Квадратные метры в реальном времени

Данные экономической статистики о восстановлении доходов населения на докризисном уровне пока заметно не сказались на социологических замерах активности потребителей на рынке жилья. Перспективу приобретения или строительства недвижимости в ближайшие годы не планирует подавляющее число респондентов (от 67% (Рязань) до 84% (Скопин) опрошенных). То есть более трёх четвертей населения крупных городов на рынке жилья выступают в роли сторонних наблюдателей. Такие цифры приводит Центр социологических исследований факультета социологии и управления РГУ им С.А. Есенина.

Исследование проводилось в ноябре-декабре 2010 года по заказу минстроя Рязанской области и было нацелено на изучение потребительского спроса на рынке жилья.
Интерес у рязанских социологов вызвала публикация экспертов «Левада-Центра», утверждающих, что вопрос об улучшении жилищных условий для россиян не является первоочередным, а текущий момент большинство населения считает неподходящим для приобретения жилой недвижимости.

Опрос, проведённый в крупных городах области — Рязани, Касимове, Скопине и Сасове, подтвердил справедливость таких выводов и для нашего региона. Около 40% респондентов оценивают имеющиеся жилищные условия как вполне удовлетворяющие их потребностям. Около трети опрошенных тоже в основном удовлетворены, но при первой возможности хотели бы их улучшить. Впрочем, социологи склонны интерпретировать эти цифры по-своему: большинство населения не имеет достаточных источников для решения жилищного вопроса и оттого заявляет о своей удовлетворённости тем, что имеет.

Бум покупки квартир продолжался примерно с 2004 по 2008 год, когда банки усиленно наращивали ипотечные портфели, а граждане охотно брали кредиты. За это время также изменилось психологическое отношение к займам на приобретение недвижимости. Всё больше людей начинает рассматривать их не как быстрый и удачный способ решения жилищного вопроса, а как ощутимое бремя для семейных бюджетов. Неуверенность в стабильности собственных доходов во время острой фазы кризиса и после неё сделали опасения граждан по поводу займов ещё более выраженными. И сейчас только около 4% населения рассчитывают на банковские кредиты при покупке квартиры.

Чтобы понять такое снижение интереса, нужно оценить уровень процентных ставок по ипотечным ссудам. В Рязани ставки находятся в коридоре примерно 11-18%. Возьмём среднюю — около 15%. Теперь посмотрим, по какой же цене продавалось жильё в конце прошлого года. В октябре-декабре трудно было найти однокомнатную квартиру эконом-класса во вторичном фонде дешевле 1,5 миллиона рублей. Предположим, что ипотечный займ составил 1,2 миллиона рублей под 15%. Не трудно подсчитать, что ежегодно покупателю придётся выплачивать в среднем 180 тысяч рублей одних процентов, или 15 тысяч рублей в месяц. А теперь вновь обратимся к результатам опроса. Порядка 58% населения области, принявшего участие в опросе, назвали свой доход в рамках 10 тысяч рублей на члена семьи.

Неудивительно, что при покупке жилья основная масса населения рассчитывает на имеющиеся сбережения и помощь родственников. Единовременно оплатить стоимость приобретаемой квартиры готовы лишь 1% населения в районах области и 7% населения в г.Рязани. Брать ипотеку на 15-20 лет отважились бы не более 2% потенциальных покупателей. Невелики доходы и среди той группы населения, которая активна на рынке жилья. О том, что их доходы не превышают 10 тысяч рублей на члена семьи, заявили 34% респондентов, из числа «активных» менее 30% назвали цифру от 10 до 15 тысяч рублей на человека.

Как сообщили «РВ» представители городских агентств недвижимости, подавляющее число сделок купли-продажи сейчас проходит с зачётом имеющегося у клиента жилья с доплатой. Социологи указывают, что около 15% населения готовы приобретать недвижимость по такой схеме.

Насыщенность строительного рынка актуальными предложениями оценивается населением как довольно высокая. Большинство респондентов (58%) считает, что в городах, где они проживают, созданы условия для удовлетворения потребностей в жилье. Другой вопрос — какое жильё строится. Риэлторы отмечают смещение интереса с класса повышенной комфортности и выше к классу «эконом». Некоторые девелоперы переделывают начатые проекты, повышая ценовую доступность продаваемого жилья. Но многое зависит здесь от метража. Наши наблюдения показывают, что хорошо идут продажи малогабаритных однокомнатных квартир эконом-класса площадью 30-35 квадратных метров. Увеличение площади свыше 40 квадратных метров натыкается на планку платёжеспособного спроса. По сведениям сертифицированного аналитика рынка недвижимости Маргариты Савиной («Дом.Строй»), в декабре 2010 года квартиры эконом-класса в строящихся домах стоили 31,1 тысяч рублей за квадратный метр. Можно сопоставить цену «квадрата» с размером среднемесячной зарплаты — около 14 тысяч рублей.

