Зелёный свет

Первые ласточки
На Западе возводимое по таким принципам жилье называют продуктом «зеленого строительства». Согласно русской версии Википедии «зеленое строительство» – это практика возведения и эксплуатации зданий, целью которой является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания (выбор участка, проектирование, строительство, эксплуатация, ремонт и разрушение). Во всем цивилизованном мире строительство по «зеленым» стандартам является нормой жизни, в то время как в России экодевелопмент все еще находится на стадии зарождения. В Москве по европейским «зеленым» стандартам возведен лишь один объект – бизнес-центр Ducat Place площадью 33 тыс. кв. м, в стадии реализации – офисный центр ARCUS и деловой центр White Gardens. В Санкт-Петербурге только приступили к строительству бизнес-центра, который будет соответствовать нормам «зеленого строительства».

Следование «зеленым» стандартам подразумевает соблюдение целого ряда аспектов: использование экологически чистых материалов и экономного сантехнического оборудования; наличие централизованных систем вентиляции, кондиционирования и климатического контроля, пылеудаления и увлажнения воздуха. Программа энергосбережения в таком здании реализуется посредством применения световых датчиков и энергосберегающих ламп, технологий альтернативной энергетики, максимального использования естественного освещения. Все это позволяет сократить затраты на водоснабжение, тепловую и электроэнергию на 40% по сравнению с обычными зданиями. Обязательными условиями экологичности является также благоустройство и озеленение территории, включая озеленение кровли, раздельный сбор и утилизацию отходов, максимизацию емкости парковок и продуманную транспортную доступность здания. Здания, построенные в соответствии с «зелеными» стандартами, обеспечивают более низкий уровень инвестиционных рисков и, согласно формальной логике, привлекают инвесторов, чья корпоративная этика основана на социальной и экологической ответственности. Но сейчас это в основном западные компании. Смеем надеяться, что уверенность в качестве и высокой рыночной ценности строительного объекта важна и для отечественных предпринимателей вообще и рязанских в частности.

Здоровый дух
Эксперты утверждают, что необходимость в дополнительных инвестициях, которые составляют 15-20% по сравнению с традиционным строительством, компенсируется целым рядом преимуществ. За счет увеличения амортизационного срока службы инженерно-технического оборудования, снижения уровня капитальных затрат на содержание объекта и более длительного жизненного цикла здания экономия затрат на эксплуатацию составляет 40-50%, то есть для 100-квартирного жилого дома в Рязани это не менее миллиона рублей ежегодно. Это утверждение актуально и для торгово-офисных центров, число которых в Рязани неуклонно растет. Согласно европейской практике арендаторы заключают соглашение на более длительный срок, ставка аренды в таких офисах выше на 10-15%, а уровень заполняемости – на 5-10%. Кроме того, активы обладают высокой ликвидностью. Такая практика вполне применима и в наших городах, ведь при заключении договора аренды сроком на 3 года и больше ставка арендной платы может быть по меньшей мере на 15% выше. Это обеспечивает потенциальный спрос на десятки тысяч квадратных метров.

Привлекательность «зеленых» объектов обусловлена и созданием благоприятной атмосферы внутри зданий. Понятно, что здоровье обитателей и их хорошее самочувствие сильно влияют на общую жизнеспособность и продуктивность любой организации. Когда свыше 80% издержек компании зависят от служащих, рост продуктивности даже на 1% будет означать существенную экономию, большую, чем приносят любые другие преимущества «зеленого строительства». Чтобы количественно оценить это преимущество, проведено множество исследований. Согласно зарубежной статистике работоспособность персонала в таких зданиях увеличивается на 15-20%, а количество больничных дней сокращается более чем на 20% от среднестатистического уровня. Итак, за рубежом с помощью проектирования уже пытаются оздоровить среду обитания людей, приспособить ее к враждебной экологической обстановке. В России основное внимание пока уделяют техническому усовершенствованию зданий – энергоэффективности и информационному управлению системами, экономии и вторичной переработке ресурсов, что свойственно первым этапам развития экостроительства.

Экономическая рентабельность – одна из ключевых характеристик «зеленого строительства». Это более экономичный, эффективный и умный способ строить, но он не станет преобладающим, пока не начнет работать ряд финансовых стимулов, пока не произойдет фундаментального сдвига в сознании людей о нашем месте в природе, об оптимизации наших отношений с ней и о необходимости достижения гармонии в этих отношениях.

