитальный ремонт.

До встречи в суде?
Между тем жильцы имеют полное право изменить способ управления жилым домом или сменить управляющую компанию. Первый способ – оспорить сам факт выбора подобной организации. Сделать это можно через полгода после принятия решения о выборе компании на общем собрании жильцов или через полгода после того, как жилец узнал о факте выбора. Но это само по себе сложно доказать. Второй способ – организовать другое собрание по всем правилам, которые обозначены в Жилищном кодексе. Но полюбовно разойтись с управляющей компанией жильцам удается редко: как показывает практика, большинство «разводов» заканчивается в суде.

В то же время социально ответственным управляющим компаниям невыгодно заниматься махинациями. Стабильно работать на рынке ЖКХ и приносить прибыль – вот главная задача обслуживающих жилье организаций в настоящее время. При этом управляющая компания, по мнению многих специалистов, – оптимальный способ управления для старого фонда, в отличие от ТСЖ, характерного для новых домов.

Но от мошенничества в сфере ЖКХ все равно никто не застрахован. В большинстве неприятных ситуаций, связанных с обслуживанием жилищного фонда, виноваты сами жители, точнее сказать, их инертность и равнодушие. Многие граждане до сих пор не осведомлены о способах управления своим жильем, более того, не стремятся к этому. Но инженерные коммуникации не будут ремонтироваться сами, свет не зажжется в подъездах по взмаху волшебной палочки, значит, вникать в суть жилищной реформы и решать вопрос о том, кто будет управлять жильем, придется всем.

Сами хороши…
Несправедливо говорить о том, что махинациями занимаются исключительно те, кто управляет жильем. Сами собственники помещений порой ведут себя нечестно, забывая или не желая вносить квартплату. Бывает, что отдельные граждане позволяют себе не платить за квартиру не то что месяцами – годами! Между тем, если договор на обслуживание вступает в силу 1 января, то уже с этого числа управляющая компания несет затраты. Сюда, например, относится покупка инвентаря, спецодежды, инструментов. По истечении месяца управляющей организации необходимо платить зарплату сотрудникам, налоги, а также вносить плату за коммунальные услуги, поскольку именно управляющая компания у поставщиков покупает услуги, а потом поставляет их жильцам.

Между тем владелец жилья начинает оплачивать услуги по обслуживанию жилищного фонда значительно позже. В этом случае управляющая компания берет на себя большие риски. При этом договор предусматривает такой пункт, что за непредоставленную или некачественную услугу собственник получает перерасчет по оплате. По закону владельцы квартир и нежилых помещений, находящихся на обслуживании ТСЖ или управляющей компании, обязаны вносить плату за содержание жилья и коммунальные услуги до определенного числа следующего месяца.

В большинстве случаев сроки ограничены первой декадой. Закон предоставляет управляющим компаниям и ТСЖ немного механизмов работы с должниками: это влияние общественности, вывешивание списка должников на досках объявлений, уведомление неплательщика с установлением срока погашения долгов. Самыми радикальными мерами Постановление Правительства РФ № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг» определяет обращение в суд и введение ограничений на оказание коммунальных услуг, а также приостановку их поставки. При этом члену ТСЖ (собственнику помещения) предварительно направляется письменное уведомление. Но в то же время данный нормативный акт запрещает лишать неплательщика отопления, водоотведения и холодного водоснабжения.

Проблемой являются инвестиционные квартиры: их владельцы часто живут в других городах, но и с ними ведется работа. Крайние меры, например, подача иска в суд, будут применяться в том случае, если через месяц не будет никаких результатов. При этом, как ни странно, долги перед управляющей компанией имеют люди далеко не бедные. Особенно остро проблема задолженностей ощущается перед началом отопительного сезона, когда необходимо произвести большие единовременные платежи для пуска тепла. Когда владельцы жилья имеют долги по квартплате, заплатить поставщикам ресурсов проблематично. Поэтому многие управляющие компании принимают более жесткие меры, ведь благотворительность в данном случае неуместна.

