Родословная квартир

Как известно, после событий 1917 года Рязань долгое время оставалась почти неизменной с точки зрения строительства нового жилья и развития городской инфраструктуры. Основная застройка началась в послевоенные, 50-е годы XX века.

Разнообразие «сталинок»
«Сталинки» – тип домов, получивших свое название от имени секретаря ЦК КПСС, при котором они возводились, – Иосифа Виссарионовича Сталина. К этому типу относятся жилые дома, проекты которых были созданы с 1940 по 1953 год. В Рязани жилые дома, классифицируемые как «сталинки», строились в основном в период с 1946 по 1959 годы. Довоенных зданий, относящихся к этому типу (1931–1941 гг.), в Рязани немного. Доля «сталинок» в жилом фонде города составляет около 35%. Если смотреть по районам застройки, то основными являются Большой центр, Горроща, Приокский поселок. Есть образцы «сталинок» и на Ворошиловке, в Дашках Военных, Дягилеве, Соколовке, в поселках Шлаковый, Строитель. В целом в рязанской застройке «сталинской» поры можно выделить несколько видов жилья. Во-первых, это двухэтажные дома барачного типа, расположенные, например, в поселке Шлаковый (и некоторых других районах города). В основном они построены из шлакоматериалов по каркасно-засыпной технологии или из пиломатериалов. Созданные как временное жилье, сегодня они находятся в весьма плачевном состоянии и вряд ли представляют интерес для потенциальных покупателей.

Второй тип – опять же двухэтажные, но уже кирпичные или шлакоблочные дома на 8–12 квартир. Такие образцы, например, можно встретить на улицах Октябрьская, Машиностроителей, Строителей. Третий подвид «сталинок», наиболее типичный, – это трех-, четырех-, пятиэтажные здания с характерными архитектурными «изысками» на фасадах. Расположены преимущественно в центральной части города: на улицах Циолковского, Урицкого, Первомайском проспекте. К переходному классу можно отнести дома конца 50-х годов, где еще остались «излишества» сталинской архитектуры в виде некоторого декора фасадов, высоких потолков, но уже отчетливо видна тенденция индустриального массового строительства: снижены площади жилых и подсобных помещений. Подобные дома можно увидеть вдоль Куйбышевского шоссе, есть они и на улице Циолковского. «Сталинские» дома последних двух типов по-прежнему привлекают внимание покупателей.

Каждому – отдельную квартиру!
«Хрущевки» – тип домов, получивший свое название от имени генсека ЦК КПСС, при котором они возводились, – Никиты Сергеевича Хрущева. К типу «хрущевки» относятся жилые дома, проекты которых были созданы с 1956 по 1970 год. Чаще всего это 4-5-этажные здания. Доля этого типа жилья в структуре всего жилого фонда города составляет около 20%. Основной материал стен – силикатный кирпич. Расположены во всех районах города, но наибольшее их число – в Большом центре, Горроще, Приокском поселке. Несмотря на то, что в СССР максимальный ввод в эксплуатацию жилья пришелся на 1964 год, в Рязани годом-рекордсменом в указанном десятилетии стал 1961 – тогда горожане получили 111 новых многоквартирных домов. В последующие годы жилье возводилось достаточно равномерно – по 50–60 зданий в год. К 1970-м годам, согласно пятилетнему плану развития народного хозяйства на 1971–1975 годы, предусматривался переход к строительству жилья по новым типовым проектам. Предполагалось расширить набор квартир, сделать более удобной планировку, улучшить отделку, увеличить жилую площадь, размеры кухонь, прихожих, ванных комнат. Большинство домов, возведенных в период 1970–1979 гг., получили название «брежневки», а в конце 1970-х стали появляться первые «улучшенки». Для Рязани эти годы отмечены и вводом в эксплуатацию первых «высоток» – 12- и 16-этажных жилых зданий.

«Брежневки» – тип домов, получивший свое название от имени генсека ЦК КПСС, при котором они возводились, – Леонида Ильича Брежнева. К этому типу относятся жилые здания, возводимые с 1970 до середины 1980-х годов. В Рязани представлены 5- и 9-этажными домами. Доля «брежневок» в структуре жилого фонда города скромнее – порядка 8%. В строительстве основными материалами были панель, блоки и кирпич. Эти жилые объекты почти равномерно расположены во всех основных районах города. Пятиэтажные жилые здания 1970-х годов представлены 301 объектом. Их ввод постепенно уменьшался в течение всего десятилетия – от 44 домов в 1970-м до 18 в 1979. В 1971–1973 годах наиболее активное строительство велось в двух микрорайонах – Московском (улицы Великанова, Крупской и Юбилейная) и в Песочне (улицы Тимуровцев и Советской Армии).

Точечно строилось пятиэтажное жилье и в других районах. Первая девятиэтажка в Рязани была возведена в 1966 году на улице Шевченко, а до конца 1960-х было построено всего 8 подобных домов. С 1970 по 1979 годы на территории областного центра было введено в эксплуатацию 158 жилых девятиэтажных домов: в микрорайоне Песочня, на Московском, в Центре, Канищево, Горроще, других районах. Лишь треть девятиэтажек возведена из кирпича, большинство имеют панельные или блочные стены. Индустриальный прогресс в жилищном строительстве Рязанской области в 1970-х годах выразился в возведении первых 12-этажных кирпичных зданий, а также первых 16-этажных жилых домов.

