Кризис ослабил хватку

Взгляд в кошелёк
Разговор о том, что, по мнению профессионалов, происходило в эти 12 месяцев на региональном рынке недвижимости, мы поведём в первом номере за 2010 год. В этом же материале «Дом.Строй» попытался подвести применительно к рязанскому региону предварительные итоги в строительной сфере, ЖКХ и дорожной отрасли, проанализировав позицию областных и федеральных властей. Отметим, что хорошим подспорьем для различных сопоставлений может служить опубликованная недавно программная статья губернатора Рязанской области Олега Ковалёва, в которой подведены предварительные итоги социально-экономического развития региона и определены ориентиры на будущее.

Несмотря на кризисные явления, в нынешнем году по всей области будет введено более 500 тысяч квадратных метров жилья, что практически сопоставимо с уровнем прошлого года. По давно сложившейся традиции эпицентром жилищного строительства остаётся Рязань (от 70 до 80% возводимых объектов). Доля индивидуального жилья за последнее время активно возрастает и в этом году может составить более 25% от всего построенного в области. Причина этому — не только широко разрекламированный нацпроект, но и успешная деятельность девелоперов, которые за короткое время создали своеобразное коттеджное кольцо вокруг Рязани.

При этом власть призывает застройщиков, работающих в сегменте эконом-класса, к снижению себестоимости строительства за счёт применения местных стройматериалов и современных технологий. Но пока настоящему коттеджному буму мешает не столько относительно низкий уровень доходов большинства населения, сколько отсутствие доступных займов на приобретение загородных домов и неразвитость такой прогрессивной формы кредитования, как земельная ипотека.

Ещё один аспект проблемы напрямую связан с чиновниками. Главам муниципальных образований необходимо построить работу таким образом, чтобы за счёт бюджетов всех уровней снабжать отведённые площадки коммуникациями. А вот где эти руководители будут брать деньги на инфраструктуру, вопрос открытый. На сегодняшний день под комплексную жилищную застройку в области определено 73 земельных участка, из них 53 — под малоэтажное строительство. За последние полтора года из федерального и областного бюджетов направлено свыше 438 миллионов рублей на создание инфраструктуры новых жилых микрорайонов.

Олег Ковалёв приводит в пример недавно построенный в селе Торбаево Касимовского района посёлок на 20 домов. Но нельзя забывать, что этот объект был возведён с помощью федеральной казны. Немудрено, что здесь в первую очередь были сооружены объекты инженерной инфраструктуры: сети электро- и газоснабжения, автодорога с твёрдым покрытием и тротуары, водопровод и водозаборный узел. Проведено благоустройство территории. На эти работы из бюджета было направлено более 25 миллионов рублей, а 1,5 миллиона выделено застройщиком.

Но возможности федерального и тем более местных бюджетов ограничены, и ожидать, что такие посёлки станут расти как грибы, в 2010 году не приходится. Тем не менее на областном уровне поставлена задача с 2011 года обеспечить ежегодные темпы роста ввода жилья на уровне не менее 5%. За пять лет таким образом предстоит построить более 2,5 миллиона квадратных метров жилья. Фактически губернатор полагает, что уже в следующем году начнется массовая закладка новых многоквартирных и индивидуальных домов. Значит, преодоление кризиса, по ощущениям Ковалёва, уже не за горами, и спрос на жильё совсем скоро превысит уровень прежних, благополучных лет. О чём свидетельствует этот прогноз — о дальновидности или дальнозоркости областного начальства — покажет время.

Губернаторский размах
Что касается строительства объектов социальной сферы, то планы областного правительства здесь не менее масштабны. К 2015 году планируется ввести в эксплуатацию более 70 объектов здравоохранения, образования, культуры, спортивных сооружений. Среди них — перинатальный центр в Рязани, четыре физкультурно-оздоровительных комплекса в муниципальных образованиях, 12 новых школ и детских садов, филиал федеральной президентской библиотеки, комплекс психбольницы на 400 коек в посёлке Выша Шацкого района.

