Цены упадут с листьями?

Впрочем, осень может преподнести сюрпризы. Многие аналитики считают, что локомотивом рынка могут стать новостройки: при стабильном спросе на новое жилье предложение в этом сегменте ограниченно. Вымывание наиболее ликвидных вариантов уже в сентябре-октябре может спровоцировать рост цен. В целом же с октября до конца года квартиры, по самым оптимистичным прогнозам, могут подорожать на 3-5%. По мнению коммерческого директора Центрального агентства недвижимости Александра Горюнова, «усиленные продажи по сниженным в начале 2010 года ценам, федеральные программы, направленные на обеспечение жильем военнослужащих, расселение ветхого фонда приводят к уменьшению предложения наиболее востребованного сегмента жилья – экономкласса. В настоящее время уже наблюдается дефицит квартир по доступным для основной доли покупателей ценам. Есть все предпосылки для увеличения стоимости квадратного метра – устойчивый спрос, снижение объема предложения, развитие ипотечных программ на выгодных условиях.

Наступающая осень станет для покупателей временем оперативного принятия решения. Помощь в выборе квартиры, согласовании условий покупки и минимизации рисков окажут профессионалы рынка – агентства недвижимости, имеющие специализацию во всех его сегментах. С января по август 2010 года была выявлена тенденция увеличения спроса на жилье экономкласса. Как следствие, оживление на первичном рынке привело к росту цены за квадратный метр. Прирост составил 5,6-6%. В структуре проданных квартир за этот период 50% составили однокомнатные квартиры, 32% – двухкомнатные и 16% – трехкомнатные. Для привлечения покупателей первичный рынок изобиловал спецпредложениями и акциями. Ключевым критерием выбора была общая стоимость квартиры. Это позволило девелоперам вести во всех районах города активные продажи, способствующие увеличению стоимости квадратного метра.

Первичный рынок Рязани сегодня разделился на три категории: премиум- (элит, повышенной комфортности), бизнес- и экономкласс. В структуре предложения преобладающую позицию занимает жилье экономкласса (70%). Перспективы строительства типового жилья определены – наибольшая доля спроса попадает именно на этот сегмент, федеральные программы обеспечения жильем населения не реализованы в объеме 100%. Сокращение новых строительных площадок, ввиду кризисных явлений, в свою очередь, дает существенный потенциал для роста цен еще пока доступного жилья. Однако перспективным будет и строительство домов премиум- и бизнес-класса. Этот рынок хоть и не является массовым, но имеет выраженный спрос и также дефицитен».

По голландской системе
Тем временем государство не прекращает попыток найти способ удешевить стоимость квадратного метра, сделав его доступным для массового потребителя. Однако на сегодняшний день жилье остается дорогим, ставки по кредитам – высокими, а спрос снова набирает докризисные обороты. Власти решили попробовать новый метод – аукционы по так называемой голландской схеме. Минрегион РФ намерен принять концепцию снижения рыночной стоимости жилья по новой схеме. Глава ведомства Виктор Басаргин предложил эту идею премьеру Владимиру Путину на совещании, где глава правительства поставил задачу за 5 лет довести долю жилья экономкласса до трех четвертей всего объема жилищного строительства. Итак, как уточняет газета «Ведомости», речь идет о том, что на конечную цену квартир, т. е. на продажную стоимость, влияют несовершенные процедуры выделения земельных участков и политика муниципалитетов, которые перекладывают затраты на градостроительные и землеустроительные документы на застройщиков.

Эксперты в целом согласны с такой оценкой сегодняшнего квартирного ценообразования, но подчеркивают, что, во-первых, необходим комплексный подход к проблеме, во-вторых, срочно требуется антикоррупционная программа, которая должна повысить прозрачность и цивилизованность отношений между строителями и чиновниками. В принципе, необходим целый комплекс мер: целенаправленная политика снижения издержек строителей, уменьшение ипотечных ставок до уровня мировых процентов, а также наращивание строительных объемов и грамотное невмешательство государства в ценообразование. Только предложение, опережающее спрос, способно остановить рост цен и коррупцию. Дефицит всегда будет рождать правонарушения – это аксиома, бороться с которой административными методами непродуктивно. Минрегион предлагает проводить так называемые голландские аукционы, работающие на понижающих ставках. Причем на торги будут выставляться не участки под строительство, а стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная министерством.

