Долевому строительству придёт конец?

Он считает, что строители перестанут строить жильё на деньги частных инвесторов не раньше чем через 5-10 лет. К. Королевский отметил, что никто не собирается идти на радикальные шаги. «Механизм участия будущих собственников в финансировании строительства был и будет», — заявил он.

При этом чиновник добавил, что если механизм долевого строительства будет ужесточаться, то, «конечно, будет переходный период». Королевский считает, что отменить ФЗ-214 (закон о долевом строительстве) можно будет тогда, «когда кредиты станут доступны, когда взять их сможет любой нормальный цивилизованный застройщик, который будет иметь свои собственные средства в полном объёме».

Эффект Придвижкина
Заявление Королевского прозвучало после того, как накануне глава департамента жилищной политики Минрегиона Станислав Придвижкин заявил «Ведомостям», что министерство рассматривает возможность отмены 214-го закона во избежание проблемы обманутых дольщиков. «Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке», — заявил глава департамента. По его словам, в случае отмены закона о долевом строительстве ранее заключенные договоры будут действовать, но новые заключать будет нельзя. При этом Придвижкин уверен в том, что отмена закона не скажется на объёмах строительства.

Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» действует с 2005 года. Он запрещает девелоперам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов, обязывает их обозначать в договоре сроки и неустойки, а также регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
По оценкам специалистов, как сообщает интернет-ресурс BFM.ru, непосредственно по закону о долевом строительстве в России возводится только 20-30% домов, остальные — через серые схемы. Самые распространённые обходные пути, которыми пользуются застройщики, — это предварительные договоры купли-продажи, выдача векселей, а также инвестиционные договоры. Отрадно, что Рязань является одним из немногих исключений из этого правила — абсолютное число новостроек реализуется по договорам долевого участия.

Следует отметить, что в июне этого года вступили в силу поправки к закону, согласно которым сделки с жильём, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве, но ситуация в масштабе страны мало изменилась. Антон Беляков, депутат Госдумы, лидер общественного движения «Комитет помощи пострадавшим дольщикам», считает, что закон о долевом участии в его первой редакции декларировал так называемый принцип солидарной ответственности. Он заключался в том, что банк-кредитор застройщика рисковал дважды: он не был застрахован от невозврата кредита и при этом вместе со строительной компанией нёс солидарную ответственность перед третьими лицами, то есть дольщиками. Банки в условиях такого фантастического риска просто перестали давать кредиты, и на российском рынке долевого строительства в 2005 году разразился первый кризис.

Кавалерийская атакана девелоперов
Генеральный директор аналитического центра IRN.RU Олег Репченко считает, что в случае отмены закона о долевом строительстве объёмы строительства резко упадут. «Это — крайность. В то же время в мире существуют альтернативные схемы строительства, и они ближе к долевому строительству, чем к тому, что предложил Придвижкин. — Некая середина — это долевое строительство, когда частично участвуют дольщики, частично кредитуют банки, а частично застройщик даёт свои средства».

Многие профессионалы рынка убеждены, что отмена закона приведёт к тому, что у девелоперов станет меньше возможностей для привлечения средств. Стоимость жилья при этом, безусловно, увеличится, так как вместо беспроцентных денежных вкладов от дольщиков застройщикам придётся брать кредиты в банках. Для некоторых регионов это может быть критичным и способно свести всю инвестиционную идею строительства на нет.

Возможно, полагают некоторые эксперты, имеет смысл внести изменения в уже существующее законодательство, исключив возможность работы по «альтернативным схемам». Например, создать систему страхования или другой защитный механизм для покупателей, как предлагают некоторые эксперты. Скептики предрекают, что запрет на получение денег от физических лиц в процессе строительства с возможностью реализовывать только полностью готовые объекты приведёт к остановке отрасли на 70-80%.

На панель!
Если отменить закон прямо сейчас, это может вынудить застройщиков обратиться к панельному домостроению вместо монолитно-кирпичного, поскольку эта опробованная ещё в Советском Союзе технология даёт более высокую оборачиваемость капитала, а сами коробки быстрее возводятся. Средний срок строительства панельных домов — до 1 года, в то время как монолитно-кирпичные дома сооружаются 1,5 — 2,5 года. Таким образом, одним из возможных последствий принятия данного закона может стать то, что застройщики будут вынуждены обратиться к более быстро возводимым технологиям: каркасному домостроению в загородном сегменте и панельному типовому при строительстве городского жилья.

