Стимул для застройщиков и покупателей

Как поддержат проекты строительства жилья экономкласса

	Старт программы (2009 год)	Перспектива (с 2010 года)
Цена продажи жилья (согласие застройщика)	любая	не выше цены Минрегионразвития РФ
Ограничение маржи (согласие банка)	не требуется	не выше 5%
Процент по целевому займу АИЖК	11%	9%
Ставка физическому лицу при выдаче (на этапе строительства)	14-16%	11%
Ставка юридическому лицу (застройщик, инвестор, гарант)	15-18%	13%
Премия АИЖК при рефинансировании	нет	единовременно 3%
Гарантия сбыта (выкупа) нереализованных объектов на рынке жилья	да, не выше цены Минрегионразвития РФ	да, не выше цены Минрегионразвития РФ

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В условиях кризиса выполнять этот призыв стало достаточно сложно, но государство предпринимает определённые действия, теоретически претворяющие этот лозунг в жизнь. Правда, экономическая нестабильность во многом спутала карты чиновников.

На грани фантастики

Так, весной 2008 года предполагалось, что к 2020 году 60% населения страны смогут приобрести стандартное жильё с помощью ипотечного кредита или осуществить наём коммерческого жилья без поддержки государства. Доля сделок с ипотекой к 2010 г., как планировалось, составит 26,9%, к 2015 – 43,5%, к 2020 – 60%. Согласитесь, очень оптимистично.

Однако полтора года спустя, в декабре 2009 года, на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка», на суд общественности в рамках «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования» президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева представила скорректированные целевые показатели. Например, к 2020 году доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств, составит 50%, а цифра в 60% будет достигнута при благоприятных условиях только к 2030 году. Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по прогнозу Фонда, составит 20% в 2011 году, 40% – в 2020, а к 2030 году – только 50%.

Проседание продолжается

В декабре 2008 года – начале 2009 из-за нестабильной экономической ситуации в стране, вызванной мировым финансовым кризисом, стал существенно проседать первичный рынок недвижимости. Причины известны: потенциальные приобретатели жилья стали ожидать падения стоимости квадратного метра, кроме того, увеличился риск неплатежеспособности населения. Следствием этого стали:

• риск нереализации жилья,
• ужесточение условий кредитования застройщиков,
• повышение требований банков к залогам при кредитовании застройщиков,
• повышение процентной ставки по кредитам на этапе строительства,
• ужесточение требований к заемщикам – физическим лицам при выдаче кредитов на покупку жилья.

Специальные условия кредитования для стимулирования спроса граждан на получение ипотечных кредитов для приобретения жилья экономкласса во вновь возводимых многоквартирных домах: заемщикам будут предложены специальные условия кредитования, в т. ч. пониженная процентная ставка (ниже 11% годовых); минимальная ставка для тех, кто инвестирует в жилье: экономкласса, малоэтажное, энергоэффективное, на объектах комплексного освоения территории, с использованеим механизма жилищно-строительных кооперативов; обоснование вычетов из ставки на этапе андеррайтинга (контроля за рисками) – совместно с Министерством регионального развития РФ.

Чтобы спасти «наше всё» – а это создание комфортных условий проживания и достижение цели (еще один лозунг: «Строить по 1 квадратному метру в год на человека!») – государство в течение 2009 года через государственную корпорацию «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» оказывало финансовую помощь объектам незавершенного строительства, имеющим высокую степень готовности. Была поддержана и сфера ипотечного кредитования – в уставной капитал ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было перечислено порядка 80 миллиардов рублей, которые, в частности, были направлены на рефинансирование ипотечных кредитов и на финансирование программы помощи ипотечным заемщикам, реализуемой «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

Механизм стимулирования строительства жилья экономкласса

По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Однако эксперты отмечают, что несмотря на предпринятые меры ввод жилья в стране уже существенно снизился. По данным Минэкономразвития, объемы строительных работ в России по итогам 2009 года сократились на 18%, а по словам главы ведомства Эльвиры Набиуллиной, в РФ в этом году было сдано в эксплуатацию примерно на 6% меньше жилых квадратных метров – 60 млн, а не 63,8 млн, как в 2008 году. Между тем, по мнению министра регионального развития Виктора Басаргина, итоговые объемы строительства жилья в стране составили 57 млн кв. м (падение на 10,7%), передает РИА «Новости». Президент Российского союза строителей Владимир Яковлев ранее заявлял, что доля замороженных проектов по строительству жилья в России по итогам 2009 года достигла 30%. По данным наших источников в региональном правительстве, на 1 января 2010 года было заморожено 13 объектов жилищного строительства, однако на 14 января на 9 из них работы были возобновлены.

Ипотека для «первички»

Чтобы поддержать рынок ипотеки в нынешнем году, АИЖК с 2009 года стало осваивать новые направления. В частности, была разработана программа по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья экономкласса, и физических лиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов (программа «Стимул»). В 2009 году в четырех городах (Новосибирск, Кемерово, Архангельск и Тихвин Ленинградской области) данный проект стал реализовываться.

Как было отмечено в докладе Станислава Дамбраускаса, исполнительного директора по инновациям АИЖК на всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России: перезагрузка рынка», в настоящее время рассматриваются заявки на участие банков-кредиторов из разных регионов Российской Федерации. В стадии разработки находятся проекты – объекты жилищного строительства, расположенные в Республике Татарстан, Оренбургской и Московской областях, Пермском и Краснодарском крае, городах Самара, Саратов, Новосибирск, Ярославль, Рязань (площадки находятся в стадии проработки – прим. ред.). Общая сумма фондирования по рассматриваемым заявкам от 12 банков составляет 7,5 млрд рублей. В рамках 2009-2010 гг. на финансирование проектов программы планируется направить 40 млрд рублей.

Ожидаемые результаты программы, в том числе с участием Фонда жилищно-коммунального хозяйства:

1. Рост количества завершенных в срок проектов (прогнозируется содействие завершению строительства до 5-6 млн кв. м жилья экономкласса, из которых не менее 2,5 млн кв. м будет обеспечено средствами по программе).
2. Возобновление активного участия граждан в долевом строительстве, в т. ч. на более ранних стадиях строительства, за счет уверенности в завершении строительства объекта, покупателем части жилья, по которому выступает муниципалитет за счет финансирования Фонда содействия реформированию ЖКХ;
3. Стабилизация цен на рынке строительства жилья экономкласса за счет формирования минимального уровня цен в гарантиях выкупа или гарантированной покупки муниципалитетом уже на этапе строительства, что в свою очередь позволяет ожидать возвращения заинтересованности кредитных организаций в финансировании строительства жилья.
4. Социальный эффект в виде увеличения объемов предложения жилья в регионе по цене ниже рыночной за счет участия бизнес структур в упомянутой программе в обмен на реализацию в установленный срок готового жилья.

По мнению наших экспертов, программа «Стимул», разработанная ОАО «Агентством по ипотечному жилищному кредитованию», достаточна сложна для выполнения и немногие рязанские застройщики смогут принять в ней участие. Кроме того, по оценкам нашего источника в региональном правительстве, для выполнения этой программы уставной капитал Рязанской ипотечной корпорации должен быть увеличен на 100 миллионов рублей.

Подготовила Ольга Заздравных