Какие квартиры сметут?

Не смогли сбить цены и кризисные активы, возникшие в результате неплатежеспособности ипотечных заемщиков: в масштабах страны они не превысили 1,5% от всего объема продаж.

Да здравствует отложенный спрос!

Ключевыми трендами весны 2010 года стало возвращение относительно дешевой ипотеки (в некоторых регионах на такие сделки приходится до 50% рынка), а также активное участие государства в жилищных программах – от 10 до 25% сделок осуществляется при участии бюджетных средств. По мнению Константина Апрелева, вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР), отложенный спрос на недвижимость возник, поскольку средний класс покупателей осознал, что дальнейшего снижения цен не будет. Ситуация подогревается понижением ставки рефинансирования ЦБ, а также переизбытком средств физлиц на депозитах и частыми колебаниями валют. Все это подталкивает людей вкладывать средства в жилье. По статистике, 85% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, из них 55% – изменить их в корне. Потребность в отдельном жилье у наших сограждан в два раза выше, а обеспеченность квадратными метрами – на 40-60% ниже, чем в Европе. Эту мысль подтверждает дефицит однокомнатных квартир, который наблюдается в Поволжье, Сибири, на Урале и назревает в других российских регионах.

Вместе с тем население и государство по-разному подходят к решению жилищного вопроса: если граждане отдают предпочтение вторичному рынку (до кризиса здесь совершалось 60% сделок, сегодня – 70-80), то в правительственной стратегии основной упор делается на строительство новых объектов. С началом кризиса люди, привыкшие копить и откладывать деньги, невольно задумались: правильно ли они поступают? Стремясь сохранить накопления, очень многие обратили свои взгляды на недвижимость. Правильное ли это решение, и как выбрать ту квартиру, которая будет всегда в цене? По прогнозам руководителя аналитического центра Irn.Ru Олега Репченко, на рынке недвижимости ожидается удорожание в пределах 10-20% в год, причем такой рост цен будет обусловлен обычным уровнем инфляции в стране.

Долгосрочный рост стоимости жилья вероятен еще и по причине дефицита недвижимости: фундаментальный спрос на жилье будет подталкивать цены вверх. Впрочем, надежным вложением денег станут далеко не все объекты недвижимости, ведь склонность продавцов к серьезному торгу касается только того жилья, которое не пользуется популярностью у покупателей. Востребованность квартиры на рынке, иначе говоря, ее ликвидность становится ключевым свойством жилья как для покупателей, которые приобретают квартиру для собственного комфортного проживания, так и для тех, кто рассчитывает в будущем извлечь доход из своей покупки или просто сохранить сбережения. В ликвидной квартире будет приятно жить, а при необходимости ее можно будет быстро и выгодно продать.

Легкая продажа

Сам по себе термин «ликвидность» произошел от латинского liquidus — жидкий, текучий. В переводе на язык экономики это подвижность, мобильность активов предприятий, фирм или банков, обеспечивающая фактическую возможность бесперебойно оплачивать в срок все их обязательства и предъявляемые к ним законные денежные требования. Этот термин широко используется специалистами рынка недвижимости. Квартира может быть ликвидной, малоликвидной или неликвидной. Если говорить простым языком и применительно к недвижимости, то ликвидное жилье – то, которое легче всего реализовать. Это квартиры, на которые есть платежеспособный спрос. Ликвидная недвижимость реализуется в установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.

По данным аналитического отдела газеты «Дом.Строй», в мае наибольшее число сделок было совершено в сегменте экономкласса, причем 90% новоселов выбрали 1- и 2-комнатные квартиры. В жилье повышенной комфортности на 2-3-комнатное жилье приходится по 40-50%. Еще год назад, в первой половине 2009 года, абсолютным лидером продаж были 1-комнатные квартиры во всех сегментах рынка новостроек. 50-60% проданных квартир экономкласса, бизнес-класса и повышенной комфортности – «однушки». Отследить ликвидность можно либо прямо – через оценку объемов продаж и характеристик квартир, либо косвенно – через рост цен. Можно предположить, что ликвидные, то есть быстро раскупаемые квартиры, у застройщика должны вырасти в цене. Получается замкнутый круг: ликвидная квартира быстро продается, что вызывает повышение цен на подобные объекты, а дорогие квартиры сегодня уже не могут быть ликвидными. По нашим данным, за период с января по июнь более всего подорожали следующие квартиры вторичного фонда: 1-комнатные «хрущевки» и «брежневки», 1-, 2-комнатные квартиры улучшенной планировки.