Понятно, что для этого требуется продолжить работу по техническому перевооружению действующих предприятий по выпуску основных видов стройматериалов и изделий, а также построить три цементных завода с общей мощностью 7 миллионоа тонн цемента в год; пять кирпичных заводов годовой мощностью 172 миллиона штук условных кирпичей; гипсовый комбинат; завод по производству санитарно-технической продукции. Пока большинство этих амбициозных проектов существуют только на бумаге.

Губернатор и его окружение, похоже, понимают, что все эти прекрасные идеи не могут быть воплощены на пустом месте, без общего улучшения ситуации.
— Развитие строительной отрасли и спрос на жильё напрямую зависят от уровня доходов граждан. Мы должны и будем неуклонно работать над повышением заработной платы в регионе. Это важнейшая задача, так как рост заработной платы влечёт за собой рост покупательной способности. А это, в свою очередь, неизбежно оживит спрос на потребительском рынке и рынке жилья и строительную отрасль в целом, соответственно, будет благотворно влиять на дальнейшее развитие экономики за счёт мультипликативного эффекта, — констатирует Олег Ковалёв. — Сегодня средняя заработная плата составляет 13600 рублей (на эти деньги сейчас в Рязани можно приобрести 0,4 квадратных метра строящегося жилья — прим. ред.) Мы должны добиться роста зарплаты к 2015 году как минимум в два раза за счёт модернизации экономики и структурных изменений социальной сферы, оптимизации расходов.

Звучит впечатляюще! Правда, Олег Иванович не говорит в данном случае об уровне инфляции. Кроме того, непонятно, как оптимизация расходов может повлиять на рост реальных доходов. Что касается проблем и перспектив дорожной отрасли, то здесь глава региона не открыл Америки, но его замыслы опять поражают грандиозностью. Нынешний губернатор вслед за своими предшественниками повторяет, будто мантру, несколько не слишком приятных цифр:
— Практически вся сеть автодорог в регионе требует ремонта, а более 50% — капитального. Свыше 700 населённых пунктов не имеют подъездных автодорог, соответственно, около 16 тысяч человек в период весенней и осенней распутицы не имеют транспортного сообщения.

Действительно, по существующим нормативам только на содержание и ремонт автодорог дорожному хозяйству требуется свыше 16 миллиардов рублей, что сопоставимо с доходной базой областного бюджета.
— В год реально выделять на дорожное хозяйство около 1 миллиарда рублей, — признаёт губернатор. — Конечно, этого крайне недостаточно. Мы должны привлекать только те организации, которые могут делать дороги качественно. Этим компаниям будем оказывать содействие в закупке новой техники, в получении оборудования по лизингу, в решении других вопросов. Кроме строительства таких крупных проектов, как Северный обвод вокруг Рязани, реконструкции Южного обвода и федеральных трасс М-5 и М-6, необходимо вплотную заняться ремонтом городских улиц, дворовых территорий и подъездных путей к ним. Мы должны сделать всё для того, чтобы людям в своих микрорайонах жилось удобно и комфортно.

Как и кто будет добывать деньги на строительство и ремонт трасс, а главное, кто будет следить, чтобы миллионы, по старой русской традиции, не осели в карманах нечистоплотных дельцов, губернатор не пояснил.

Предвестники строительного бума?
Достаточно успешным можно признать сотрудничество с Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства как по капитальному ремонту многоквартирных домов, так и по переселению граждан из аварийного жилого фонда. «Дом.Строй» неоднократно рассказывал на своих страницах об этом проекте.

Рязанская область за короткое время получила весь предусмотренный на два года лимит — 2 миллиарда 391 миллион рублей. У многих аналитиков были определённые опасения по поводу своевременного и качественного освоения этих средств, поскольку ничего подобного в регионе раньше не делалось. Судить однозначно, насколько эффективно были потрачены деньги, пока рано. По официальным данным, выделенные средства позволят до конца года улучшить свои жилищные условия более чем 81 тысяче жителей области. Будут снесены более 200 аварийных жилых домов, отремонтировано 1056 многоквартирных домов, подлежащих капремонту. Но нельзя забывать и о том, что только в Рязани насчитывается более 3500 многоквартирных домов, и, по различным оценкам, от 40 до 60% из них требуют комплексного ремонта. Кроме того, часть домов просто не успели вовремя оформить необходимые заявки на предоставление помощи из фонда.