«Банк не даст кредит, если не будет уверен, что это жильё будет потом продано, — заявила порталу BFM.ru президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, неоднократно выступавшая и на страницах нашего еженедельника. — Поэтому необходимо законодательно предусмотреть возможность договора купли-продажи, который заключается на стадии строительства квартиры, с регулированием объёма предоплаты по этому кредиту. Мы предлагаем, чтобы задаток был не более 10% от цены квартиры, и этот договор будет означать обязательства человека купить её после того, как она будет построена, а со стороны банка — обязательство её построить. И если человек, заплатив этот задаток, отказывается потом от покупки, он теряет 10%. Если застройщик не выполняет свои обязательства, то он обязан вернуть человеку этот задаток в двойном размере».

Обманули на 10 миллиардов
Даже ярые противники инициативы Минрегиона считают, что в долгосрочной перспективе необходимо уйти от долевого участия в строительстве жилья. Через несколько лет Россия может пойти по пути многих стран, в том числе европейских. Там жильё в недостроенном доме продавать можно, но только деньги попадают на специальный счёт в государственном банке, а строитель может забрать их только тогда, когда сдаст объект.

Стратегически наиболее правильным было бы принять закон о строительных сберегательных кассах, который лоббирует Сергей Миронов. Он, как выражается уже упомянутый депутат Госдумы Беляков, предполагает гарантию сохранности средств и государственную помощь в строительстве жилья. В настоящее время официальных статистических данных о количестве обманутых дольщиков в России нет, однако, по подсчётам экспертов, эта цифра колеблется в районе 150-160 тысяч.

24 ноября представители КПРФ на встрече Дмитрия Медведева с лидерами парламентских партий говорили о проблеме обманутых соинвесторов строительства жилья. «В стране обманутых дольщиков — мы всех их посчитали — 150 тысяч. Обманули их примерно на 10 миллиардов рублей», — сообщил журналистам после встречи Геннадий Зюганов. По его словам, он передал президенту весь список обманутых дольщиков, а также компаний, которые участвовали в обмане. Он заявил, что партия намерена инициировать внесение поправок в закон, «которые остановят этот беспредел».
Ранее глава Следственного комитета РФ Александр Бастрыкин дал поручение разработать предложения по законодательному закреплению мер защиты собственников жилья от мошенников.

Между тем обманутые граждане в очередной раз решили заявить о своих проблемах. Движение «Однодольщики» планировало 27 ноября провести всероссийский митинг обманутых дольщиков. «Мы надеемся, что акция пройдёт во всех регионах страны — от Владивостока до Калининграда», — заявил координатор межрегионального общественного движения Игорь Гульев. По его словам, целью акции являлось привлечение внимания федеральных властей к проблеме обманутых дольщиков, которая, по его мнению, «приняла размеры социальной катастрофы».

В тексте резолюции, составленной по итогам митинга, его участники потребовали немедленно ввести мораторий на банкротство застройщиков до разработки специальных мероприятий и правовых механизмов защиты дольщиков от потери оплаченного жилья. Также инвесторы считают необходимым создание специальной следственной группы в Главном следственном управлении СКП РФ по расследованию правонарушений при строительстве жилья.

Но как бы эффектно данные инициативы ни звучали, в различных регионах России существуют проблемные объекты, которые пока невозможно достроить из-за несогласованности действий застройщиков, местных властей и банковского капитала.
Печальный пример подобного тупика — дом на улице Шевченко, возведение которого так и не смогла завершить строительная корпорация «Кайман».

Час икс — 2012
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что отмена закона о долевом строительстве № 214-ФЗ могла бы привести к развитию новых незаконных и полузаконных схем продажи незавершенного жилья, снизить объём предложения и привести к повышению цен на первичном рынке.
На сегодняшний день полный цикл возведения жилья в среднем равен двум — трём годам. Продавая жильё на этапе строительства, многие застройщики могут не привлекать банковский кредит. Между тем сейчас стоимость заемного финансирования для качественного заемщика — 11-13%, для девелопера — 14-17%%. Простой подсчёт показывает, что необходимость прибегнуть к банковскому кредиту заставит компании поднять цены минимум на 15-20% по сравнению с сегодняшними ценами на жильё. Потенциальные покупатели от такого скачка только проиграют.

Однако хотя эксперты и не поддерживают радикальных решений в отношении долевого законодательства, менять правила игры на рынке новостроек, по их мнению, всё же нужно. Одна из компромиссных инициатив сводится к тому, чтобы посредником между девелопером и соинвесторами сделать банки.

