Земельный передел

Так как расчет налога на пользование земельным участком зависит от его кадастровой стоимости, то и размер земельного налога с этого года существенно увеличился. Это обстоятельство породило весьма устойчивый слух о том, что в самое ближайшее время, скорее всего, в сезон продаж (весна 2011 года), на рынке появится немало новых и при этом недорогих предложений участков, которые окажут демпинговое давление на рынок земли. Слух интригующий: в случае своей реализации это даст возможность стать землевладельцем широкому кругу желающих. Однако одновременно он рождает ряд вопросов: откуда взялось такое количество собственников свободной земли, почему они не избавились от обременительного владения минувшей весной, и если они все-таки захотят продать излишки, то насколько дешево?

Ответ на первый вопрос лежит на поверхности: достаточно выехать за пределы областного центра и увидеть бескрайние поля необрабатываемой сегодня земли. Свято место пусто не бывает: очевидно, что заросшие травой гектары кому-то принадлежат. К 2002 году в отсутствие закона о частной собственности на землю значительные объемы сельхозземель все еще находились в собственности сельхозпредприятий и их дольщиков без «выдела участков в натуре». При принятии в том же году закона «Об обращении сельскохозяйственных земель» главной задачей было ликвидировать паи и «отпустить» землю на рынок. Законодатели хотели также защитить работников земли от потери их участков. Новым законом крестьянам дали возможность переоформить землю на себя в течение ближайших двух лет. Но на конец 2004 года процент регистрации прав аренды на землю оставался крайне низким, и было принято решение продлить право переоформления. Согласно принятому закону владельцы паев сельхозпредприятия вправе выкупать и приватизировать свои участки для личного пользования. Кроме того, в соответствии с современным законодательством пайщик может осуществить кадастровую оценку и получить кадастровый номер своего участка, то есть оформить его в собственность.

Но реализовать эту схему оказалось проблематично из-за крайне сложных отношений внутри самих колхозов. Чтобы оформить договор аренды на конкретный земельный надел и получить на него права собственности, владелец пая должен проделать долгий и сложный путь. В результате крестьянам, получившим свидетельства о причитающихся им земельных наделах, процедура оказалась не под силу. Это привело к тому, что в сельхозпредприятиях появлялся, условно говоря, бизнесмен, который скупал за бесценок паи у крестьян и в дальнейшем сам проводил все процедуры оформления. Таким образом, в России и в Рязанской области в частности появились более или менее крупные землевладельцы. Некоторые из них на сегодняшний день реализовали свое право собственника – либо продали (не за бесценок) земли более предприимчивым лицам, которые взяли на себя процедуру перевода участков сельхозназначения в категорию земель, предназначенных под ИЖС, либо, что значительно реже, занялись на собственных угодьях сельским хозяйством. Но многие из них так и остаются крупными землевладельцами никак не используемых наделов – они-то и являются потенциальным источником новых предложений земельных участков.

Ответ на второй вопрос также не вызывает особых затруднений, особенно если взять в расчет российскую ментальность. Все-таки земля – это даже не недвижимость, ее, как известно, больше не производят. Поэтому избавиться от нее многие собственники не торопятся. Кроме того, до момента, когда наступит срок оплаты налога, рассчитанного от новой кадастровой стоимости, нужно еще дожить. В этом и есть причина того, что весной 2010 года рынок не был завален многочисленными предложениями. Поиск ответа на третий вопрос – насколько дешевыми могут быть грядущие предложения – приводит к пониманию того, что слух о переделе рынка земли, скорее всего, несостоятелен. Чтобы делать такой вывод, достаточно внимательно изучить новые показатели кадастровой стоимости, которые демонстрируют для земель сельхозназначения незначительное повышение.

К тому же продать землю сельскохозяйственного назначения, расположенную вдали от благ цивилизации (читай: от Рязани), по более-менее выгодной цене все еще не представляется возможным. Охотников заниматься сельским хозяйством немного, а переводить землю под индивидуальное жилищное строительство нет смысла: рынок загородной недвижимости не настолько активен, чтобы поглощать предложения в районах области. Скорее всего, при подобной продаже понесенные ранее затраты просто не окупятся. Поэтому ждать глобальных перемен на рынке земли, по мнению многих экспертов, в ближайшее время не стоит.