Управдом – друг человека

О чем не знал Путин?
Правительство России в ближайшее время проработает механизмы привлечения к ответственности управляющих компаний, которые ненадлежащим образом выполняют свои обязанности в отношении закрепленного за ними жилья или отказываются передавать это жилье в управление другой компании, цитирует РИА «Новости» слова премьер-министра Владимира Путина, сказанные во время общения с посетителями одной из региональных приемных председателя «Единой России» 24 февраля. Во время приема к Путину обратился руководитель товарищества собственников жилья (ТСЖ), который пожаловался на несовершенство российского законодательства. По словам руководителя, сегодня в стране нет никаких механизмов, с помощью которых можно было бы заставить управляющую компанию (УК) передать правление другой компании по желанию жильцов. Представитель ТСЖ попросил Путина прописать в законодательстве такие механизмы, а также ответственность компаний за предумышленную задержку документов.

Глава правительства сообщил, что не знал о такой проблеме, но пообещал ею заняться. Кроме того, он напомнил, что недавно был принят закон, по которому УК должны раскрыть всю свою структуру и бюджет. «Министерство не всегда видит реальные проблемы, а те, кто заинтересованы в продлении такой ситуации, знают, как обойти закон. Известно, что над законами думают тысячи людей, а над тем, как их обойти, думают миллионы», – цитирует РИА «Новости» слова Путина.

Не отчитался – плати штраф
На сегодняшний день и собственники, и квартиросъемщики уже привыкли к тому, что жилищный фонд теперь обслуживается той или иной управляющей компанией. Кому-то повезло: управдомы работают на совесть, зовут на собрания, отчитываются о расходах. А у кого-то действуют в очень удобном для себя режиме: собирают деньги, но упорной работой себя не утруждают. У многих людей возникает вопрос: как заставить таких управленцев предоставлять жильцам отчет?

В апреле 2008 года на заседании комитета по городскому хозяйству Рязанской городской Думы депутаты рассмотрели обращение председателя ТСЖ «Наш дом» (улица Костычева, д. 7, корп. 1) Ирины Мальковой. Причина, по которой жильцы ТСЖ вынуждены были обратиться к городским властям, заключается в следующем. Как рассказала Малькова, 11 октября 2007 года в ТСЖ прошло собрание, на котором она была избрана председателем правления. По просьбе переизбранного председателя ТСЖ Д. А. Агеева передача документов должна была состояться 1 ноября 2007 года. Однако в назначенный день передачи Агеев не появился. В кабинете на полу были обнаружены документы в мокром состоянии. Все имущество было вывезено 31 октября, за день до передачи, в присутствии жильцов. Силами ревизионной комиссии вся документация была высушена и разобрана. Позже была проведена ревизия, которая выявила серьезную недостачу. На этом основании в ОБЭП Московского района Рязани было подано заявление, в котором жильцы дома просили провести проверку ТСЖ и в случае выявления факта мошенничества возбудить в отношении Д. А. Агеева уголовное дело. В ходе проверки независимым аудитором, назначенным ОБЭПом, была установлена сумма нарушений в размере 4 миллионов 388 тысяч 382 рублей. Помимо этого, был обнаружен факт подделки оправдательных документов строгой отчетности, а также перечисление средств на счета компаний, где владельцем являлся сам Агеев, что является грубым нарушением законодательства. На 1 ноября у ТСЖ была задолженность перед обслуживающими организациями на сумму 450 тысяч 697 рублей. При этом жильцы дома исправно оплачивают коммунальные услуги. По словам Ирины Мальковой, на которые весной 2008 года ссылался Рязанский городской сайт, правоохранительные органы не предпринимали никаких шагов для расследования. Обращалась Малькова в областную прокуратуру, а также в Московский районный суд. Прокуратура Московского района шесть раз отправляла дело на доследование в ОВД. Однако дальше этого дело не пошло. В итоге ситуацию удалось урегулировать благодаря вмешательству депутатов Рязгордумы.

Поскольку работодателями управдомов являются именно жильцы, они имеют полное право потребовать от управляющей компании полного отчета о расходе собранных средств. Правда, до недавнего времени не было закона, предписывающего, как именно, в какой форме и в каком объеме должна предоставляться такая отчетность. Но в конце 2010 года вышло Постановление Правительства РФ №731 (именно на него и ссылается премьер – прим. ред.) которое, по словам не раз выступавшей на страницах нашего издания депутата Госдумы Галины Хованской, повергло в шок недобросовестных управляющих. Именно это постановление, как утверждает журнал «Собственник» (если активные собственники квартир начнут его использовать), способно повлиять на существенную статью расходов в платежке, а именно – на абстрактные расходы на «содержание и ремонт», обслуживание лифтов, мусоропроводов, домофонов, оплату услуг дворника и сантехника и т. д. Словом, жильцы могут регулировать эти статьи расходов сами, в отличие, скажем, от тарифов на ресурсы, которые предписаны «сверху» и никак не могут быть уменьшены по воле потребителей. Регулировать самостоятельно можно только объем потребляемых ресурсов, и то не всех (воду, электричество – да, тепло – нет).

