Дольщиков защитят от произвола?

«Многие застройщики, ранее работавшие по обходным схемам, ринулись в ЖСК», – отмечает депутат Госдумы Александр Коган, член рабочей группы. В Москве в 2009 году было всего 8 ЖСК, в первом полугодии 2011 года – уже 62. Аналогичная тенденция прослеживается и в Московской области: в 2009 году было 20 ЖСК, в I полугодии 2011 года их число возросло до 30. «Подобная статистика означает, что в ближайшее время мы можем столкнуться с обманутыми пайщиками. В связи с этим нам целесообразно разрабатывать законодательную систему, механизмы которой будут гарантированно защищать пайщиков и дольщиков. Закон о банкротстве – это уже даже не профилактика и не лечение проблемы, а скорее хирургическое вмешательство. Этим мы лишь бьем по хвостам», – считает Коган. Но вернемся к судьбоносному законопроекту.

Девелоперы в шкуре банкиров
Основная цель нововведений – защитить средства граждан от мошенничества в ходе долевого участия в строительстве. Предполагается, что за определенную плату договоры на строительство будут страховаться и в случае срыва сделки или невыполнения застройщиками своих обязательств все издержки покроются из резервных фондов. «Мы предлагаем создание специальных страховых фондов, которые в случае банкротства компаний или срыва строительства будут покрывать издержки, – считает депутат Госдумы Александр Хинштейн. – Фонд будет пополняться в основном за счет обязательных страховых строительных компаний и граждан, участвующих в долевом строительстве».

Рабочая группа предлагает ужесточить контроль над расходами и сделками застройщиков, а также ввести гарантийные обязательства для защиты средств, вложенных гражданами в строительство жилья. Основной принцип страховой схемы будет почерпнут из системы государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ), куда банки перечисляют по 0,15% от вклада, однако вместо государства в уставном капитале предлагается участвовать некоммерческим объединениям. Видимо, разработчики законопроекта имеют в виду недавно созданные саморегулируемые организации строителей. Основу страхования может составить единый взаимный фонд денежных средств. Прямые затраты на страховку предположительно составят около 6% от полученных девелоперами средств дольщиков, пишет газета «РБК daily». «Это станет еще одним фильтром, отсеивающим недобросовестных застройщиков», – поясняет все тот же г-н Коган. В Минэкономразвития подтвердили, что первое совещание по этому вопросу уже состоялось. Однако от дальнейших комментариев отказались, сославшись на рабочий характер встречи.

В России сейчас насчитывается около 80 тыс. обманутых дольщиков, многие из них – это люди, которые либо заложили свое жилье, либо продали. Возведение нового дома было для них единственным способом улучшить свою жизнь. Некоторые эксперты полагают, что страхование инвестиций в жилое строительство со стороны граждан – своевременная инициатива, особенно актуальная накануне выборов. Усиливать защиту прав дольщиков необходимо, поскольку 100% юридических гарантий того, что объект будет завершен (даже если застройщик работает в рамках 214-ФЗ), нет. Многие аналитики даже предлагают распространить инициативу на все юридические лица, которые по любым договорам привлекают средства. Смысл комментариев сводится к тому, что закон о долевом участии в строительстве в целом урегулирован достаточно хорошо. Однако было бы прекрасно еще и страховать риски на случай невыполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиком.

Риски под контролем?
Между тем наблюдатели признают, что проблема дольщиков давно стала хронической из-за «дыр» в законодательстве, из-за недостаточного контроля, а также из-за доверчивости граждан. Основные причины появления обманутых дольщиков – нецелевое расходование средств, злоупотребления – вплоть до мошенничества, а также изменение цен на жилье и стройматериалы, изменение законодательства, а в некоторых случаях – коррумпированность чиновников местных администраций. Недоумение экспертов вызывает и тот факт, что государство смогло ликвидировать угрозу появления «обманутых вкладчиков», но почему-то лишь через шесть лет после принятия 214-го закона пытается сделать то же самое для инвесторов жилищного строительства.