В заключение вернёмся к вечной теме жилищного строительства. На прошедшей 17 декабря в столице итоговой конференции «Москва и регионы: сотрудничество в сфере строительства» было сказано немало слов о том, что кризис скоро завершится, и тенденции на московском первичном рынке предвещают строительный бум. Среди его генераторов называют созданный ещё в августе 2008 года Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства, который призван помогать отрасли на всех стадиях — от проведения земельных аукционов до регистрации прав граждан на жильё.

На сегодняшний день фондом подписаны соглашения о взаимодействии со всеми 83 регионами России. Всего в эту структуру внесены предложения по 1377 земельным участкам, 876 из них были внесены по инициативе 74 субъектов Российской Федерации, которые в порядке инициативы предоставляют информацию для вовлечения участков в оборот и строительства жилья. Рязанская область является одним из партнёров фонда, и не исключено, что первые аукционы по линии фонда пройдут у нас уже в следующем году.

Оживление на этом рынке, наблюдаемое в конце нынешнего года, показывает, что спрос на жильё есть и в областном центре, и в районах. Но без подъёма в экономике, системного роста доходов и обретения людьми уверенности в завтрашнем дне вопрос об улучшении жилищных условий не может быть актуальным для большинства среднестатистических семей.

Подготовил Денис Абраков

Олег Иванович Ковалёв, губернатор Рязанской области
— Мы готовы предоставить Министерству обороны РФ для покупки 7 тысяч квартир для военнослужащих. Наши возможности позволяют строить целые микрорайоны под жильё для военных. В 2009 году по всем направлениям военным будет предоставлено 472 квартиры. Для нас это крайне важно, так как жильё приобретается в том числе и для военнослужащих Рязанского гарнизона. Мы должны стремиться к тому, чтобы в Рязанской области работающий человек мог решить свою жилищную проблему при соответствующей поддержке государства. Люди должны иметь возможность беспрепятственно получить земельный участок, построить дом, причём провести согласительные процедуры без излишнего бюрократизма. Земельные участки должны быть с уже готовой инфраструктурой. Предстоит также работать над оживлением и активизацией ипотеки. О необходимости снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 10-11% уже объявлено председателем правительства РФ Владимиром Владимировичем Путиным. Рязанская область должна быть готова принять самое активное участие в этих программах. Сейчас экономика переживает не самые лучшие времена. Однако и в кризис у строительного комплекса рязанского региона есть все возможности реализовать свой потенциал, достойно выполнить все поставленные задачи, проявить все самые лучшие качества.

Александр Арнольдович Браверман, генеральный директор Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства
— Участки, информация о которых внесена в фонд, предназначены для комплексного освоения их в целях жилищного строительства, для размещения производственных объектов, в том числе предприятий стройиндустрии, создания бизнес-инкубаторов и технопарков. Ввод в оборот этих площадок позволит решить задачу насыщения рынка участками разной площади и назначения. Фонд планирует ввести в оборот в 2009 году около 60 участков: 25-30 планируется выставить на аукционы, еще примерно 25-30 — передать субъектам федерации. Это позволит создать условия для возведения 5,5-6 миллиона квадратных метров жилья экономического класса, что составляет более чем 10% нынешнего уровня годового ввода. Планируется, что с 2010 года будут создаваться условия для того, чтобы 20-30% годового ввода жилья приходилось на участки, выставленные на аукционы фондом или переданные фондом субъектам федерации. Первые аукционы по земельным участкам прошли в Тюмени (два участка), Кирове, Курске, Чебоксарах и Владивостоке. В Рязанской области первоначально планировалось, что фонд будет участвовать в освоении большого проекта в районе Варских, но регион возьмет эти функции на себя. На наш взгляд, большой интерес представляет участок близ села Ялтуново.