Один из важнейших аспектов взаимодействия ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний и собственников касается оформления земельного участка многоквартирного дома в общую долевую собственность граждан. Порядок и эффективность действий в данной ситуации вызывает живой интерес как у управдомов, так и у самих жильцов. В горадминистрации нам пояснили, что сначала на общем собрании собственников помещений должно быть принято решение о формировании земельного участка и регистрации права общей долевой собственности на него. Второй этап – формирование земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Для этого необходимо провести межевание – мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Завершается процесс формированием межевого (землеустроительного) дела. Сформированный земельный участок необходимо поставить на кадастровый учет в ФГУ «Земельная кадастровая палата по Рязанской области» (ул. Грибоедова, 8А). Последний этап оформления – регистрация права общей долевой собственности на земельный участок в Управлении Росреестра, которое больше известно как Регпалата (ул. Праволыбедская, 35). Согласно федеральному законодательству до 2013 года земельные участки должны быть оформлены либо в собственность, либо в аренду. Едва ли не главный вопрос, интересующий собственников, – уплата земельного налога. Как пояснили представители администрации, сумма налога в расчете на одного собственника получится небольшая – в среднем 100 рублей в год. Уклонение от уплаты земельного налога влечет за собой административную ответственность. Граждане, оформившие земельный участок под многоквартирным жилым домом в общую долевую собственность, смогут получить субсидию на благоустройство придомовой территории. Размер предоставляемой субсидии составляет 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. При этом в многоквартирном доме должно быть не менее 16 квартир; земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, должен быть сформирован за счет внебюджетных средств и в отношении него проведен государственный кадастровый учет; многоквартирный дом введен в эксплуатацию до 1 января 2001 года. Кроме того, собственники многоквартирного дома должны принять решение о финансировании мероприятий по благоустройству в размере не менее 5% от объема предоставляемой субсидии. Субсидии предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе на выполнение следующих видов работ по благоустройству:

– озеленение придомовой территории;

– ремонт и оборудование детских, спортивных площадок, мест отдыха, стоянок для личного транспорта на придомовой территории;

– замощение и асфальтирование тротуаров, проездов, дорожек;

– обеспечение безопасности дорожного движения и ликвидация очагов аварийности придомовых территорий, находящихся на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом.

«Оружие в руках потребителя есть. Нужно уметь его правильно применять. И нужно желание», – уверена Галина Хованская. В принципе, в любой многоэтажке наверняка найдется юрист или другой толковый человек, способный прочитать текст постановления и выяснить, действует его управляющая компания по закону или нет. Хованская также убеждена, что «требовать раскрытия информации (из чего складываются расценки) может любой потребитель услуги, а не только собственник помещения». Если не устраивает не только цена, но и качество услуг, придется добиваться от представителей управляющей компании составления соответствующего акта. Без акта не помогут даже обращения в жилищную инспекцию. Если управляющая компания не хочет контактировать с потребителем, то необходимо обращаться в прокуратуру. К раскрытию информации управдомов теперь принуждает закон и… штрафы от 100 до 500 тыс. руб. с организации. Штрафуют как за отсутствие отчета в публичных источниках информации, так и за неправильно составленную отчетность (не по предложенному стандарту), за сокрытие информации и заведомую неправду.

По закону управляющие организации обязаны опубликовать отчет о расходовании средств и формировании тарифов на свои услуги и коммунальные ресурсы за истекший год в СМИ, а также на сайте компании (если есть), на сайте городской администрации, на информационных стендах и стойках помещения, где располагается УК. Кроме того, они обязаны информировать жильцов по запросу, поданному в письменной или электронной форме. Причем в Интернете отчет должен находиться не менее 5 лет с момента публикации. Например, в Петербурге решено все отчеты публиковать на сайте Комитета по тарифам, и управляющую организацию можно будет найти по ИНН, а на полный текст отчета перейти по гиперссылке. В Москве отчеты выложены на сайте Департамента ЖКХ и благоустройства города. Кроме того, здесь есть Единый реестр управляющих организаций с указанием телефонов и электронных адресов руководителей УК. В Рязани такие отчеты пока опубликовали единичные компании.

Пора в школу!
Допустим, вы получили отчет управляющей компании и размышляете над тем, что делать с полученной информацией. Нужно как минимум вычленить из нее данные о тарифах и сопоставить с платежками. Кроме того, прочитать, на какие работы были выделены средства, судя по отчету, и опять же сопоставить с реальным состоянием дел. Например, если на оборудование парковки было потрачено 200 тыс. руб., а она так и не появилась или ее состояние позволяет усомниться в том, что были потрачены именно такие деньги, у жильцов появляется повод составить запрос в управляющую компанию. На письменный запрос должны ответить в течение 20 дней, на электронный – в течение двух суток.

