Иметь или не иметь

Есть такая детская игра, где чтобы тебя не посалили достаточно успеть сказать «чур, я в домике». Так вот, если принять за «домик» торгово-офисную недвижимость, то в 2015 году спецрежимный «чур» уже не действует. Вне зависимости от режимов налогообложения со всех таких объектов придётся заплатить налог на имущество, причём исходя из их кадастровой стоимости. Распространяется новый порядок и на граждан, и на организации, а вот кому сколько платить, как раз и будем разбираться.

Для рязанских организаций ситуация выглядит следующим образом: при общей системе налогообложения по торгово-офисной недвижимости, налоговая база по которой определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2015 году установлена на уровне 1,5%, в 2016 году и последующие годы — 2,0%. В принципе возможны ситуации, когда кадастровая стоимость таких объектов сопоставима с объёмом капитальных вложений, т.е. бухгалтерской оценкой. В таких случаях, с учётом пониженной относительно прежних 2,2% ставки, сумма налога на имущество может даже уменьшиться.

Другое дело организации–«спецрежимники», применяющие упрощённую систему налогообложения или ЕНВД. До 2015-го такие организации вообще не платили налог на имущество, и значит, сколько теперь не плати, это всё равно новая нагрузка, которой раннее не было. Для таких предприятий сомнительное удовольствие «вхождения в холодную воду» растянули аж на три года: 2015-й (нулевая ставка) отведён на раздумья «иметь или не иметь», 2016-й — ставка 1,0%, 2017-й —1,25% и с 2018 года — 1,5%. 

Вывод: по сравнению со «стандартом» держать недвижимость на фирме, например, на УСН, по налогу на имущество однозначно выгоднее. Исключения, конечно, есть, но только когда в дело вмешиваются другие факторы хозяйственной деятельности.

Однако это не даёт ответа на вопрос, наделить ли своим имуществом фирму, сделав её балансодержателем нажитого непосильным трудом, либо эксплуатировать имущество самостоятельно, например, как ИП на «упрощёнке».

Ранее в части налога на имущества разницы как таковой не было: что для юр-, что для физлиц льгота была привязана только к режиму налогообложения. Теперь эту пуповину перерезали, и «физики» вышли в открытый космос новых имущественных налогов без спасительных скафандров «упрощёнки» и «вменёнки». Выражаясь не столь поэтично, льготы по налогу на имущество для предпринимателей, применяющих специальные режимы налогообложения, больше не действуют — с 2015 года, как и ожидалось, запущен налог на имущество физических лиц.

В отличие от организаций, для граждан никаких отсрочек не предусмотрено, т.е. первый год налогообложения по новым правилам — 2015-й. Получается, что повсеместный отъём денежных средств произойдёт в 2016 году, только у организаций под соусом авансовых платежей, а у физлиц — за прошлый год, со сроком уплаты не позднее 1 октября 2016-го. Так что по итогам 2015 года «физики» относительно «юриков» всё же окажутся в проигрыше. 

Теперь по суммам — попробуем докопаться до истины, сравнив ставки. По интересующему нас виду недвижимости для физических лиц в Рязани установлена ставка 2% (кстати, максимально возможная). Думаете, всё? Как бы ни так — формула расчёта налога по коммерческой торгово-офисной недвижимости для граждан на ближайшие четыре года основательно зашифрована.
Выглядит эта формула так: Н = (Н1 – Н2) x К + Н2. Разберёмся, «кто есть кто»: Н1 — это сумма налога по новым правилам, Н2 — сумма налога по старым правилам, исходя из инвентаризационной стоимости, или же налог, рассчитанный за 2014 год, а К — это коэффициент возрастающий от 0,2 на две десятых каждый год с 2015 года до выхода на орбиту 0,8 в 2018-м. Начиная с 2019 года, законодательством заложена крейсерская величина в виде кадастровой стоимости, помноженной на ставку 2%, безо всяких дополнительных прикрас. Ну а «Н» — это, конечно же, искомый налог.

Итак, вывод первый. В далёком 2019 году, если налоговые правила не поменяются, что весьма сомнительно, физические лица выйдут на ставку 2%, а организации на УСН — 1,5%. Так что в долгосрочной перспективе граждане юрлицам не конкуренты — фиаско, однозначно. 

Вывод второй. Если инвентаризационная стоимость «по справедливости» равна кадастровой, то на ближайшие четыре года (не считая 2015-го) налог на имущество физических лиц будет более щадящим, чем для организаций, так как ставка «замрёт» на уровне 2014 года (Н = Н2).

Вывод третий. Своё отношение к налогу на имущество нужно определять, прибегая к «сыну ошибок трудных», т.е. опытным путём, сопоставляя величины налогов «старого» и «нового» образца,
Так или иначе, но уже начиная с 2018 года налог на имущество станет для физических лиц более обременительным, нежели для организаций. Виной тому решение, принятое в Рязани и устанавливающее для граждан максимально возможную налоговую ставку (если, опять же, оно не будет отыграно в меньшую сторону). И ещё — чем больше разрыв между кадастровой и инвентаризационной стоимостью, тем ощутимей скажется на кошельке новый налог. 

Налоговое планирование никто не отменял, поэтому выбирая форму юридического оформления собственника имущества, необходимо держать в уме не только налоговую нагрузку, но и остальные эксплуатационные параметры. В любом случае имущество как таковое, вне зависимости от налоговых предпочтений, «упрощёнки» или «вменёнки», будет просить есть, причём с завидным аппетитом. Что возвращает нас к практически народной песенной мудрости: «думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь», тем более что исходные данные для правильного решения у вас теперь есть.