Конкретное положение об аукционах по новым правилам будет разработано в течение 2-3 недель, для чего необходимо также синхронизировать сроки передачи застройщикам земельных участков. Сегодня они существенно разнятся: Фонд развития жилищного строительства (РЖС) укладывается в 8-10 месяцев, у регионов это занимает до 3 лет. Кроме того, что сама земля будет предоставляться по сниженной цене, муниципалитеты обязаны будут заинтересовывать строителей, говорит один из разработчиков концепции – зампред Комитета по бюджету и налогам Госдумы Александр Коган. Местным чиновникам придется представлять на аукцион полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрировать их в государственном кадастре, получить разрешение на их использование, подготовить градостроительный план застройки с требованиями к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также определить технические условия и цену подключения к коммунальным сетям. По оценкам депутата, после внедрения новой системы стоит ожидать снижения цены на высотное жилье экономкласса как минимум на 20-25%.

Любопытный момент: сами разработчики открыто говорят, что вполне вероятны спекулятивные сделки с таким дешевым жильем. Однако ведомство намерено решить и эту проблему через ограничения на право перепродажи. Глава Фонда РЖС Александр Браверман говорит, что строители должны предпочитать не высокую маржу при незначительных объемах, а получать прибыль через нормальную маржу за счет большего объема вводимого жилья, в особенности экономкласса. Можно сказать, что такой подход слишком прост и нереализуем, так как есть строительные компании, которые строят дорогое жилье, и их так просто в эконом-класс не заманишь. А есть те, кто как раз ориентирован на бюджетное жилье, но при этом не имеет возможности строить столько, сколько позволяют строительные мощности. Главные препятствия – отсутствие подготовленных к застройке участков и слишком дорогие банковские кредиты. Даже сегодня кредитная ставка для развития строительного бизнеса находится на уровне 20-30% годовых, что не может не удручать девелоперов. Господдержка должна быть такой, чтобы не пострадали мелкие и средние застройщики, а на аукционы не выставлялись какие-то миллионы квадратных метров, которые по карману только «монстрам» рынка.

Интересный инструмент
Несмотря на непростые экономические условия, следует понимать, что недвижимость остается вполне востребованным и интересным инструментом долговременных и низкорискованных инвестиций. Что может грозить купленной готовой квартире? Кроме пожара, землетрясения, падения метеорита, можно сказать, что ничего… Основная ценность недвижимости как инструмента инвестиций в том, что она низкорискованная (например, по сравнению с фондовым рынком). Но в то же время, в отличие, скажем, от драгоценных металлов или произведений искусства, она может не только расти в цене, но и приносить ощутимый доход от сдачи в аренду. Поэтому в плане долгосрочных, так сказать, «пенсионных инвестиций», недвижимость была и остается очень важным инструментом. В отличие от прошлых 4-5 лет, сейчас нельзя ожидать, что, купив квартиру, через полгода ее можно будет продать по двойной цене. Но если человек ставит перед собой другую задачу – приобрести стабильный и не сильно подверженный коллизиям источник дохода на будущее (пусть не очень высокого), то недвижимость, наряду с банковским депозитом, – это классический инструмент долговременных инвестиций.

Минимальная цена «входного билета» на этот рынок не столь уж велика – это стоимость типовой «однушки», которую сразу можно сдавать в аренду. 10-12 летний срок окупаемости может отпугнуть многих инвесторов, тем не менее вложенные средства, если не случится какого-нибудь коллапса, будут защищены от инфляции. В кризис долгосрочных инвесторов стало даже больше, чем раньше, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Если ранее на рынке превалировали спекулятивные инвесторы, то сейчас многие решают создать себе прочный задел на будущее. «Многие видят, что больше не будет прежних доходов или прежних возможностей, – говорит он. – Они планируют отойти от дел, грубо говоря, «зафиксировать прибыль» и создать себе стабильный источник дохода».