Востребованные и дорогие
Как отмечают эксперты, наибольший интерес у потенциальных покупателей жилья вызывают дома с квартирами улучшенной планировки. Доля «улучшенок», построенных в период с конца 70-х по конец 90-х годов прошлого столетия, составляет порядка 10% от всего жилого фонда города. Это в основном 5- и 9-этажные панельные или кирпичные жилые дома. Среди типовых кирпичных домов этих лет наиболее узнаваемы одноподъездные жилые здания – так называемые башни. В Рязани они расположены на улицах Вокзальной и 2-й Железнодорожной, Московском шоссе, улицах Ленина, Введенской и др. Внешне дома очень похожи – двенадцатиэтажные, построенные из кирпича песочного цвета, на фасаде – большие лоджии. Еще одну группу жилых зданий 80-х годов XX столетия в Рязани представляют блочные конструкции.

Максимальное количество жилых объектов в период 1980–1989 гг. было возведено в микрорайонах Песочня, Горроща, в центральной части города и в Канищево – здесь преобладают однотипные панельные конструкции, облицованные керамической плиткой. Планировочные решения квартир в целом идентичны. Подобное жилье 1980-х в Рязани можно приобрести и на Московском (улицы Новаторов, поселок Юбилейный), и в Недостоево, и в Соколовке, и на Михайловском шоссе, и в других районах города. Все жилье, построенное в Рязани в период 1990–1999 годов, сложно вписать в рамки какого-либо одного типа. В отличие от предыдущих десятилетий, когда жилищная политика была подчинена строгим директивам Госстроя, в 90-х появилось невиданное до этого разнообразие предлагаемого жилья. Дома, введенные в эксплуатацию с 2000 года, отличаются от типовых проектов 50-90-х годов. В газете о недвижимости «Дом.Строй» они объединены понятием «новый фонд» (они подразделяются на дома эконом-класса, бизнес-класса, повышенной комфортности). Дома «нового фонда» равномерно расположены во всех основных районах Рязани. 80% зданий возведены из кирпича, преобладающая этажность – 5-12 этажей. Их доля в настоящее время составляет около 10% от всего жилого фонда города.

Оцени квартиру
Конечно, на стоимость жилья влияет много факторов. Это и район города, и тип жилья, и экологическое состояние района, и наличие необходимой инфраструктуры, и, конечно, состояние самой квартиры. Так, для того чтобы продать или приобрести квартиру с наибольшей выгодой, на сайте газеты «Дом.Строй» создан удобный и простой в использовании онлайн-калькулятор, который позволяет приблизительно оценить стоимость вашей квартиры. Калькулятор создан на основе базы объектов сайта domostroymedia.ru. Поскольку данные в базе постоянно обновляются, можно не только узнавать примерную стоимость своей квартиры, но и видеть динамику изменений цен на жилье.


Всеволод Анатольевич Пошевеля, заместитель управляющего Рязанского филиала АКБ «Транскапиталбанк»
– Банк в первую очередь заинтересован в платеже-способности человека, который пришел брать ипотечный кредит. Поэтому нас не очень интересует, какое именно жилье будет приобретать клиент – эконом-класса или повышенной комфортности. Главное, чтобы состояние доходов позволяло ему выполнять свои обязательства перед кредитной организацией. Конечно же, мы оформляем в залог недвижимость, приобретаемую клиентом банка с помощью ипотечного займа, – это современные требования. Оформление залога – своего рода страховка для банка: клиент – серьезный человек, у него есть чем отвечать по своим обязательствам. Да, у нас были случаи (в 2009 году, в период острой фазы экономического кризиса), когда люди не могли выполнять свои обязательства перед банком, и квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита, пришлось реализовывать банку. Недавно у нас был случай, когда квартира была выставлена на продажу по решению суда. Но этим вопросом занималась служба судебных приставов, исполняющая решение суда, которая имеет договоренность с некоторыми рязанскими агентствами недвижимости. После продажи квартиры с торгов банку была возвращена сумма кредита. Но это – своего рода исключения. Обычно банк внимательно изучает ситуацию заемщика и, как правило, идет на реструктуризацию долга клиента. Таких случаев у нас гораздо больше.

Ирина Николаевна Рыкова, руководитель Центрального офиса продаж, департамент вторичного рынка Центрального агентства недвижимости
– В последние годы массовый покупатель предпочитает приобретать квартиры улучшенной планировки в домах, введенных в эксплуатацию 5-7 лет назад. «Панель» улучшенной планировки в спальных районах – на 2-м месте предпочтений, а «брежневки» и «хрущевки» рассматриваются в последнюю очередь. Сейчас количества квартир улучшенной планировки на рынке недостаточно для полного удовлетворения спроса: есть единичные случаи продажи объектов в отличном состоянии по цене выше рыночной, т. к. купить подобную квартиру хотели бы несколько человек. Основные недостатки «хрущевок», «брежневок» – устаревшие внутридомовые коммуникации, расположенные в подвалах, маленькая площадь кухни, проходные комнаты. Планировки квартир не удовлетворяют требованиям современного человека. Даже если собственник решит сделать перепланировку, то узаконивание данных действий требует немалых материальных и временных затрат, а в некоторых случаях это вообще невозможно. Наметился спад стоимости квартир «хрущевского» типа, особенно явно это прослеживается в районе Приокского поселка. В Центре цены на «хрущевки» стабильны благодаря хорошему расположению и высокой цене на квартиры улучшенной планировки. Тот, кто хочет жить в Центре, но не обладает достаточными деньгами на комфортное жилье, выбирает «хрущевки».