Большие сложности малой приватизации

По данным общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России», было выкуплено менее 10% имущества, включенного в перечень на продажу. Из 5 млн 192 тыс. субъектов малого и среднего предпринимательства только 0,16% выкупили арендуемое имущество. На основании приведенных показателей экспертами были сделаны неутешительные выводы: закон работает плохо и нуждается в пристальном внимании государства. Информация о последних данных реализации льготной приватизации в регионах на сайте Минэкономразвития и «Опоры России» отсутствует, поэтому мы решили уточнить у депутатов Рязгордумы и представителей предпринимательского сообщества, насколько актуальна сегодня проблема льготной приватизации и как она реализуется в Рязани.



Многие арендаторы муниципальных площадей благодаря вложениям немалых собственных средств
превращают непрезентабельные помещения в уютные и привлекательные для бизнеса

Хотели как лучше
В июле 2008 года был принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», благодаря которому предпринимателям предоставлялось право приобретения в собственность арендуемой государственной или муниципальной недвижимости в рассрочку и на льготных условиях.

В отличие от рыночного способа покупки недвижимости арендаторам государственной и муниципальной собственности были предоставлены значительные преимущества, а именно:
— наличие преимущественного права выкупа именно того помещения, в котором бизнесмен работает уже сегодня;
— возможность зачета стоимости произведенных им неотделимых улучшений (ремонт объекта, инженерных сетей, оборудования и пр.) в счет оплаты приобретаемого помещения;
— получение рассрочки оплаты выкупной стоимости объекта на срок до 5 лет под льготный процент.

В 2009 году, чтобы подстегнуть предпринимателей, перечень указанных льгот был существенно расширен. Так, например, 17 июля 2009 года в Закон № 159-ФЗ были внесены изменения, предоставляющие право выкупа помещений, арендованных непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Это существенно увеличило число субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих возможность воспользоваться льготным правом на выкуп.

В Рязанской области предельные значения площади арендуемого недвижимого имущества, подлежащего льготной приватизации, не превышают 1300 кв. м для производственной деятельности и 500 кв. м — для иных видов деятельности. Срок рассрочки оплаты в регионе для производственной деятельности не может быть более 5 лет, для иных видов деятельности — более 3 лет.

Однако, как отмечают специалисты, после принятых поправок предпринимательского ажиотажа вокруг преимущественного права так и не возникло. И причин этому несколько, основная — высокая стоимость квадратного метра выкупаемого помещения.

Неприятный максимум
Чтобы бизнесмен мог начать реализацию льготного права, существовал целый алгоритм действий. Предприниматель, арендующий муниципальную площадь и желающий ее выкупить на льготных условиях, подавал в администрацию города заявку. Затем в официальном печатном органе — газете «Рязанские ведомости» — администрация публиковала информацию о соответствующих торгах на предмет проведения экспертной оценки. Затем по итогам конкурса независимый оценщик называл цену арендуемой недвижимости. При определении стоимости учитывалось местоположение недвижимости, наличие коммуникаций, общее состояние помещения.

«Включенные в список приватизации помещения расположены в основном в подвальных и полуподвальных помещениях в домах старого фонда, в котором, естественно, не предусмотрены какие-либо коммуникации, не говоря уже о системе вентиляции, — комментирует ситуацию председатель комитета по развитию малого и среднего предпринимательства Рязанской городской Думы Игорь Зеленков. — Многие предприниматели, надо отдать им должное, довели арендуемые помещения до ума, проведя коммуникации и сделав качественный ремонт. И вот парадокс: помещения, в которых арендатор провел капитальный ремонт, оценены по максимуму. И теперь этот максимум нелегким бременем ложится на предпринимателя, который вкладывал в арендуемое помещение большие деньги, облагораживал его. Нередко мы сталкиваемся с ситуацией, когда ремонт был проведен на 500 тысяч рублей, а по закону в счет оплаты приобретаемого помещения может быть зачислена только сумма, равная годовой арендной плате за этот объект. Естественно, для многих предпринимателей такая ноша неподъемная, поэтому они не спешат выкупать арендуемое помещение, надеясь на лучшие времена».