В новостройках по итогам первых пяти месяцев можно констатировать, что наиболее всего цены выросли в следующих сегментах: квартиры экономкласса с одной жилой комнатой, в бизнес-классе – в большей степени 1- и 2-комнатные квартиры, в жилье повышенной комфортности – 2-, 3-комнатные квартиры. Отдельная тема – жилье повышенной комфортности. Ликвидность квартиры мало соотносится с качеством недвижимости. Те же самые «хрущевки», как уже было отмечено, в определенный период могут стать самыми ликвидными из-за своей относительно невысокой цены. Жилье повышенной комфортности, которое по определению является высококачественным «продуктом», всегда было дорогим и имело крайне ограниченный спрос.

Безусловно, ликвидность во многом зависит от метража объекта. Малогабаритное жилье никогда не считалось престижным и тем более элитным, тем не менее стоимость квадратного метра в такой квартире относительно высока. Дело в том, что цена жилого метра определяется популярностью данного жилья, и, так как «гостинки» и «малосемейки» пользуются устойчивым спросом, цена «квадрата» в них выше, чем в квартирах больших габаритов. Поэтому и получается, что по цене за квадратный метр малогабаритное жилье можно назвать «элитным». Малогабаритное жилье всегда было востребованным. Оно останется таким до тех пор, пока население страны не достигнет уровня благосостояния, при котором каждая семья сможет купить жилье, которое ее действительно устроит. Пока же это счастливое время не пришло, неослабевающим спросом пользуется самое маленькое, но зато отдельное и относительно дешевое жилье.

Вечная дилемма

Для тех, кто рассматривает недвижимость как удачный объект для вложений, нередко встает проблема, как выбрать ликвидное жилье. Для начала зададим себе вопрос: «Какое жилье более ликвидное – первичное или вторичное?» Новое жилье возводится по современным строительным технологиям, имеет удобные и просторные планировки, коммуникации в таких домах не изношены, кажется, что все преимущества налицо. Конечно, в долгосрочной перспективе «первичка» более ликвидна. Почему же покупатели так часто стремятся к жилью на вторичном рынке, несмотря на подозрительное юридическое прошлое старой квартиры и более высокую цену квадратного метра? Причина – в меньшей по сравнению со «вторичкой» стабильности на рынке жилищного строительства. Финансовые проблемы вынудили некоторых застройщиков пойти на перенос сроков сдачи дома: любые разговоры о востребованности квартиры бессмысленны, если жилье не будет достроено!

С другой стороны, достаточно разумным способом можно назвать покупку жилья на первичном рынке в сочетании с тщательным выбором застройщика. Первым делом надо убедиться, что застройщик имеет достаточный опыт: стаж работы на рынке должен составлять не менее 3 лет, за это время строительной компанией должны быть построены как минимум 3-5 домов. И наконец о ценах. Понятно, что ликвидная квартира от надежной строительной компании просто не может стоить подозрительно дешево. Фирме, которая готова разом сбросить 20-30% от цены квартиры, просто не на что будет закончить строительство дома! Если ваша цель – купить востребованный актив, необходимо выбирать квартиру по адекватной рыночной цене. Итак, надежность строительной компании – это один из главных компонентов ликвидности, а квартира от стабильного застройщика наиболее перспективна в плане продажи, как, впрочем, и в плане комфортного проживания.

Присмотритесь к окружению

Безусловно, выбирая жилье, покупатели все чаще обращают внимание на то, что окружает их квартиру. Действительно, от того, будет ли жильцу приятно проходить через подъезд или садиться в лифт, зависит его общий комфорт, а значит, ценность самого жилья. Как часто убирается подъезд? Как будет осуществляться охрана жильцов? Кто и как будет делать ремонт крыши или водопровода? При ответе на эти вопросы, пишут наши коллеги с сайта n911.ru, на первый план выходит управляющая компания, которая эксплуатирует здание. В ее обязанности входит уборка общественных территорий, проведение планового и экстренного ремонта, обеспечение безопасности жильцов с помощью домофонов, системы видеонаблюдения и службы консьержей.