Социологи РГУ выяснили, что приемлемую стоимость приобретаемого помещения респонденты определяют в среднем в 1400 тысяч рублей. Любопытно, что названная цена совсем не соответствует уровню запроса. Ведь мало кто из респондентов указал, что желает приобрести малометражку во вторичном фонде. Люди ориентируются на современные стандарты, что может свидетельствовать о растущем сознании своих прав на более комфортные условия проживания. Если речь идёт об однокомнатной квартире, то чаще имеется в виду площадь около 50 квадратных метров, если о двухкомнатной — то 70 квадратных метров и более.
— Нельзя назвать эти ожидания завышенными, — считает директор Центра социсследований РГУ Владимир Горнов. — Обеспеченность в стране у нас сейчас составляет порядка 22 квадратных метров на человека, так что люди мечтают о совсем незначительной прибавке. В других странах обеспеченность несоизмеримо выше: в Европе — 40 квадратных метров, в США — свыше 60 квадратных метров на человека.

Настоящим сюрпризом можно считать одну из цифр исследования, иллюстрирующую способы удовлетворения потребности в жилье. Наибольшая часть населения — 36% высказалась в пользу получения жилья из муниципального или государственного жилищного фонда. Такие ожидания поистине удивительны, ведь уже с десяток лет социальное жильё если и строится в городах, то в мизерных количествах.
— Мы видим, что модель, которая давно не реализуется, по-прежнему прочно сидит в сознании, — отмечает Горнов.

Приверженность к патернализму социологи связывают с низким уровнем финансовой обеспеченности определённой части населения, что не позволяет людям рассчитывать на свои силы, и лишь малую долю таких настроений можно отнести на счёт психологии иждивенчества. Жить в арендованной квартире готовы примерено 7% опрошенных, 16% высказались за приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве. В настоящее время приобретение квартиры на этапе строительства дома может дать экономию в 20-30%. Гораздо меньше граждан — всего 6% — выбрали индивидуальное строительство в качестве наиболее приемлемого способа удовлетворения потребностей в жилье. Многих останавливает отсутствие коммунальной и бытовой инфраструктуры, высокая или явно завышенная стоимость подключения к сетям.

— Государственная поддержка строительства объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры могла бы значительно повысить привлекательность малоэтажного жилищного строительства, — высказал своё мнение Владимир Горнов. — Что касается ипотечного кредитования, то его доступность может возрасти в результате субсидирования процентной ставки по кредитам, дальнейшего предоставления социальных выплат определённым категориям граждан, в том числе использующим материнский капитал.

Как показал опрос, люди недостаточно осведомлены о государственных программах, стимулирующих жилищное строительство. Скорее, даже не потому, что существующие каналы информации не обеспечивают её доставку целевой группе потребителей. Здесь-то как раз источников хватает. Люди просто не интересуются тем, что не имеет для них практического смысла, чем они не могут массово воспользоваться.

Беседы с респондентами (опрошено было 2400 человек по вероятностной гнездовой выборке) показали их довольно-таки осторожный настрой во всём, что касается вопросов приобретения жилья. Отмечается слабая уверенность в возможностях брать и выплачивать кредиты. Люди оттягивают решение о покупке жилья, чаще всего ссылаясь на неопределённость своих будущих доходов и на то, что благоприятное время ещё не наступило.

Совсем немного граждан продолжают рассматривать приобретение недвижимости как способ выгодного инвестирования личных сбережений — таких всего 2%. Возможно, это связано с тем, что жильё перестало дорожать быстрыми темпами и не приносит столь ощутимого дохода, как пять лет назад. В 2010 году было даже зафиксировано снижение цен на «первичке» на 3,1%, вторичный фонд подорожал меньше уровня инфляции — всего на 5,8%.

Как положительный факт можно отметить рост реалистичности сознания населения. Люди стали более трезво оценивать перспективы собственного финансового положения. Может быть, это и способно предотвратить надувание мыльного пузыря на рынке недвижимости. Но не даёт необходимой энергии строительному комплексу для подъёма. Во всяком случае, большинство заложенных объектов жилищного строительства в Рязани запланированы к сдаче в текущем году, и уже в 2012 году мы не увидим такого обилия новеньких квадратных метров.

Дмитрий Соколов