По сути, не только каждый договор участия в долевом строительстве, но и сам возводимый объект строительства должны страховаться. Не исполнил обязательства застройщик – отвечает страховая компания. Гарантом отношений должно выступать и государство. Впрочем, с идеей страхования согласны далеко не все. Некоторые эксперты убеждены, что государство должно четко объявить дольщикам, что их вложения на стадии строительства – это огромный риск. И никто, кроме дольщика, не должен платить за этот риск. Никакое страхование не сможет уменьшить этот риск, так как страховые компании будут «умирать» вместе с компаниями-застройщиками. И еще один интересный нюанс. Сегодня достаточно надежной защитой можно считать договор долевого участия в рамках Федерального закона № 214. Однако он не распространяется на коттеджи и загородные дома и не защищает покупателей такой недвижимости от двойных продаж и невыполнения обязательств со стороны подрядчика. Но это уже тема отдельной публикации. Некоторые эксперты и участники рынка не исключают, что введение обязательного страхования может в конечном итоге привести к удорожанию жилья. Пока неясно, какова будет сумма страховой пошлины. Но если она будет слишком большой, это не даст ничего, кроме повышения стоимости квадратного метра. Ясно, что окончательные выводы относительно эффективности инициативы можно будет делать только после того, как законопроект будет официально опубликован в полном виде.

Ребус для страховщиков
Сами дольщики к идее страховать их вложения в строительство относятся неоднозначно. Координатор движения «Однодольщики» Игорь Гульев подчеркнул, что для самих строительных компаний это будет дополнительным замедляющим фактором. По его словам, в случае банкротства самого застройщика дом все равно достроят, и риски дольщиков в ЖСК в этом случае будут застрахованы, но стройкомпании не будут заинтересованы в более скорой сдаче объектов в эксплуатацию. Подобный законопроект уже выносили на обсуждение в Госдуму в 2008 году, но тогда он был отклонен как несвоевременный. Теперь к этой инициативе вернулись. Очевидно, что необходимо проработать массу вопросов, связанных с системой страхования участников долевого строительства. К примеру, не совсем ясно, готовы ли страховые компании к предоставлению подобной услуги, поскольку в их штате должны работать специалисты, хорошо разбирающиеся в долевом строительстве. Серьезные ограничения для страховщиков могут быть связаны и с величиной уставного капитала.

Не исключено, что страховщики разделят рынок на несколько категорий по степени надежности строительных компаний и готовности тех или иных объектов. С самыми ненадежными компаниями просто не будут заключаться договора вообще. В качестве альтернативы некоторые представители думской оппозиции предлагают использовать механизм стройсберкасс. Между застройщиком, банком и покупателями заключается трехсторонний договор. Покупатель вносит залог в банк под проценты, а застройщик, получая кредит на строительство, выполняет свою часть обязательств. Это, как утверждают авторы идеи, выгодно всем сторонам сделки. Вполне возможно, таким образом государство могло бы решить и проблему очередников, субсидируя по этой схеме 30% от стоимости жилья вместо 100% при социальных обязательствах. Граждане получали бы стимул вкладывать свои средства, застройщики смогли бы финансировать проект, а государство решало бы одновременно две задачи – социальную и экономическую.

К идее страхования строительных рисков с недоверием относится президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак. В одном из своих недавних интервью он отметил, что трудно себе представить компанию, которая смогла бы предсказать и правильно оценить эти риски. «Ни одна компания не может точно сказать, что будет с тем или иным застройщиком. Естественно, она будет просить более высокий процент страховых взносов, вплоть до 20%, – отметил Григорий Полторак. – Получается, что мы помогаем попавшим в беду за счет бюджета и средств других граждан, что не очень справедливо». По мнению президента Российской гильдии риэлторов, гораздо эффективнее выглядит модель, когда контролем за оборотом средств и их расходованием в процессе строительства занимаются банки, тем самым выступая посредником и гарантом между застройщиком и гражданами.

Рязань – остров надежных застройщиков
В середине августа впервые был опубликован рейтинг наиболее опасных для инвесторов городов Московской области. Судя по количеству пострадавших граждан, наибольшие риски ждут инвесторов в Пушкине, Балашихе, Сергиевом Посаде, Королеве, Троицке, Железнодорожном и Лобне. Стройкомплекс Московской области – один из ведущих в стране не только по объемам ввода жилья, но и по количеству обманутых дольщиков. Власти многих подмосковных городов знают о конфликтах, но фактически ничего не предпринимают. Между тем терпение дольщиков небесконечно, и они часто переходят к активным протестам – к голодовкам, демонстрациям и даже к захвату недостроенных зданий. Так, в подмосковном Железнодорожном рабочие компании-застройщика попытались замуровать голодающих дольщиков в недостроенном доме. В конце июля столичный мэр Сергей Собянин выделил из городского бюджета около 3 млрд руб. на строительство домов для обманутых дольщиков. В настоящее время в России насчитывается 828 проблемных объектов, нарушены права более 79,5 тысячи человек. В Рязани по-настоящему проблемным можно назвать лишь один объект – многострадальный жилой комплекс на пересечении улиц Весенняя и Шевченко, который возводился строительной корпорацией «Кайман».


