Во-вторых

Исторически вторичное жильё в городе сильно опережало по цене и спросу новостройки. Первые серьёзные изменения произошли в 2014 году, когда цены на «вторичку» и «первичку» сравнялись. Начался даже некий ажиотаж на новые квартиры. В 2016 году произошло резкое падение спроса на старое жильё при сохранении популярности новостроек. О том, как эти времена пережили риэлторы, которые в основном занимаются «вторичкой», и о перспективах 2017 года, рассказывает президент некоммерческого партнёрства риелторов «Рязанская палата недвижимости» Александр Ефремов.

— Александр Викторович, если в цифрах, то насколько снизились цены и спрос на «вторичку»?
— Если говорить о 2016 годе, то старый фонд — это «брежневки» и «хрущёвки» — упали в цене примерно на 10%. «Улучшенки»1990-х и 2000-х годов — на 5-7%. То, что продавалось за 2 000 000 рублей, сейчас можно купить за 1 800 000. Мы берём данные именно по сделкам. Кроме риэлторов, их не знает никто. То, что публикуется в печатных или электронных средствах передачи информации, — это ожидания. Цену реальной продажи знают только риэлторы.

— Как падение отразилось на риэлторских компаниях?
— За последние два года мы потеряли примерно 30% компаний. В основном это коснулось мелких агентств. У нас на рынке было много семейных или небольших предприятий, где работали по три-четыре человека. Как раз они и ушли.

— Это для рынка плохо или хорошо, с вашей точки зрения?
— Мы считаем, что хорошо. Сейчас законодательно риэлторская деятельность никак не регулируется. Это большой урон для государства. Есть компании, которые работают открыто и платят все налоги. И есть те, кто уходит в тень. К ним по рекомендации обращаются люди, но налоги со своей деятельности они не платят. Их никто не проверяет, так как их невозможно найти. Страдают при этом компании, которые находятся на виду и работают открыто. Сейчас мы ждём принятия закона о риэлторской деятельности, который прошёл нулевое чтение в Госдуме.

— Риэлторы прежних лет — это некие посредники, которые собирали информацию о предложениях по продаже и покупке квартиры. Сейчас изменились подходы к работе?
— Мы не стоим на месте. Спектр услуг значительно расширился. Появляются новые информационные технологии. Некоторые компании организовали call-центры. Но самое главное, мы сейчас всё больше уходим в защиту прав наших клиентов. Это связано сразу с несколькими событиями. В частности, принят закон о банкротстве физических лиц. Покупатели могут пострадать. Мы не исключаем, что через 2-3 года многие клиенты будут признавать себя банкротами, и сделки будут расторгаться. Тогда уже через суд мы будем доказывать, что клиент был добросовестным покупателем. Кроме того, сделки стало сложнее оценивать с точки зрения их чистоты. Естественно, риэлтор не даст стопроцентной гарантии, но, по крайней мере, он знает, где найти информацию. Многие базы открыты, но многие клиенты даже не знают об их существовании. В группе риска и приобретение квартир, ранее купленных с использованием материнского капитала. Это массовое явление. Граждане обязаны были выделить доли своим детям, но многие этого не сделали. Сейчас такие квартиры начали продаваться. А это нарушает права ребёнка, и есть возможность признания сделки незаконной. Покупатель будет должен вернуть квартиру, а дальше — уже его проблемы, как взыскать с продавца деньги. Кроме того, мы всегда говорим об обязательном согласии супругов при продаже квартиры. Если сделку проводил муж, а к документам не было приложено согласия жены в случае, если квартира была приобретена в браке, то супруга может оспорить сделку. Таких нюансов много. Риэлторы, которые работают по стандартам и прошли сертификацию, всё это знают. Список того, что они проверяют, колоссальный.

— В конце года чаще всего бывает некоторый рост продаж, квартир в том числе. Наблюдается ли такой процесс сейчас?
— Да, мы наблюдает небольшой рост спроса на вторичное жильё. По ценам же можно вновь говорить о небольшом снижении. Происходящее можно сравнить с мыльным пузырём, который дулся несколько месяцев. У риэлторов были провальными три квартала — до сентября 2016 года. При данной экономической ситуации никто не мог гарантировать людям стабильной заработной платы и вообще трудоустройства. Соответственно, многие откладывали покупку квартиры. А вот на продажу жильё выставлялось. Пузырь надувался, а в октябре он начал лопаться. Сейчас очень активный покупательский спрос. При этом накопилась усталость у тех, кто продаёт жильё. Они выставили квартиру и ждали несколько месяцев. Теперь продавцы готовы сильно снизить цену, лишь бы завершить сделку побыстрее.

— Каковы ваши прогнозы на 2017 год?
— Я сильных колебаний не вижу. Скорее всего, 2017 год будет похожим на этот. Мы зайдём с падением спроса. Летом, возможно, хорошо отработает загородная недвижимость.

— С чем связаны ваши ожидания?
— Коттеджные посёлки стали более развитыми. Если раньше это были лишь земельные участки, то сейчас инвесторы вкладывают средства в коммуникации и дороги. В этом году на рынке загородной недвижимости также было небольшое падение, но в следующем мы ожидаем роста.

— По цене городская «вторичка» в 2017 году может ещё упасть?
— Мы прогнозируем падение где-то в пределах ещё 5% за год.

— Что касается аренды жилья. Произошли ли изменения на этом рынке?
— Давайте на конкретном примере. Полтора года назад «брежневка» в центре города сдавалась за 12-13 тысяч рублей. Сейчас это 10-11 тысяч. На рынке аренды жилья произошёл рост объёма предложений. В 2014 году люди пытались вложить свои деньги и покупали не только бытовую технику, но и квартиры. Появилось много так называемых инвесторов. Им есть, где жить, и купленные в 2014 году квартиры они сейчас выставляют под сдачу. В настоящее время на этом рынке осталось два крайних сегмента — либо экономичное жильё, либо, наоборот, очень дорогое, оборудованное по последнему слову техники. Средний вариант на рынке не востребован.