В идеале руководитель управляющей компании обязан хорошо ориентироваться в законах, которые описывают работу коммунальной отрасли, потому что любой просчет в этой сфере грозит судебными исками от жильцов и подрядчиков, а значит, увеличением расходов и сокращением прибыли компании. В некоторых УК эти функции возложены на главного инженера и юриста. Впрочем, подобрать людей на вакансию главного инженера управляющей компании сейчас непросто. Сантехников, энергетиков, дворников нанять намного легче. Лишний раз повторять о том, что в современном ЖКХ должны работать специалисты нового формата, умеющие ладить не только с «железками», но и с людьми, наверное, не стоит.
А вот интересное наблюдение, к которому стоит прислушаться вузам и профтехучилищам, готовящим кадры для ЖКХ. Их преподаватели, что вполне логично, уделяют внимание новым технологиям и строительным материалам. Но после окончания вуза выпускникам придется обслуживать далеко не новый жилищный фонд, поэтому будущим инженерам не помешает изучить и технологии прошлого века. На уровне администрации и профильных вузов города можно в дополнение к ежеквартальным семинарам для руководителей ТСЖ и ЖСК создать специальные курсы для представителей управляющих компаний и владельцев жилья в многоквартирных домах. Именно они чаще всего являются собственниками домов, поэтому им не помешают знания о своих правах и обязанностях. Наши региональные власти вполне в состоянии перенять опыт вологодских коллег и включить подобные курсы, как пишет «Российская газета», в базовый список центров занятости. В итоге оставшиеся без работы рязанцы, повысив свою квалификацию на курсах домоуправов, получат больше шансов найти высокооплачиваемую работу в сфере ЖКХ. В заключение стоит отметить, что отношения собственников и управдомов могут быть конструктивными и взаимовыгодными, если обе стороны руководствуются нормами закона и здравого смысла, а не пытаются перетянуть одеяло на себя и отстоять собственные корыстные интересы.


Игорь Васильевич Квашнин, руководитель СРО «Ассоциация компаний, управляющих недвижимостью»
– В рамках выполнения постановления федерального правительства №731 мы уже начали процесс размещения отчетов управляющих компаний на сайте ассоциации. Если говорить о мошеннических действиях в сфере управления многоквартирными домами, то наш город можно отнести к разряду относительно благополучных. Это связано с тем, что в Рязани платежи за коммунальные услуги (на них приходится 65% всех расходов граждан на ЖКХ) поступают к ресурсоснабжающим организациям напрямую, а значит, простор для каких-либо махинаций со стороны управдомов в данном случае отсутствует. Что же касается проведения общих собраний собственников, то здесь, безусловно, есть определенные лазейки для неправомерных действий, особенно если данное мероприятие проводится заочно. Но в доме, где больше сотни квартир, сложно собрать всех собственников или хотя бы 50% кворум. Суды при рассмотрении исков о фальсификации голосования обращают внимание на две подписи: председательствующего и секретаря, а чтобы подтвердить достоверность автографов собственников, необходима почерковедческая экспертиза, на которую идут далеко не все истцы. Сейчас наша ассоциация совместно с городской Думой прилагают все усилия, чтобы сделать процедуру замены управляющей организации максимально понятной и прозрачной.

Владислав Иванович Хаустов, депутат Рязанской городской Думы
– То, что недобросовестные управляющие компании и руководство некоторых ТСЖ допускают манипуляцию средствами собственников, не является откровением. Увы, в нашей стране с ее коррупцией и казнокрадством слишком велик соблазн своевольно распорядиться чужими деньгами, будь то бюджет, коммунальные платежи и прочие сборы. Собственники должны понимать, что ТСЖ или УК – это вовсе не закрытое акционерное общество. Подобные организации обязаны информировать людей, на чьи средства они существуют, о структуре доходов и расходов. Если закон нарушен, итоги общего собрания сфальсифицированы, а финансовые потоки ушли непонятно куда, собственники должны обращаться во все инстанции, начиная от депутатского корпуса и заканчивая судом и прокуратурой. Скандальная ситуация с ТСЖ «Наш дом» еще раз подтверждает, что лишь активная позиция жильцов помогает добиться справедливости. Не удивлюсь, если в Рязани и сейчас происходят подобные безобразия, а вывести мошенников на чистую воду мешает инертность пострадавшей стороны. При выборе способа управления каждому собственнику необходимо изучить договорные обязательства сторон. Только в этом случае велика вероятность того, что обращения в правоохранительные органы по поводу мошеннических действий принесут желаемый результат.