В десятку

Будут ли повышаться цены, когда лучше продать или купить недвижимость, насколько привлекателен с инвестиционной точки зрения будет тот или иной объект через несколько лет — вот перечень наиболее часто звучащих вопросов в офисах строительных и риэлторских компаний. Бытует мнение, что делать прогнозы — занятие неблагодарное. Однако, если обратиться к опыту той же девелоперской деятельности европейских стран, можно увидеть, что без перспективных оценок ни один проект не переходит в стадию реализации. Ошибочные прогнозы в сфере недвижимости — характерная черта, увы, российской действительности. Причину такого положения ещё в начале 2000-х годов озвучил ведущий отечественный аналитик этого сегмента экономики Геннадий Стерник. По мнению Геннадия Моисеевича, в Европе на протяжении нескольких столетий ведётся непрерывный мониторинг рынка недвижимости и смежных с ним отраслей. Данные накапливаются, обрабатываются, обобщаются и коррелируются. Определяются стабильные взаимосвязи между различными экономическими явлениями. В итоге прогнозирование становится достаточно точным занятием. Конечно, в России в связи с длительным отсутствием рыночных отношений как таковых, установить какие-либо взаимосвязи очень сложно.

В целом мониторингом рынка недвижимости у нас занялись только в 1994-1995 годах. Первопроходцем стала созданная тогда Российская гильдия риэлторов. Накопленные за прошедшие годы данные и выводы сегодня пользуются повышенным спросом среди консалтинговых, оценочных компаний, у застройщиков и даже у специализированных СМИ. Столь благополучное положение в сфере анализа рынка недвижимости пока складывается лишь в наиболее развитых с экономической точки зрения и «продвинутых» городах. Надо отметить приятное обстоятельство, что Рязань на этом фоне не выглядит безнадёжно отсталой. Скорее, наоборот: найдётся ли регион, где анализ десятилетнего развития местного рынка недвижимости находится в открытом доступе? На последней неделе ноября вышла в свет книга «Рынок недвижимости Рязани. 2000-2010 годы», в которой обобщён весь накопленный за указанный период опыт рынка жилой и коммерческой недвижимости региона. Её авторами стали наши коллеги — коллектив специализированного издания о недвижимости «Дом.Строй». Журналисты, без преувеличения, проделали огромную работу, за что все специалисты, имеющие отношение к региональному рынку недвижимости, должны сказать им «большое спасибо!».

Наибольший интерес представляет полученная возможность сравнить ситуацию на рынке недвижимости 2001 года с настоящим положением дел. Ведь девять лет назад, как и сегодня, мы только-только вышли из экономического кризиса. Мало кто помнит, сколько стоили тогда новостройки. Когда смотришь на эти цифры, столь низкие цены кажутся невероятными. Например, в декабре 2001 года квартиры в новостройках в центре Рязани можно было приобрести по цене от 6800 рублей за квадратный метр, а в микрорайоне Песочня квадратный метр стоил от 5500 рублей. При этом цены на жильё вторичного фонда находились практически на этом же уровне. В начале 2000-х разница между готовым и строящимся жильём не была выражена так ярко, как в конце десятилетия. Правда, и размер заработной платы кардинально отличался от сегодняшней — авторы книги указывают, что среднемесячная начисленная зарплата на одного работника составила по итогам 2001 года 2726 рублей. Если сравнивать соотношение средней цены квадратного метра нового жилья и заработной платы девять лет назад и сегодня, то можно увидеть, что в 2001 году оно составляло 2,3:1, а в 2010 — 2,05:1 (средняя заработная плата в этом году, по данным Рязаньстата, составляет 17 тысяч рублей, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках города — около 35 тысяч рублей). Вывод напрашивается следующий: доступность жилья осталась практически на прежнем уровне. Конечно, в настоящее время есть возможность воспользоваться ипотечным кредитом, в то время, как в 2001 году долгосрочные займы на жильё предоставлялись в рамках «Городской программы ипотечного кредитования», а кредиты выдавались людям, стоявшим в очереди на улучшение жилищных условий. В книге приведены данные о том, что граждане, имевшие более чем 15-летний стаж очередника, могли рассчитывать на получение беспроцентной ссуды, а тем, кто ждал квартиры от государства от 7 до 15 лет, предлагался кредит на 15 лет под 2,5% (!) годовых.