Декларативный «одобрям-с»
Высшее руководство нашей страны определило свою позицию в отношении энергосбережения и строительных инноваций. Не так давно вступил в силу Федеральный закон №261 «Об энергосбережении и повышении энергоэффективности», сейчас разрабатывается механизм его эффективной реализации. Согласно задачам, поставленным на федеральном уровне, энергоемкость экономики страны должна снизиться к 2020 году на 40%. Уже заявлено восемь проектов «Энергоэффективный квартал» в различных регионах страны. Президент Дмитрий Медведев подписал Новую климатическую доктрину России, по которой к 2020 году в нашей стране выбросы CО2 должны сократиться на 40%. Еще в марте этого года на Совете безопасности он поручил к 1 октября разработать пакет мер по внедрению «зеленых технологий» и реализации программы по климатической доктрине России. В России создан совет по Экологическому строительству (RuGBC), куда вошли российские и зарубежные экодевелоперы и подрядчики. По распоряжению правительства РФ и по международным нормам, объекты зимней олимпиады в Сочи должны соответствовать мировым Зеленым стандартам качества. Результаты мы увидим уже в 2014 году.

Очевидно, что затраты на комплексные «зеленые» мероприятия в рамках девелопмента и строительства невелики при довольно эффективной экономии на последующей эксплуатации и общем повышении уровня качества зданий и внутреннего комфорта. По оценкам ведущих зарубежных бизнес-консультантов, суть выгоды от внедрения практики «зеленого строительства» в России в основном та же, что и в других странах. Но, учитывая специфику нашей экономики и менталитета, можно предположить, что продвижение «зеленого строительства» на рынок отечественной недвижимости значительно актуальнее, чем для экономики развитых стран.

Как сэкономить 190 миллиардов?
Последние исследования выявили, что здания ответственны за более чем 25% потенциального энергосбережения, необходимого для достижения поставленных правительством РФ целей. Специалисты выделяют четыре группы мер, составляющих более 80% потенциала экономии энергии:
— установка термостатов и счетчиков тепла;
— улучшение теплоизоляции существующего жилого и нежилого фондов;
— модернизация жилых зданий;
— строительство более энергоэффективных новых зданий.

Согласно докладу компании McKinsey & Company реализация предлагаемых мер по повышению энергоэффективности в строительстве и эксплуатации недвижимости обеспечит годовую экономию в размере приблизительно 180 млн тонн удельного топлива, что составляет 13% совокупного объема энергопотребления по всем секторам в 2030 г., и сокращение объема выбросов парниковых газов на 205 млн тонн CO2 (эквивалента выброса CO2), что составляет 7% совокупного объема выбросов в России в 2030 г. Внедрение этих мер потребует инвестиций в размере более 70 млрд евро, но в сумме обеспечит 190 млрд евро экономии за период до 2030 г. Если смотреть на проблему шире, то «зеленое строительство» решает задачи более значительные, чем энергоэффективность зданий. Если говорить коротко, то «зеленые» здания являют собой самое высокое качество строительства при минимизации затрат и максимизации комфорта. Этот подход предоставляет российскому строительному бизнесу большие выгоды, являет собой четкую стратегию действия на рынке недвижимости.

В последнее время потребители все больше внимания уделяют экологическим характеристикам объектов, но только 20-30% строительных материалов в России сегодня соответствуют экологическим стандартам и могут использоваться без вреда для здоровья человека. Заинтересованность и понимание важности и долгосрочных преимуществ экостроительства в России есть, однако говорить о каких-либо значимых масштабах применения «зеленых» методологий и механизмов сегодня нельзя. Одна из главных причин – это зачастую декларативный характер государственной заинтересованности в экоразвитии. Сегодня государство не создает механизмов поощрения экоразвития. Еще одной важной проблемой специалисты считают отсутствие у участников рынка информации, недостаточное количество профильных специалистов, слабая система специального образования. Низкий уровень информированности и общей экологической культуры всех субъектов хозяйственных отношений и конечного потребителя приводит в том числе к отсутствию «заказа» на «зеленые» решения.

Противники не дремлют
Большинство противников экологической ответственности в строительстве приводили аргумент: строить экологично и энергоэффективно в современной России экономически неэффективно. Реальной экономической необходимости беречь энергию нет – в России она доступна и дешева. Дополнительные согласования, капитальные вложения, инвестиции в проектирование приводят к удорожанию объекта минимум на 10-20%, а если мы говорим о 100-квартирном доме, то речь идет о десятках миллионов дополнительных издержек. Впрочем, если на Западе все начинается с законодательства и спроса, а экономическая целесообразность менее важна, то в России именно экономическая составляющая привлекает девелоперов к идее «зеленого строительства». Рост экономических, социальных и экологических проблем в России во многом вызван неэффективным использованием существующих ресурсов, устаревших решений, строительных материалов и технологий. И сегодня именно технологии «зеленого строительства» являются наиболее перспективным путем разрешения этих проблем.