Александр Васильевич Петров, участник долевого строительства жилого дома на пересечении улиц Шевченко и Весенняя
– Не вполне понимаю, в чем смысл дополнительного страхования дольщиков, предложенного думским законопроектом. Если бы я знал, что стану жертвой недобросовестного подхода к строительству, то обязательно застраховал свои риски. Понятно, что процент страховой выплаты был бы как минимум сопоставим с КАСКО, но возмещение, пусть и частичное, наверняка бы удалось получить. Если страхование рисков при долевом строительстве станет добровольно-принудительным, то это будет выгодно для страховщиков, финансово-инвестиционных компаний и… нечистоплотных застройщиков. Страхование, как и любой бизнес, ориентировано на прибыль, и при срыве строительства дома компания вряд ли сможет единовременно компенсировать все убытки, значит, найдутся причины, по которым в компенсации будет частично отказано. Резервные фонды, куда будут аккумулироваться деньги для последующей поддержки обманутых дольщиков, могут стать хорошей площадкой для различных финансовых махинаций. Ну а фирмы-однодневки, зная, что все застраховано, могут привлечь несколько десятков миллионов средств дольщиков и уйти с рынка. Что же касается ситуации с дольщиками «Каймана», то мы сейчас получаем свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства и ждем конкурса на право достройки дома.

Владимир Николаевич Федоткин, депутат Государственной Думы РФ
– Давайте четко определимся, о каком законопроекте идет речь и какие основные принципы в него заложены. Совсем недавно мы с коллегами по фракции КПРФ внесли на отзыв в правительство свои предложения по защите интересов участников долевого строительства. Наша законодательная инициатива, кроме основного документа, предполагает внесение изменений как минимум еще в четыре нормативных акта. Суть предложенных нововведений в том, что перед началом строительства многоквартирного дома региональная власть публикует гарантийное письмо, где заявляет о надежности той или иной строительной компании и готовности возместить ущерб в случае неисполнения девелопером своих обязательств. Если такой документ не предоставлен, значит, покупка квартир в данном объекте сопряжена с высоким риском. Второй принципиальный момент. Деньги на возведение дома застройщик должен получать не напрямую от дольщиков, а через банк по мере выполнения работ. Эти меры призваны обезопасить людей от мошенничества и произвола. Что же касается законопроекта, предложенного представителями правящей партии, то создание разного рода резервных фондов и привлечение страховых компаний – это лазейка для нецелевого использования средств. К тому же непонятно, насколько страховщики будут заинтересованы в 100%-м возмещении убытков, понесенных участниками долевого строительства.

Игорь Викторович Шишкин, коммерческий директор строительного союза «Светлый»
– Не могу сказать, что подробно ознакомился с предложениями депутатов Государственной Думы, касающимися страхования участников долевого строительства. Если говорить об общем смысле этой инициативы, то не совсем ясно, зачем создается дополнительная бюрократическая и юридическая надстройка на фоне достаточно успешно работающего закона №214. Согласен с автором этой статьи в том, что Рязань по сравнению с другими регионами смогла избежать массового появления обманутых дольщиков, и абсолютное большинство наших девелоперов не использует сомнительных схем привлечения средств, действуя исключительно в правовом поле. Сегодняшнее законодательство предусматривает серьезные санкции для застройщиков, не выполнивших свои обязательства. Если будет включен механизм страхования, то строительные компании ждет дополнительное финансовое бремя, причем никто не даст гарантии, что привлекаемые в разного рода резервные фонды средства не будут «прокручены» дельцами. Возможно, законопроект актуален для тех регионов, где распространена такая форма строительства, как ЖСК, но в Рязани, на мой взгляд, вполне достаточно тех норм и обязательств, которые накладывает на всех участников процесса федеральный закон №214.