Необходимо отметить, что в случае возникновения большого числа неплательщиков перед управляющей компанией и ТСЖ автоматически встает угроза банкротства. Чтобы этого не допустить, управленцам, если другие способы не принесли результата, остается крайняя и весьма непопулярная мера – повышать тарифы для остальных собственников.

Добро пожаловаться
Анализируя все проблемы, связанные с управлением жилищным фондом, становится ясно, что из-за реформы белых пятен в сфере ЖКХ стало еще больше. И если раньше регулятором и основным ответчиком здесь выступало государство с большим арсеналом мер воздействия, то теперь груз взаимной ответственности лег как на плечи управляющих жилищным фондом организаций, так и на совесть собственников. И только от того, как каждый из участников еще неокрепшего рынка жилищно-коммунальных услуг станет выполнять свои обязательства, будет зависеть дальнейшее воплощение в жизнь многострадальной реформы ЖКХ.

Что же делать собственникам, если управляющая компания не выполняет своих обязательств? Если люди являются нанимателями, необходимо обращаться в недавно созданную дирекцию по контролю за эксплуатацией муниципального жилищного фонда. Кроме того, в Рязани создана саморегулируемая организация – ассоциация управляющих организаций. Она, в частности, рассматривает обращения граждан, связанные с нарушениями, допущенными компаниями, которые входят в эту структуру. На сегодняшний день позиция жильцов юридически уязвима. Чтобы отношения собственников и управляющей компанией были четко отрегулированы, необходимо принять соответствующие документы на уровне муниципалитета.


Вадим Сергеевич Пономарёв, генеральный директор Центра инвестиций в недвижимость «Территория»
– Если введенный в эксплуатацию дом передается аффилированной с застройщиком управляющей компании, это в большинстве случаев означает, что девелопер уверен в качестве и надежности возведенного объекта. Безусловно, решающее слово при выборе управляющей организации остается за собственниками жилья. Перед тем как подписать договор с компанией, владельцы квартир должны обладать необходимой информацией о контрагенте. Среди значимых критериев отбора можно назвать количество домов, обслуживаемых компанией, наличие в штате квалифицированных специалистов – от электрика до паспортиста. Немаловажную роль играют и отзывы о работе данной организации. Один из самых проблемных аспектов деятельности управляющих организаций – взимание коммунальных платежей и работа с должниками. Четких правовых механизмов воздействия в данном случае не существует. Между тем величина задолженностей собственников перед управляющими компаниями по отдельным домам достигает сотен тысяч рублей. Взыскание задолженности через суд – процесс долгий и весьма утомительный. Впрочем, при четком взаимодействии коммунальных служб и управляющей компании решение найти можно, в частности, путем ограничения доступа нерадивых потребителей к энергоресурсам.

Игорь Анатольевич Яшин, председатель комитета по городскому хозяйству Рязанской городской Думы
– На сегодняшний день на рынке жилья в Рязани работает порядка десяти управляющих компаний, многие из которых были созданы на базе эксплуатирующих организаций, то есть МП ЖЭУ. Главное фактическое отличие УК от ЖЭУ – это право на получение средств на капитальный ремонт дома из Фонда реформирования ЖКХ. В идеале задачи управляющей компании существенно шире. Это качественное и оперативное оказание жилищно-коммунальных услуг, развитие дома и придомовой территории в долгосрочной перспективе. Но некоторые фирмы ставят перед собой цель пообещать людям золотые горы, собрать деньги с собственников, а через полгода или через год бросить такой дом на произвол судьбы, в одностороннем порядке расторгнув договор. Ради получения сиюминутной выгоды некоторые бизнес-структуры идут на все, вплоть до откровенного выдавливания других управляющих компаний из потенциально прибыльных домов. Причем новоиспеченные управдомы, наведя внешний лоск, обычно не занимаются более существенными проблемами, например, ремонтом коммуникаций. Процесс перехода дома от одной управляющей компании к другой необходимо закрепить законодательно. Из-за отсутствия нормативной базы вести контроль за управлением жилищным фондом сейчас сложно. Полномочия недавно созданной дирекции по контролю за эксплуатацией муниципального жилфонда необходимо расширить.