Александр Николаевич Горюнов, коммерческий директор Центрального агентства недвижимости
– В четвертом квартале велика вероятность повторения ежегодного повышения спроса на жилье вторичного фонда. Данный факт обуславливается следующими обстоятельствами:
– завершение реализации множества государственных программ по субсидированию покупки жилья;
– желание людей решить жилищный вопрос до конца года;
– активное развитие ипотечного кредитования; в настоящее время на рынке банковских услуг осталось несколько крупных участников, которые стабильно и успешно работают;
– снижение ставок по вкладам, что заставляет людей задуматься об альтернативе вложения денежных средств, а инвестиции в недвижимость всегда позволяют не только сохранить, но и приумножить капитал.
Повышение спроса неотвратимо повлечет за собой повышение стоимости жилья. Для прошедшего с начала текущего года периода было характерно состояние равновесия спроса и предложения, что позволяло покупателям выбирать приемлемые объекты по желаемой стоимости, но с июля ситуация изменилась, и собственники жилья, осознавая увеличение спроса, неохотно идут на уступки покупателям. Как показывает практика, в первую очередь увеличивается стоимость жилья, пользующегося наибольшим спросом, а именно «малосемеек» и 1-комнатных квартир всех типов, за исключением бизнес-класса и повышенной комфортности. 2- и 3-комнатные квартиры дорожают, как следствие, через 2-3 месяца.

Константин Николаевич Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов
– Ценовая ситуация на рынке недвижимости во многом зависит от психологии населения. Порой аналитики ошибаются в прогнозах, так как не учитывают ряда значимых событий и фактов. Например, с 2012 года планируется введение налога на недвижимость. Если он появится в том формате, в каком его задумали в правительстве, то это будет понижающим трендом для элитного жилья, квартир бизнес-класса и коттеджей большой площади, то есть вероятность уменьшения стоимости таких объектов выше. Безусловно, на цену жилья серьезное влияние оказывает ипотека. Если бы доступные ипотечные программы у нас появились чуть позже, то снижение цен на жилье могло бы быть еще более ощутимым. Уменьшение ставок по кредитам и депозитам побуждает многих инвесторов, в том числе и представителей среднего класса, к вложению средств в квадратные метры. Срок экспозиции квартир пока существенно ниже, чем в докризисное время, поэтому говорить о системном повышении цен в предстоящие месяцы преждевременно. С другой стороны, сравнение ценовой ситуации во время кризисов 1998 и 2008-2009 гг. показывает, что недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга переоценена в большей степени, чем в большинстве регионов. В ближайший год мы не ожидаем, что цены вернутся на докризисный уровень. Тем не менее они, скорее всего, будут меняться большими темпами, чем уровень инфляции.

Пётр Иванович Топеха, директор строительной компании «Гелиос»
– До конца года вполне возможно незначительное повышение цен на квартиры в новостройках. Но основной причиной подобного изменения стоимости квадратного метра может стать не столько увеличение платежеспособного спроса, сколько наметившееся с начала 2010 года удорожание основных строительных материалов, таких как кирпич и цемент. На сегодняшний день большинство потенциальных покупателей по-прежнему нацелены на жилье в уже готовых домах, и лишь немногие застройщики готовы в этой ситуации выводить на рынок новые проекты. Тем не менее компания «Гелиос» совсем недавно начала возведение жилого комплекса в историческом центре Рязани, на улице Праволыбедской. Несмотря на то, что объект находится на нулевом цикле, интерес к нему со стороны инвесторов достаточно высок. Не исключено, что к середине следующего года произойдет изменение структуры спроса на новостройки: квартиры в сданных домах станут дефицитом, и достаточно высокий процент жилья будет приобретаться в домах, находящихся на начальной или средней стадии строительства. Пока же массовому появлению новых объектов мешают сразу несколько факторов: относительно низкая активность покупателей, высокие проценты, под которые банки готовы предоставлять займы девелоперам, жесткие требования к залогу, предъявляемые кредитно-финансовыми учреждениями.