Книга также даёт возможность проследить темпы роста цен на недвижимость за последнее десятилетие. Например, за 2001 году цены на жильё выросли более чем на 50%. Экспертом этой ситуации выступает заместитель министра строительного комплекса Рязанской области Сергей Семёнов, который связывает столь бурный рост с двукратным снижением в тот год объёмов строительства. Напомним, что в августе 2010 года Сергей Николаевич констатировал: если в 2009 году на территории региона было введено в эксплуатацию 350 тысяч квадратных метров жилья, то уровень ввода в текущем году находится на отметке в 250 тысяч квадратных метров, т. е. ввод жилья сократился в 1,4 раза. Можно ли проводить аналогию между 2001 и 2010 годами и ожидать такого же резкого скачка цен?

В 2002 году, по данным, приведённым в издании, цены на жилую недвижимость вторичного фонда всё ещё были привязаны к условным единицам. Средняя стоимость квадратного метра жилья на конец года составила 350 у. е., при стоимости 1 доллара США в 32 рубля. Соответственно, средняя цена квадратного метра «вторички» равнялась уже 11 тысячам 200 рублям. Новостройки 2002 года в среднем приблизились к 10 тысячам рублей за квадратный метр. В 2003 году цены на вторичное жильё поднялись в среднем на 11-12%, при этом самыми быстрорастущими в стоимости были четырёхкомнатные квартиры, которые выросли в цене аж на 16%. Цены на строящееся жильё в 2003 году в ряде случаев достигли 12 тысяч 600 рублей. Авторы книги отмечают, что спрос на жильё в 2003 году заметно увеличился благодаря поступлению федеральных субсидий на различные жилищные проекты и снижению курса доллара. О росте спроса свидетельствовал и сократившийся с 75 до 55 дней срок экспозиции. В 2004 и 2005 годах цены на жильё как первичного, так и вторичного фондов продолжали расти. 2004 год был назван экспертами «годом продавца», а 2005 для рынка недвижимости был ознаменован вступлением в силу федерального закона №214. За десять лет самым «прибыльным» для рынка недвижимости стал 2006 год — цены на строящееся жильё увеличились тогда более чем на 60%. Согласно приведённым в издании мнениям экспертов, столь ошеломляющий рост цен был вызван дисбалансом спроса и предложения, выровнять который было возможно только при увеличении объёмов строительства.

Кроме анализа ценовой ситуации «Рынок недвижимости Рязани. 2000-2010 годы» предлагает объёмную картину развития инфраструктуры города. Например, в 2004 году в эксплуатацию было введено 600 метров новой дороги на улице Зубковой. Тогда чиновники гордо заявляли, что этот участок дороги станет частью восточного объездного кольца, призванного разгрузить центр города. Кольцо планировалось создать в течение нескольких ближайших лет. Авторы книги с грустью отмечают, что «ни восточного кольца, ни, тем более, решения проблем пробок даже через шесть лет после описываемых событий найти не удалось». Самым крупным проектом года стал введённый в эксплуатацию Дворец спорта «Олимпийский». Он был построен за 1 год и 9 месяцев. В 2006 году в Рязанском регионе было построено 14 объектов социальной сферы, среди которых две общеобразовательные школы.

Интересно, что в 2006 году Рязанская область вошла в число 15 регионов России, где должны были осуществиться пилотные проекты по строительству малоэтажного жилья. Под действие федеральной программы попали 4 проекта — в деревне Полково, посёлке Алеканово, деревне Зеленинские дворики и селе Ходынино. Спустя четыре года мы можем воочию убедиться в степени и уровне их реализации. В начале 2007 года состоялась встреча губернатора области с генеральным директором группы компаний «Владинвесттур», которая планировала принять участие в строительстве гостиничного комплекса в Константиново. В результате проведённых переговоров, было объявлено, что строительство должно начаться уже в середине мая 2007 года. Надо ли говорить, что слова остались только словами. Любопытно вспомнить, что 27 августа 2003 года в Рязани прошла торжественная церемония закладки нового жилого комплекса в микрорайоне Голенчино, получившего название «Братиславский». В итоге микрорайон построили в рекордно быстрые сроки, но к полноценному возведению приступили только через шесть лет.

Кроме того, издание изобилует уникальными фактами из жизни рынка недвижимости и города в целом. Например, такими, как вступление в силу с 1 апреля 2007 года приказа Министерства финансов, обязывающего риэлторов сообщать в финансовую разведку информацию обо всех операциях с недвижимостью. В случае обнаружения укрытия информации документ предусматривает уплату штрафа в объёме 200 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) для должностного лица и до 5000 МРОТ для агентства недвижимости. Согласно приказу, в штате каждой риэлторской компании должен был появиться специалист, отвечающий за связь с Росфинмониторингом. И ещё один интересный, но забытый многими факт из нашей «современной» истории: в 2003 году Рязань была признана лучшим городом Российской Федерации по экономическим показателям финансового развития на Всероссийском конкурсе финансового развития «Золотой рубль».