С другой стороны, пока не будет разработана схема защиты частного инвестирования и приемлемые условия для кредитования девелоперов, следует избегать какой-либо глобальной смены правил игры на рынке строящегося жилья. Ну а защита прав инвесторов различного уровня должна стать приоритетным направлением работы как для региональных, так и для федеральных властей. Тем не менее, учитывая нынешнюю политическую конъюнктуру, партия власти и подконтрольные ей федеральное правительство и парламент едва ли решатся на рискованные законодательные новации до весны 2012 года, то есть до выборов президента страны.

Мнения:
Алексей Михайлович Торопцев, исполнительный директор саморегулируемой организации «Некоммерческое партнерство «Объединение рязанских строителей»:
— Если идея отмены закона о долевом строительстве воплотится в жизнь, то цены на готовое жильё поднимутся в среднем на 15-17%. Далеко не все строительные компании смогут возводить объекты исключительно за счёт собственных средств. Следовательно, девелоперы будут обращаться в кредитно-финансовые учреждения. Естественно, полученные займы придётся возвращать, и необходимость оперативно расплачиваться с банками существенно повлияет на итоговую стоимость жилья.

Общий объём предложения на первичном рынке в случае принятия нового закона ощутимо снизится, спрос как минимум останется на том же уровне, а учитывая выход экономики из кризиса, скорее всего, возрастёт. Дисбаланс между спросом и предложением — одна из главных предпосылок для изменения цены любого товара. Недвижимость здесь не исключение. Инициатива отмены закона о долевом строительстве вроде бы призвана защитить интересы дольщиков и не допустить появления обманутых инвесторов. Но для достижения этой цели необязательно столь радикально менять нормативную базу. В процессе выделения земельного участка под строительство властным структурам необходимо проводить всесторонний аудит финансового положения застройщика, чтобы в будущем не столкнуться с непредвиденными ситуациями.

Евгений Васильевич Серёгин, заместитель директора строительной компании «Маяк Инвест»:
— Предложения, касающиеся отмены закона о долевом строительстве, вроде бы преследуют благородную цель — не допустить появления обманутых дольщиков. Однако запрет на продажу квартир в строящихся домах может привести к серьёзному сокращению объёмов предложения квартир на первичном рынке. Даже если уровень платёжеспособного спроса останется на том же уровне, снижение общего числа квартир, выставленных на продажу, приведёт к росту цен. Часть девелоперов может позволить себе возводить жильё на собственные средства (наша компания в данном случае не исключение). Но если говорить о продаже квартир в уже сданных домах, то при ценообразовании нельзя сбрасывать со счетов такие факторы, как инфляция и повышение стоимости строительных материалов.

Если говорить о сегодняшней ситуации на первичном рынке Рязани, то всё активнее себя проявляет отложенный спрос, который, наряду с уменьшением числа заложенных домов, вполне можно назвать генератором роста цен. Особенно это утверждение относится к такому сегменту рынка, как экономкласс. Возвращаясь к теме возможной отмены закона о долевке, отмечу, что данная мера, кроме уже перечисленных мною последствий, может подтолкнуть некоторые компании к придумыванию различных способов обхода действующих юридических норм.

Олег Владимирович Нефёдов, директор строительной компании «Владар»:
— Если разговоры о кардинальном пересмотре закона № 214 не просто дешёвая сенсация, а иллюстрация реальных намерений власти, то предлагаемая мера — ощутимый удар по финансовому положению застройщиков и самому рынку доступного жилья. Представьте себе ситуацию, при которой девелоперы не смогут привлекать деньги инвесторов, то есть покупателей жилья, на этапе строительства. Число компаний, которые могут возводить дома исключительно на собственные средства, сравнительно невелико, за время кризиса это количество уменьшилось. Многие девелоперы в случае отмены закона о долевом строительстве устремятся за банковскими кредитами, но займы в несколько десятков миллионов, учитывая жёсткие требования кредитно-финансовых учреждений к предмету залога, получат далеко не все.

Получается, предлагаемая реформа не только спровоцирует ощутимый рост цен, но и вынудит часть строительных организаций уйти с рынка. Бороться с таким скандальным явлением, как обманутые дольщики, нужно системно. Государство совместно с саморегулируемыми организациями должно создать условия, при которых недобросовестные фирмы с сомнительной репутацией и слабой производственной базой просто не смогут выйти на этот рынок. Вопрос об отмене долевого строительства логично ставить при качественном изменении экономической ситуации в стране, а не на этапе выхода из кризиса.

Подготовил Денис Абраков