Премия для девелоперов
Аналитики убеждены: есть тысячи причин, по которым экостроительство с его солнечными панелями и ветряными турбинами в России надо развивать энергичнее. Главную из них можно сформулировать так: эксплуатация готового «зеленого» здания будет дешевле обычного. Цену «зеленого» дома можно урезать практически бесплатными способами, если задумываться об этом уже на этапе концептуального проектирования – например, за счет грамотного выбора расположения здания. Затраты на экологичное строительство составляют порядка 20% стоимости всего жизненного цикла здания, остальное – это эксплуатационные расходы. Возведение автономного «зеленого» дома могло бы вычеркнуть из сметы немалые расходы на подключение к общим сетям коммуникаций, которые, по данным рязанских девелоперов, могут составлять 3-5% от стоимости квадратного метра.

Только в нашей стране девелопер должен заплатить большие суммы за подключение к коммуникациям. Если при проектировании ему удалось снизить потребление ресурсов (земли, воды, энергии, тепла-холода), это и станет изначальной «премией» за «зеленое строительство». Нашим девелоперам по силам устанавливать в зданиях энергоэффективные индивидуальные газовые и электрические бойлеры, светильники с низким потреблением электроэнергии, технические приборы с уменьшенным расходом воды, белые рулонные кровли. Впрочем, все эксперты признают, что главная российская проблема – это не экономические затруднения и не климат, а отношение к «зеленым» аспектам строительства как бизнесменов, так и простых потребителей. Не исключено, что строения, получившие сертификаты соответствия экостандартам, будут продаваться гораздо дороже, чем несертифицированные объекты, и девелоперам, властям и СМИ придется немало потрудиться, чтобы создать устойчивую мотивацию к покупке таких квадратных метров.


Алексей Михайлович Торопцев, исполнительный директор СРО «Некоммерческое партнёрство «Объединение рязанских строителей»
– Чтобы практика «зеленого строительства» активно внедрялась в нашей стране, необходимо принять соответствующие нормы и правила, учитывающие российскую специфику. Далеко не все западные наработки применимы в наших условиях. Для этого с одной стороны нужна политическая воля федеральных властей, с другой – заинтересованность девелоперского сообщества и крупных инвесторов. В разработку требований к «зеленым» зданиям необходимо вложить немалые средства, все научно обосновать, детально и доступно объяснить потенциальным потребителям преимущества экологичного строительства. Скорее всего, для умелого продвижение таких идей нужно создавать частно-государственные партнерства, где заинтересованность чиновников будет сочетаться с инициативностью бизнес-структур. Такая перспектива представляется мне вполне реальной. Если говорить о стратегических задачах, стоящих перед саморегулируемыми организациями, то здесь на первом плане стоит подготовка новых технических регламентов для ведения строительства. Многие перспективные наработки, касающиеся энергосбережения и экологичности зданий, могут быть отражены в вышеупомянутых документах.

Вячеслав Васильевич Немчинов, исполнительный директор Союза строителей Рязанской области
– К высокоэкологичному энергоэффективному строительству мы, безусловно, придем. Но этот процесс не может произойти одномоментно, он должен развиваться в различных направлениях. Речь идет не только о внедрении передовых технологий при возведении многоквартирных домов, но и об активном развитии малоэтажного строительства, где многие разработки в сфере энергосбережения внедрить намного легче. Но здесь вступают в силу субъективные факторы – низкая доступность жилищных кредитов и отсутствие действенных механизмов земельной ипотеки. Но вернемся к «зеленому строительству». Прежде чем говорить о распространении таких инноваций, необходимо адаптировать их к российской действительности. Безоглядный перенос английских или немецких технологий на нашу почву в большинстве своем не несет ничего хорошего. Без учета наших климатических особенностей, требований к материалам, без решения проблем оформления исходно-разрешительной документации строительство зданий нового формата не принесет желаемого эффекта. Нам необходимо подготовить потребителя к появлению на рынке домов нового типа, четко продумать финансовые издержки застройщиков, найти способы избежать типичных для России энергопотерь, урегулировать налоговые нюансы. Только тогда можно будет создать по-настоящему конкурентоспособный продукт.