О высокой цене выкупа говорят и сами бизнесмены: цена помещения доходит до 50 тысяч рублей за квадратный метр в центре города.

«Годы кризиса самым неблагоприятным образом сказались на доходах предпринимателей, — комментирует проблему представитель Совета регионального отделения общественной организации «Опора России» Андрей Некрасов. — Сегодня предприниматель только-только приходит в себя, возвращая свой бизнес на докризисный уровень, поэтому говорить о выкупе арендуемых помещений для многих преждевременно и экономически нецелесообразно.

Более того, сейчас в городе у предпринимателей большой выбор свободных площадей в новостройках, и стоимость квадратного метра нового офиса не превышает цену, предлагаемую муниципалитетом. Если учесть, что выставленные на продажу помещения в новостройках приведены в соответствие с требуемыми стандартами надзорных органов (Ростехнадзор, пожарный надзор), то предприниматель серьезно задумывается над тем, где ему приобрести офис — в подвальном помещении старого фонда или в новостройке. Однако необходимо помнить о тех бизнесменах, которые заняты в торговле и в сфере услуг и имеют серьезную «привязку» к месту. Для них крайне важно сохранить офис или магазин, к которым привыкли постоянные клиенты и покупатели, однако это усложняется тем, что уровень их доходов снизился в силу повышения налоговых ставок, энерготарифов и понижения спроса. Этим предпринимателям надо определиться в ближайшее время: льготная приватизация продлена лишь до 2013 года».

Желание плюс деньги
На сегодняшний день в Рязани преимущественным правом воспользовались чуть более 100 предпринимателей. От льготной приватизации в бюджет муниципалитета поступило около 67 миллионов рублей. Для сравнения приведем некоторые примеры.

В Липецке правом преимущественного выкупа арендуемых помещений с начала 2009 года воспользовались 82 предпринимателя, в т. ч. за 9 месяцев 2010 года выкуплено 41 помещение, в стадии рассмотрения находится еще 53 заявки. В администрацию Петрозаводска в декабре 2010 от арендаторов — субъектов малого и среднего предпринимательства — поступило 493 заявления о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Однако, говоря о затягивании вопроса льготной приватизации, нельзя полностью перекладывать вину на предпринимателей и их временную финансовую несостоятельность. Судя по представленной в глобальной Сети судебной практике, представители малого и среднего бизнеса, желающие выкупить арендуемые площади, сталкиваются с проблемами, связанными:
— непосредственно с объектом приватизации (наличие незаконных перепланировок в объекте недвижимости, отсутствие государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему и т. д.);
— с включением приватизируемого объекта в перечни помещений, не подлежащих приватизации и, как следствие, невозможностью приватизации объекта в порядке, предусмотренном законом № 159-ФЗ. Это могут быть объекты, расположенные в здании, которое является памятником архитектуры; резервная площадь муниципалитета, например, бизнес-инкубатор; помещения бывших детских садов, которые сегодня город возвращает себе.
Во всех спорных случаях специалисты советуют обращаться за квалифицированной помощью к юристам.

В Рязани, по словам Игоря Зеленкова, поступающие заявки в большинстве своем удовлетворяются. Более того, в помощь предпринимательскому сообществу работает Совет по содействию малому и среднему предпринимательству, созданный при главе муниципального образования, поэтому «говорить о каком-то чиновничьем барьере некорректно. Вся поданные заявки рассматриваются вовремя. Предпринимателям оказывается любая помощь в реализации их преимущественных прав. Муниципалитет заинтересован в том, чтобы помещения были выкуплены, отремонтированы и содержались за счет новых собственников надлежащим образом. Мы настроены на конструктивную работу. От предпринимателя требуется только желание и финансовая составляющая».