Современная служба эксплуатации даже может предоставлять дополнительные платные услуги для жильцов, например, мойку окон и мелкий бытовой ремонт. Что за территория окружает ваш дом? Есть ли во дворе детская площадка и закрытый безопасный двор? Есть ли поблизости безопасная парковка для автомобиля? Самый лучший, но и самый дорогой вариант – паркинг, который размещается прямо под домом или в пределах пешеходной доступности, более бюджетный вариант – организованная во дворе автомобильная стоянка для жильцов.

Если взглянуть шире, то на ликвидность квартиры, конечно, влияет и окружающий район в целом. Например, жилье, расположенное в историческом центре Рязани, ценилось и будет цениться всегда! А некоторые объекты инфраструктуры – хорошие школы, детские сады, магазины, поликлиники – просто необходимы для нормальной жизни. С другой стороны, на востребованность квартиры влияет экология района: есть ли рядом с домом вредные промышленные предприятия, напряженные автомобильные магистрали? А может быть, такие объекты собираются построить? Кто тогда купит ваш дом, например, через 10 лет по рыночной цене? И еще один важный фактор: на ликвидность напрямую влияет социальный состав жильцов дома и микрорайона. Что за люди живут по соседству? Будет ли нормальное течение жизни нарушаться криками алкоголиков или грохотом музыки по ночам? Ликвидность квартиры зависит от множества признаков. Это комплексное понятие, включающее как внутреннюю отделку и оборудование жилья, так и состояние дома, окружающую инфраструктуру и даже социальный состав жильцов.

Подготовили Денис Абраков, Маргарита Савина

Ольга Геннадиевна Артюшина, директор по маркетингу Центрального агентства недвижимости

– В сфере недвижимости в последние полгода отмечается оживление на рынке. Наибольшим спросом пользуется жилье экономкласса. Этот сегмент является наиболее востребованным по причине доступности. Покупатели стали рациональнее подходить к своим затратам, и решающим фактором при покупке квартиры для них становится итоговая стоимость объекта. Наиболее востребованным по-прежнему является Центр Рязани, 1- и 2-комнатные квартиры. Сегодня мы наблюдаем значительное увеличение обращений клиентов, желающих приобрести недвижимость с использованием ипотечных кредитов. Наибольшее число ипотечных сделок проходит на вторичном рынке. В настоящее время банки вывели достаточно много новых, интересных для заемщиков ипотечных программ именно в данном сегменте. Доля ипотечных сделок в общей структуре покупок на вторичном рынке значительно возросла и составляет в среднем по 2010 году 44%. По новостройкам этот показатель значительно ниже. Если до кризиса доля ипотечного кредитования в общем объеме продаж новостроек была более 30%, то сейчас эта доля снизилась и составляет около 10-12%. Если в 2008 году порядка 12 банков предлагали ипотечные программы под залог приобретаемой квартиры в новостройке, то в 2010 году программы кредитования под новостройки предлагают только 5 банков.

Константин Васильевич Головко, директор производственно-коммерческой фирмы «Стройперспектива»

– Традиционно наиболее ликвидным жильем на региональном рынке недвижимости можно назвать однокомнатные квартиры метражом до 40 кв. м и «двушки», имеющие площадь 50-65 «квадратов». Говорить о востребованности того или иного района не совсем корректно. Многие покупатели привязаны к той части города, где они постоянно проживают. Даже при изменении жилищных условий люди достаточно часто останавливают свой выбор на квартире, расположенной в радиусе одного-двух километров от прежнего места обитания. Таким же образом многие родители ориентируют и своих детей, решающих собственный квартирный вопрос. На опыте нашей компании могу сказать, что постоянные жители Канищева или Горрощи чрезвычайно редко стремятся переехать в Песочню. Ипотека в последние полгода существенно подстегнула спрос, особенно на вторичном рынке. В настоящий момент наша компания успешно реализует жилье в трех уже сданных в эксплуатацию домах, и практически все сделки осуществляются с помощью банковского кредита. Достаточно ярко выражена следующая тенденция: после сдачи дома ликвидность квартир, расположенных в нем, заметно повышается. Тем не менее спрос, а значит, и востребованность первичного жилья во многом зависят не только от цены, этапа возведения, местоположения объекта, но и от репутации девелопера.